מחירי הדירות
באופן פרדוקסלי הכינוי המחמיא "בירת הנגב" עשה עוול לא מבוטל לבאר שבע. בתודעת רבים היא צרובה כ"עיר דרומית" הממוקמת בלב המדבר, זאת למרות שמיקומה הגיאוגרפי הינו בדיוק במרכז מפת ישראל. עשרות קילומטרים ספורים משפלת החוף ובפועל, המרחק בינה לבין אילת, כ-240 קילומטרים, גבוה יותר מהמרחק בינה לבין ראש הנקרה שבגבול לבנון כ-220 קילומטרים, לחיפה, כ-190 קילומטרים, לתל אביב וגוש דן כ-100 קילומטרים ולירושלים אף פחות מכך, כ-95 קילומטרים.
נתונים יבשים, לכאורה, אלה ממחישים אל נכון את הפוטנציאל הכלכלי, האורבני והנדל"ני של באר שבע, המשתדרגת תודעתית כעיר צומחת ההולכת והופכת מעיר שדה פריפריאלית למטרופולין חזק, וכעיר הממומשקת היטב למרכז הארץ הן באמצעות כביש "חוצה ישראל", שני קווי רכבת המקשרים בינה לבין מרכז הארץ, כביש 40 הוותיק, כביש 25 (חוצה הנגב המערבי בואכה אשקלון) כשלכל אלה נוספים עיר הבה"דים ההולכת וקורמת עור וגידים, מרכז התקשוב של חיל המודיעין, בסיסי חיל האוויר בחצרים ובנבטים, אזורי תעסוקה דוגמת עמק שרה, קריית יהודית, מכתשים ופארק אופיר, ומפעלים דוגמת כי"ל, ים המלח ומכתשים, שפע מוסדות ציבור קניונים, מוסדות תרבות, כולל תזמורת, תיאטרון, אירועים ופסטיבלים, אוניברסיטת בן-גוריון אצטדיון מהגדולים והחדישים בארץ, וקצב בניית שכונות חדישות ומתוכננות היטב, מהגבוהים במדינת ישראל.
ההיסטוריה של באר שבע, או בכינויה "עיר האבות", ראשיתה בתקופות פרהיסטוריות קדומות, ולאחר מכן מקום מושבו של אברהם אבינו והיותה עיר בנחלת שבט שמעון. במשך אלפי שנים עברה באר שבע גלגולים רבים, החל מהתקופות הרומית והביזנטית וכלה בתקופה העותומנית שלקחו אדריכלים גרמנים ושוויצרים שתכננו עבורם בראשית המאה ה-20 את מה שמכונה כיום "העיר העתיקה". הוקם בסמוך לה שדה התעופה הראשון בארץ ישראל וכן קו רכבת שתתחבר למסילת הרכבת החיג'אזית. בתקופת המנדט הבריטי הייתה באר שבע עיירה ערבית עם מספר מצומצם של משפחות יהודיות.
- כל הכותרות
לאחר שחרור העיר במלחמת העצמאות היא תוכננה מהמסד ועד לטפחות כעיר חדשה על ידי אדריכל אריה שרון, מי שהיה אחראי על תמ"א/1, תכנית המתאר הארצית הראשונה, ובהמשך, הקמת אוניברסיטת בן גוריון, המרכז הרפואי סורוקה, תיאטרון, תזמורת קאמרית ועוד, הפכו אותה בהדרגה מעיר קטנה ופריפריאלית באופייה, לעיר מחוז חשובה ביותר.
במהלך שנות ה-90 של המאה הקודמת קיבלה באר שבע תנופת משנה כתוצאה משני גורמים עיקריים, האחד רבבות רבות של עולים שהגיעו אליה ממדינות חבר העמים והכפילו את אוכלוסייתה מכ-100 אלף תושבים בשנות ה-80 לכ- 220 אלף בקירוב אלף כיום, וכן העובדה שבמסגרת תכנית האב הארצית תמ"א/35 הוחלט להפוך אותה למטרופולין הרביעי של מדינת ישראל, אחרי תל אביב וגוש דן, חיפה וירושלים.
באר שבע נהנית משטח מטרופוליני גדול ביותר, כ-117 אלף דונם, כפליים יותר מתל אביב (!) והשני בגודלו בישראל אחרי ירושלים, מה שמעיד על פוטנציאל הגידול הרב שלה, הן למגורים והן לתעסוקה. בין היתר אושרו בה כ-20 אלף יחידות דיור במסגרת הסכמי הגג ויחד עם הבנייה המקודמת בה ממילא, והיא מתוכננת להגיע לכ- 300 אלף תושבים בקירוב במהלך העשורים הקרובים.
