מודיעין
מי שהטיל ספק שהעדר שיווק קרקע למגורים על ידי רשות מקרקעי ישראל במהלך השנה האחרונה, יביא לתדלוק רמות המחירים בשוק הדיור, הגיע המכרז שבמע"ר העיר מודיעין והמחיש בפני איזו צרה צרורה אנו עומדים. המכרז שהיה ל-123 דירות תומחר בכ-147 מיליון שקלים, כולל עלויות הפיתוח, וזה אומר מחיר קרקע שובר שיאים של יותר ממיליון שקלים ליחידת דיור, מה שיחייב את היזמים שזכו במכרז לדרוש עבור הדירות שישווקו רמות מחירים הגבוהות בכ-15-20 אחוזים יותר מרמות המחירים הנוכחיות בעיר מודיעין, זאת אם ירצו להרוויח על הפרויקט.
תוצאות מכרז מע"ר מודיעין, לטעמי, אינן מקריות כלל ועיקר. מבחינות רבות הפכה העיר מודיעין במהלך העשורים האחרונים ל"תרמוסטט" הממחיש לאן הולכים רמות המחירים בשוק הדיור בישראל. למכרז זה ניגשו לא פחות מ-43 חברות יזמיות והתחרות הייתה קשה ביותר, זאת לאור העובדה שהקרקע, ובמיוחד באיזור הביקוש במרכז הארץ, הפכה אצלנו למשאב נדיר ביותר, מטפורית שווה ערך ל"בהלה לזהב" שהייתה בארצות הברית במאה ה-19. מבחינות רבות טפחו תוצאות המכרז גם על פניו של מנכ"ל משרד הפנים, מרדכי כהן, שהכריז לאחרונה כי אין כלל משבר דיור בישראל וכי קיימת קרקע מתוכננת בשפע.
גם מי שסבור שהקבלנים שהציעו על הקרקע מודיעין מחיר כה גבוה הינם "פראיירים", אינו יודע מה הוא שח. אין לי ספק קל שבקלים שלא רק על הקרקע תהיה התנפלות רבתי, אלא גם על הדירות שישווקו בקרוב, זאת מהטעם הפשוט שבאיזור הביקוש כולו קיימות "על המדף" לא יותר מכ-15-18 אלף דירות, זאת לעומת רמות ביקושים גבוהים פי כמה וכמה. היזמים, מן הסתם, ידרשו "פרמיה" נאה על המחיר, זאת על מנת לפצות את עצמם על מחיר הקרקע הגבוה, ולהערכתי, ברמת סבירות גבוהה, יצליחו לקבל את המחיר שאותו ידרשו, מה שכמובן יזניק את רמות המחירים לא רק בעיר מודיעין, אלא באיזור הביקוש כולו.
- כל הכותרות
מפתיע איך דווקא בתקופה של משבר כלכלי כה חמור, כולל כמיליון מובטלים, איש ממקבלי ההחלטות לא מפנים מניסיון העבר, ששיווק קרקע מאסיבי באמצעות מכרזי רמ"י, שיהיה פתוח לכמה שיותר קבלנים, יוכל להציף את השוק לא רק בקרקע, אלא גם ובעיקר בהרבה יותר התחלות בנייה והרבה יותר תעסוקה לא רק לאלפי קבלנים, אלא גם למאות האלפים הקשורים לענף הבנייה, במישרין ובעקיפין. מהלך שכזה, גם כן, לא רק שימנע את תדלוק רמות המחירים בשוק, אלא גם עשוי בהחלט למתן את רמות המחירים הנוכחיות, מה שיקל מאוד גם על לקוחות הקצה.
גם העובדה שבמהלך חודשי הקורונה, ובאופן לא מפתיע, שבר שוק המשכנתאות את כל השיאים האפשריים, מצביע על שוק מבעבע ורותח, ובאופן פרדוקסלי, דווקא בעיצומו של משבר כלכלי כה חמור, אולי הגדול שידעה מדינת ישראל אי פעם. בד בבד לפתיחת מכרזי הקרקע, שומה על מקבלי ההחלטות לדחוף גם את הגדלת אחוזי הבנייה לקבלנים בכל הפרויקטים הקיימים, ובמיוחד באיזור הביקוש וכן להפוך סוף סוף את כל נושא ההתחדשות העירונית למנוע צמיחה לא רק לשוק הדיור, אלא גם למשק הישראלי כולו. כל זאת יתאפשר אך ורק עם הממשלה תאמץ ,מסלול מהיר" לפינוי בינוי ובד בבד גם הגדלת הזכויות לתמ"א 38/2 באמצעות איחוד מגרשים והעברת תקציבים לרשויות המקומיות עבור תשתיות משלימות.
לסיכום, תוצאות מכרז הקרקע במודיעין, לטעמי, הינו רק ה"מוגלה" שממחישה את עומק הפצע הקיים כיום בשוק הדיור, שמשפיע וישפיע עוד יותר לא רק על שוק הנדל"ן, אלא על כלכלת ישראל כולה. על מקבלי ההחלטות לזכור כי שוק זה היווה מאז ומתמיד את "הקטר המוביל" של הכלכלה שלנו ורק הפיכתו למנוע צמיחה אפקטיבי, תוכל להוציא את כולנו מהמשבר בו אנחנו נתונים כיום.
*כותב המאמר ארז כהן הוא שמאי ומשפטן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
36.מונופול הקרקעות מתנהג כמו יתר המונופולים....עוז 18/11/2020 17:59הגב לתגובה זו0 0העניין דורש טיפול טוטאלי...סגור
-
35.כחלון יחזור ויזנבר אותכם כמו סרג'יו קונסטנצה (ל"ת)משה 15/11/2020 10:54הגב לתגובה זו2 0סגור
-
מי? (ל"ת)בובי 15/11/2020 14:51הגב לתגובה זו0 0סגור
-
34.מי שניפח בועה לא מסוגל לרוקן אותה ..נכון מר נתניהו ?יוסי מעטוק 15/11/2020 10:12הגב לתגובה זו5 0אין ציפיות.. אין אכזבות אין תחום אחד שהמנהל הגרוע לא ניפח ודחף לנו את התשלום תאגידי המים - עלייה של 130 אחוש במחיר המים מתווה הגז- לחייב את חברת חשמל לקנות גז במחיר פי 3 ממחיר השוק ב- 6$ בועת הנדלן - השמים זה הגבול .. עם עובדות לא מתווכחיםסגור
-
33.למעט חסרי הדיור אף אחד לא רוצה שהמחירים ירדו.יוסי ק 15/11/2020 09:58הגב לתגובה זו0 5בהתחשב בכך שבכל רגע נתון יש כ 100,000 חסרי דיור אף אחד לא סופר אותם. מי שהיה חסר דיור והיום בעלים של דירה מקטלג את עצמו מיד במחנה כן ביבי או לא ביבי.סגור
- טען עוד
-
כל עוד יש לך פחות דירות מילדים אתה תרצה שהמחירים ירדוליאור 17/11/2020 16:51הגב לתגובה זו1 0הבנת את זה ברוך?סגור
-
32.זהב זה הכי אחירק מזומן 15/11/2020 09:40הגב לתגובה זו2 0ממה יחיו שמאים ומתווכים .הם יוצרים בהלה בעדר.סגור
-
31.תחזית לשנה קדימהעופר 15/11/2020 07:55הגב לתגובה זו2 6מחירי הנדלו יעלו ב 15% לפחות... הטוקבקיסטים ימשיכו לטעון שהמחירים בקריסה.סגור
-
גם אם אתה צודקבובי 15/11/2020 08:49הגב לתגובה זו4 0אף אחד לא נכנס לנדלן בשביל "שנה קדימה" אבל עזוב, אתה גם ככה טועהסגור
-
30.הכתב צודק בעניין מחסור הקרקעותפנחס 15/11/2020 06:00הגב לתגובה זו1 3האמת ירדנו מהפסים לגמרי, מחיר קרקע גבוהים פי 10 ממחירה הנכון. דירה רגילה לא צריכה לעלות יותר מ350 אלף יורו במרכז. תבטלו משכנתאות תראו את השוק קורס בדקה. אני כרגע נמצא בבולגריה כאן השוק מת אחרי 2009 ודירות ירדו ב80%.סגור
-
לא רוצים קריסה כלכלית פה כמו בבולגריה - לכן הדירות יעלו (ל"ת)שמוליק 15/11/2020 09:04הגב לתגובה זו0 3סגור
-
בבולגריה שולטת המאפיה. (ל"ת)אבנר 15/11/2020 10:51הגב לתגובה זו1 0סגור
-