רמות מחירי הדיור בה זינקו באופן דרמטי במהלך 15 השנים האחרונות. אם ב-2005 היה מחיר ממוצע של כ-5000-6000 שקלים למ"ר לדירה, הרי שכיום רף המחירים הממוצע מגיע לכ-10-12 אלף שקלים למ"ר.
מנקודת מבטם של משקיעים אסטרטגים אמנם עליית מחירים זו הקטינה משמעותית את התשואה על השכרת דירות מכ-6-8 אחוזים (!), אמנם ברמת סיכון הרבה יותר גבוהה לפני עשור, וכיום על כ-3-4 אחוזים, אולם מעבר לכך שזו עדיין תשואה בהחלט לא רעה וגבוהה משמעותית מזו של תל אביב, כ-2-2.5 אחוזים, קיים עדיין פוטנציאל עתידי לא מבוטל לעליות מחירים נוספות, הן בשל הפעילות הנדל"נית והתעסוקתית, הן שיפור הממשק התחבורתי למרכז הארץ והן מעבר חלק נכבד מהצבא לדרום, כולל בסיסי חיל האוויר הסמוכים, ובמיוחד נבטים וחצרים.
להלן מקבץ עסקות נדל"ן שבוצעו לאחרונה בבאר שבע: ברחוב מיכאל חזני 3 נמכרה דירת 80 מ"ר, 4 חדרים, קומה 7 ב-940 אלף שקלים. ברחוב מיכאל אשבל 20 נמכרה דירת 85 מ"ר, 4 חדרים, קומה 2, ב-1.06 מיליון שקלים. ברחוב יוהנה ז'בוטינסקי 15 נמכרה דירת 4 חדרים, 119 מ"ר, קומה 6, ב-920 אלף שקלים. ברחוב גד טדסקי 4 נמכרה דירת 4 חדרים, 93 מ"ר , קומה 8 ב-1.07 מיליון שקלים. ברחוב המוכתר 4 נמכרה דירת גן 3.5 חדרים, 98 מ"ר ב- 1.31 מיליון שקלים. ברחוב אברהם אמיר 53 נמכרה דירת 3 חדרים, 80 מ"ר, קומה 4 ב-990 אלף שקלים. ברחוב הרב שלמה טנא 17 נמכרה דירת 98 מ"ר, 4 חדרים, קומה 4, ב-1.14 מיליון שקלים.
הערכתנו היא כי המשך תכניות פיתוח הנגב, בתוכם המשך שיפור התשתיות דוגמת סלילת "חוצה ישראל" דרומה מבאר שבע בואכה צומת הנגב, ובד בבד גם העלייה המספר התיירים בדרום, כמו גם המעבר ההולך וגדל של אוכלוסיות איכותיות, בתוכם משרתי קבע ואנשי חיל האוויר, כל אלה יחזקו עוד יותר את באר שבע בשנים הבאות, הן כמותית והן איכותית, ובד בבד יביאו התחזקות בביקושים לנדל"ן, הן למגורים והן להשקעה ויהוו זרז נוסף בהפיכת באר שבע לעיר מטרופולין משמעותית במפת העסקים וההשקעות במדינת ישראל.