בישראל משפחת פשעבישראל משפחת פשע 19/11/2020 07:38הגב לתגובה זו0 0בישראל שולטת משפחת פשע ומפלגת פשע הליכודסגור
-
29.לא שכחנו עוד לפני הקורונה המחירים היו בצלילה.אז עכשיו?יוסי 15/11/2020 05:11הגב לתגובה זו3 0הם בהתרסקות .סגור
-
28.אין משבר כלכלי כללאורי... . 15/11/2020 00:18הגב לתגובה זו1 0אנחנו במלחמת קורונה וגם על פי החברות המודדות אנחנו ב 2023 רק עם 73% יחס חוב/תוצר. לתוצאה כזו אחרי מלחמה לא קוראים משבר. להזכירכם שהינו ביחס חוב תוצר שנשק ל 100% עם משק מקרטע. היום המשק מאוד בריא ואם החיסונים יצליחו אנחנו במרץ יוצאים לעבודה מלאה. ואם נתניהו ימשיך להנהיג יש סיכוי סביר שהצמיחה תהיה הרבה יותר ואז גם ב 2023 נהיה עם פחות חובסגור
-
27.מחירי הדיור=הרס חיי האזרחים בישראלעומרי 14/11/2020 22:13הגב לתגובה זו4 0האזרח הממוצע הפך לעבד לארבע קירות כשכל חייו הוא עובד כמו חמור , חי בלחץ ובחוסר ודאות בשביל מוצר יסוד שמגינה מתוקנת אמורה לספק במחיר סביר. אבל אנחנו לא במדינה מתוקנת אנחנו במגינה שנשלטת עי מפלגה מושחתת ומנהיג מושחתסגור
-
26.בארהב-ההונאה הגדולה במשכנתאות-גרמו למפולת שווקים ב2008כותבי תרחישים 14/11/2020 20:31הגב לתגובה זו3 0ב-2008 הזהרנו ממפולת צפויה בשווקים=עקב הונאה בנקאי במשכנתאות =סגור
-
25.ההונאת הגדולות-הרצת המניות הבנקאיות+הוראה להקטין הבניהכותבי תרחישים 14/11/2020 20:27הגב לתגובה זו7 0מחייב וועדת חקירה - האם האתר יפרסם ?סגור
-
מסכים, אבל מי יחקור? בעלי מישרה בעלי 2 דירות ויותר? (ל"ת)דוד 15/11/2020 07:44הגב לתגובה זו1 0סגור
-
24.פעם נוספת-מחסור דיור מכוון בנימוק:דאגה לעמיד בנקיםכותבי תרחישים 14/11/2020 20:22הגב לתגובה זו3 0מחירי הדיור עלו ב11 השנים החרונות במדינות הבאות בשוויץ גרמניה ואוסטריה ב 35%--בישראל ב 124%- לפי הגב פלוג זו ההונאה הגדולה בישראל - יותרמהונאת הרצת מניות בנקאיות זה מחייב וועדת חקירה אל תגידו לא יגענוסגור
-
23.מחירי הדיור בדרך למעלה למעלהאין סיכוי לקנות 14/11/2020 19:40הגב לתגובה זו2 4לא מבין למי יש כסף לקנות במחירים האלהסגור
-
22.רק נדלן! (ל"ת)טאלב ניסאני 14/11/2020 19:33הגב לתגובה זו1 4סגור
-
21.המחירים ירדו ולא יעלו. לא לקנות עכשיו (ל"ת)אנונימי 14/11/2020 19:19הגב לתגובה זו8 2סגור
-
20.חסר טקסט: גלוי נאות: כתבה פרסומיתנו באמת 14/11/2020 19:15הגב לתגובה זו10 0קוני דירה ראשונה חווים חל"ת ומיליון מובטלים. דירה במחירי חלל חיצון לא תאפשר לאותם קוני דירה ראשונה לרכוש. אלו בתורם לא יקנו דירות יד שניה שמשדרגים שבתורם יקנו מהקבלנים. רבע מהמשכנתאות מוקפאות. איזה בנק יתן מימון לחוב של מיליון + ש"ח לסביבה של העדר בטחון תעסוקתי? הכותב חי בסרט - המצב מחייב הפחתה של 70% במחיר קרי דירת 100מ בעיר שינה כמו מודיעין צריכה לעלות בבניה רוויה 600,000 ש"ח. התפטרות של 2 שרי שיכון בטווח של כמה חודשים אומר שהם כנראה יודעים טוב מאוד מה צפוי וזה התרסקות של המחירים עם ובלי קשר לקורונה. ואגב, בזמן קורונה, אין צורך להגיע למשרד בת"א את עבודת התכנות או השווק ניתן לבצע גם מדירה בבית שאן שבמחיר למשתכן עולה 400K ש"ח ל- 100מ חדש מהקבלן. שכחתם לציין ידיעה פרסומית. כל מה שכתוב בה שגוי מהיסוד, רק למען הסר ספק, יש לי בית ללא משכנתא בבעלות. ואני רוצה בהתרסקות של המחירים כי אני מבין את כח הקניה האמיתי של ישראל ולי כמו לשאר ישראל בעוד עשור יהיו ילדים לחתן.סגור
-
19.רתיחהמי שתחיל להרגיש שהאדמה מתחילה לזוז לו מתחת לרגליים 14/11/2020 19:09הגב לתגובה זו6 0מי שתחיל להרגיש שהאדמה מתחילה לזוז לו מתחת לרגליים הם הקבלנים שזו עוד אחת מכתבות ה ״רוצו לקנות לפני שיעלה״ שכמובן לא תעזור כי לאנשים יש צרות גדולות יותר הקטר של שוק הנדלן המעוות לוקח את המשק הישראלי לנפילה מצוק ...סגור
-
18.לא לקנות במחירים המטורפים והמחירים ירדו, ולכל בעלי העיניין תפסיקו לפמפם עליית מחירים, זה לא יקרה (ל"ת)אנונימי 14/11/2020 18:36הגב לתגובה זו8 0סגור
-
17.דירה=קורת גג=צורך בסיסי של האדם (ל"ת)דירה=קורת גג 14/11/2020 18:34הגב לתגובה זו4 3סגור
-
16.ביבי שונא את אזרחי ישראל ומתעלל בהםיוני 14/11/2020 18:21הגב לתגובה זו2 2אין תיכנון בכמות המדרשת , אין תכנית לדיור בר השגה , אין קשב ודאגה לצרכי האזרח הממוצע. ביבי ראש הממשלה הכושל ביותר בתולדות ישראל. לא מבין איך יש אנשים שמצביעים לאכזר הזהסגור
-
15.במאמר בעיתון אחר טען היו"ר הנוכחי של השמאים, הפוךאזרח נבוך 14/11/2020 18:05הגב לתגובה זו6 0לדברי יו"ר השמאים הנוכחי מחירי הנדל"ן עומדים לצנוח בשנים הקרובות עד 30%...סגור
-
14.יש שתי אפשרויותאנונימי 14/11/2020 16:17הגב לתגובה זו7 0אחת שאנחנו חיים בישראל, השנייה שאנחנו חיים בלהלהלנד, אין חיה כזאת שמחירי הדיור יעלו עם כח הקניה שיש בישראל, שוק המשכנתאות עולה, אבל אף אחד לא אומר כמה מהם זה משכנתאות ממוחזרות, או על דירות קיימות, עליה במכירת הדירות החדשות, עלייה בקרנות ריט שמונפקות בבורסה וקונות את הדירות, כמובן שהקרנות שייכות לאותם בעלים של החברות קבלן, מה שמראה יצרתיות ונואשות כי מי שלא מצליח למכור את הדירות פשוט נותן לציבור לקנות אותן דרך קרנות הפנסיה, ועדיין האנומליה הזאתי לא תישאר וכולנו נשלם מחיר על מדיניות הקומבינות שנועדה להעשיר את העשירים על חשבון כל שאר המדינה.סגור
-