כותב המאמר ארז כהן, הינו שמאי ומשפטן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
26.סליחה חבר, אבל עיר האבות זו חברון ולא באר שבע (ל"ת)שם עצרתי 18/07/2020 00:39הגב לתגובה זו0 0סגור
-
25.יש עוד מישהו שלוקח ברצינות מה שהלוביסט הזה כותב?משקיע 17/07/2020 17:07הגב לתגובה זו0 0אתם רציניים?סגור
-
24.העיר הזו בכיוון הנכון, מאוד אוהב אותה, אבל אם בהשקעהדגן 15/07/2020 16:37הגב לתגובה זו0 0עסקינן, אז בשביל 3% עדיף לקנות קרן רייט אמריקאית שנותנת גם יותר מזה.סגור
-
23.הייתי ולא נהניתיאזרח עצבני 14/07/2020 20:54הגב לתגובה זו1 1הבעיה שקניון הנגב נראה כמו קניון מרמאללה או איזה מדינה ערבית.מרגיש כאילו הגעת למדינה אחרת.סגור
-
22.מיותר, יש יותר מידי הצע מאשר ביקוש (ל"ת)באר שבעי 14/07/2020 19:03הגב לתגובה זו1 1סגור
- טען עוד
-
21.ב״ש היא עיר שכייף, נעים, טעים וטוב לגור בה!!!חני 14/07/2020 16:15הגב לתגובה זו10 4כבישים רחבים, אנשים חמים, אוויר טוב, מלאאאא מקומות בילוי, מלאאא מסעדות מהטובות והאיכותיות, קניונים, סינמה סיטי, משכן לאומנויות הבמה, היכל התרבות, קאנטרי קלאב, אוניברסיטה הכי גדולה, בית חולים הכי גדול, מחאאא פארקים מהממים!!!! מהיפים בארץ!!! מיכללות פ, אמניםהרבים מפורסמים וטובים יוצאי ב״ש: יהודת רביץ, מאיר בנאי ז״ל, אורנה בנאי, צביקה הדר, עמיר בניון, רוני דלומי, אבייתר בנאי, אגם בוחבוט ועוד!!!! וכמובן ראש עיר אחד הטובים בארץ אם לא ה—— קבוצת כדורגל מהטובות בארץ שרק אתמול זכתה בגביע המדינה??סגור
-
גם שלומי שבן וזהבה בן יוצאי באר שבע. אחלה עיר.רז 15/07/2020 16:37הגב לתגובה זו0 0.סגור
-
20.באר שבע היא עיר למשקיעים עם תנופת בנייה גבוהה מהממוצעדירות"א 14/07/2020 16:04הגב לתגובה זו3 0הארצי ככל שנתוני האבטלה יגדלו היצע הדירה יגדל במקביל מכך יש להסיק שלא כדאי להשקיע בתקופה שמחירי הדירות מנופחיםסגור
-
19.המחירים לא יכולים לעלות בלי סוף , לאנשים אין כסף לאוכלהנדלן זה בועה שתתפוצ 14/07/2020 15:58הגב לתגובה זו3 0רק שיתחילו להסב מגדלי משרדים לדירות וכל מי שמחזיק דירה להשקעה ירצה להיפטר ממנהסגור
-
18.מי שרוצה להפסיד כסף זה המקום !!!!שלוי 14/07/2020 15:46הגב לתגובה זו8 3הסטודנטים שהם השוכרים העיקריים עוזבים את העיר.......סגור
-
גם אהבל יודע שסטודנטים חדשים באים במקומםנ.ש 15/07/2020 18:19הגב לתגובה זו0 2תקרא פעם נוספת ואולי תבין.סגור
-
17.המשךנו באמת 14/07/2020 15:33הגב לתגובה זו4 0מי בדיוק ישכור את הדירות הללו? מי שידו לא משגת ונמצא בחובות עתק לבנקים שכעת דחו לו את החוב בכמה חודשים? או שבכלל, המובטלים בדרך מהלשכה יעברו אצל מר קבלן ועל הדרך יקחו ישר 2 דירות? שורש הבעיה הוא חוסר התאמה בין השכר, העדר קביעות כפי שיש כיום בשוק העבודה, שוק עבודה שסובל מגילנות ולכן משכנתאות ראוי שתלקחנה לעשור לא יותר ורמת המחירים המנופחת. הכתבה היתה אמורה להיות: רבותיי היזמים והקבלנים, גרמו למגה פגוע כנגד העם היהודי, מאות אלפים בגלל המחירים המנופחים והחל"ת לא ישנים בלילה כבר כמה חודשים. בואו נוריד את המחירים לעלות + מע"מ + רווח יזמי של 20-30% בלבד ונחזור למכור דירות של 120מ בבאר שבע ב- 400,000 ש"ח כפי שמכרנו עד 2009.סגור
-
16.פשע כנגד העם היהודינו באמת 14/07/2020 15:33הגב לתגובה זו5 0כבר לפני שנתיים - שלוש ויותר כתבתי שהקבלנים והיזמים בשלוב עם הבנקים מבצעים פשע כנגד העם היהודי. אתה משווק לנו עיר פריפריה מרוחקת במחירים של 1-1.2M ש"ח ל- 100מ. בואו נבדוק אם יש התכנות לרמת המחירים הזו? לפי הלמ"ס השכר הממוצע בבאר שבע נמוך בכ- 10% מהשכר הממוצע הארצי. חציוני לא נתון אבל נשערך אותו בכ- 6,000 ש"ח ברוטו בחודש בב"ש. מה שאומר שלפי כלל אגודל של 80 משכורות חציוניות דירה בבית דירות בב"ש צריכה לעלות 500K כחדשה מהניילונים. כבר בעבר כתבתי שאני לא יודע איזה טריגר יגיע (לא ידעתי שזו תהיה מגפה עולמית) ויכניס מאות אלפי משפחות עם חובות של 1M ש"ח לצרות צרורות. כותרות העיתונים מדברות על דחייה בשנתיים של משכנתאות שלאחריהן התשלום החודשי יהיה גדול עוד יותר. במקום התמקד ברמת המחירים המנופחת בכ- 60-70% שהפכו את כל עם ישראל לעבד לבנקים בעודם חסרי בטחון תעסוקתי כמו שהוכיה הקורונה אתה מספר לנו על תשואה טובה לנדלן למשקיעים. קודם כל, מדובר בתשואה גרועה ברוטו לפני דוד שמש שהתקלקל או פצוץ צנרת ביוב ולפני עלות זיפות גג שנתית. שנית, מי בדיוק ישכור את הדירות הללו? המשךסגור
-
15.ואיך שכחתם להזכיר את שדה התעופה המתוכנן בנבטים! (ל"ת)תושב הקום 14/07/2020 15:18הגב לתגובה זו5 0סגור
-
14.עיר על הפנים על מה אתה מדבר (ל"ת)אנונימי 14/07/2020 15:17הגב לתגובה זו0 4סגור
-
13.עאלק השקעה בנדלן עכשיו. המשרדים ריקיםאיל 14/07/2020 15:02הגב לתגובה זו4 0אין קונים, השוק מוצף וזו רק ההתחלה. עאלק להשקיע בנדלן עכשיו. כל מי שיש לו שכל בראש יודע שלא משקיעים בתחילת הירידהסגור
-
12.ארז כהןblond101209 14/07/2020 15:02הגב לתגובה זו1 0איך פיספסת ולא ציינתה בסקירה ההיסטורית שלה את ה"פרמידה" שרוביק ראש העיר הנוכחי בונה בה-את פארק נחל באר שבע שהוא בגודל כמו סנטרל פארק במנהטן ניו יורק. שזה גם מוסיף לפוטנציאל ההשבחה.סגור
-
11.ושום מילה על מיליון מובטלים...ציקי 14/07/2020 14:57הגב לתגובה זו6 1שמישהו יוציא את השמאי הזה מבידוד - יש מצב שהוא על סמי הזייה.סגור
-
10.קריית המודיעיןנגבית 14/07/2020 14:50הגב לתגובה זו3 1יש להוסיף ערך זה אשר במכרז להקמתו זכתה אמש קבוצת שיכון ובינוי. קרית המודיעין תהיה ערך מוסף רב מוניטין לבאר-שבע וסביבתה.סגור
-
9.אחרי 15 שנה של עליות נגמרו החגיגות לאנשים נגמר הכסףהנדלן מת 14/07/2020 14:42הגב לתגובה זו4 1בקרוב בנייני משרדים יוסבו לדירות ונגמרו ימי הדירות להשקעה. מי שרוצה 2% בשנה על שכירות + כאב ראש בבקשה .סגור
-
8.מחירים גבוהים בלאדאנדרה 14/07/2020 14:38הגב לתגובה זו4 1אין כסף לאוכל איך ניקנה דירה? אופקים יותר טוב כי לא משלמים מס הכנסה וזה מכסה משכנתא.סגור
-
7.קונים בקרית חיים מערבית יש ביקושים ליד הים שדרות דגנ (ל"ת)טוביה 14/07/2020 14:25הגב לתגובה זו0 5סגור
-
6.עכשיו לא מעניין באף מקום מתקשים למכור המחירים יחתכו בחצי (ל"ת)רמי 14/07/2020 14:20הגב לתגובה זו5 0סגור
-
5.מישהו מנסה כאן לקדם השקעה בב"ש המחירים יצנחו ולא רק שם (ל"ת)דפנה 14/07/2020 14:12הגב לתגובה זו6 0סגור
-
4.לא, כרגע היא ממש לא מעניינת ולא כדאיתאפי 14/07/2020 14:07הגב לתגובה זו6 2כל התוכן שכתבת היה נכון לפני כמה שנים. רובו כבר לא נכון בשנתיים-שלוש האחרונות, ובטח לא עכשיו, כאשר מיתון קשה בפתח.סגור
-
3.באר שבערוברט 14/07/2020 13:53הגב לתגובה זו4 2אחלה פרסום בהצלחה במכירות !סגור
-
2.כתבה מעניינת ורהוטה -תודה לכותב (ל"ת)חיימון 14/07/2020 13:48הגב לתגובה זו4 5סגור
-
1.ממתין לקבל את דמי החל"ת ורץ לקנות דירה להשקעה פחחחחחחחח (ל"ת)חל"תניק 14/07/2020 13:42הגב לתגובה זו2 0סגור