13.עד מתיחומי 14/11/2020 14:15הגב לתגובה זו4 0לאחר סקירה שעשיתי ביזפורטל הכי מפמפם נדלן מכל האתרים הקיימים ראו הוזהרתם מי שיקשיב על סמך כתבות כאןסגור
-
12.טוב אחי (ל"ת)מאור 14/11/2020 13:41הגב לתגובה זו0 0סגור
-
11.בואו ללוד ורמלהלודאי 14/11/2020 13:39הגב לתגובה זו0 1לוד ורמלה מציעות שפע קרקע פנויה לבניה, קרוב יחסית לת"א, ובמחיר עממי.סגור
-
10.הגיע הזמן לקנות זהב (ל"ת)G 14/11/2020 13:36הגב לתגובה זו2 1סגור
-
9.כמיליון מובטלים השתכנעו ודוהרים למשרדי המכירות.... (ל"ת)אדם 14/11/2020 13:05הגב לתגובה זו9 0סגור
-
8."בתקופה של משבר כה חמור""אין לי ספק קל שבקלים" 14/11/2020 13:02הגב לתגובה זו5 0הנבואה ניתנה לשוטיםסגור
-
7.מעבד כלכלי אחד לא אומר כלום, הצעה מתעבד כלכלי אחד לא מעיד על שוק שלם.אריק 14/11/2020 12:42הגב לתגובה זו1 0ההצעה שנצחה גבוה ב30 אחוז ממצועה ההצעות שבקרוב יותר חשמלאות. אין בה הגיון כלכלי, אלה יותר הימור.סגור
-
6.דברים של טעם, עם עובדות וניתוח מדוייק, ולאסופסוף 14/11/2020 11:48הגב לתגובה זו1 0ולא עוד פמפומי ממשלה פתטיים, שכול מחפש דירה חוטף את השוק כשהוא מתחיל לחפש באמת דירה ונתקל במציאות קשה ויקרה. גם הדרך המעולה שהותוותה להגדלת היצע באזור המרכז המבוקש של פינוי בינוי ותמ"א 38/2, נכשלת בגלל טמטום, אטימות, קנאה וחוסר פרגון והבנה של מציעי הצעות, שרק רוצים שישימו לב אליהם, ומקלקלים את כול ההתכנות הכלכלית ע"י העמסת קשיים ביורוקרטיים וביטול פטורי מיסוי ההכרחיים לעידוד השוק הצולע. כך נראית מדינה שאנשי המקצוע במשרדים ממשלתיים מתפטרים בהמוניהם בגלל פוליטיקאים ריקנים, נפוחים שרק עסוקים בקידום אישי ובהרס כול חלקה טובה.סגור
-
5.אין מכירות אהה...? (ל"ת)Judge Dredd 14/11/2020 11:14הגב לתגובה זו2 0סגור
-
4.על זה אתם צריכים להפגיןלמפגיני הצמתים 14/11/2020 10:19הגב לתגובה זו1 0משרד השיכון מנהל מקרקעי ישראל לא מתפקדים ונראה שיש לכך סיבות. מיידית לשחרר קרקעות למאות אלפי יחידות דיורבכל הארץ ללא כל מחיר מינימום ולטפל בבירוקרטיית ההיתרים. רק הצעד הזה יוכל להוריד את מחירי הדירות ולמנוע מכך שמאות אלפים יצטרכו לגור באהלים וקרוואנים. עליית מחירי הדיור בעידוד הממשלה פצצת אטום מתקתקתסגור
-
3.אבל אבל.. מליון מובטלים אבל..שמוליק 14/11/2020 09:58הגב לתגובה זו1 4אף אחד בממשלה לא "יתעורר" כי אם מחירי הדירות ירדו אנחנו נהיה במשבר דומה לsubprime שלא נצא ממנו. מחירי הדירות בכלכלה המודרנית לא יכולים לרדת. זה כמו מחיר אגבניה בסופר - רק למעלהסגור
-
2.כתב נחמד ,על תדאג , כסף לא צומח על העצים , חובות צומחיםאבי 14/11/2020 09:50הגב לתגובה זו3 0חובות צומחים וגדלים בין הידיים, הממשלה מתפרנסת מנדל״ן ,אבל נדלן זה לא תעשיה ! ושקל זה לא מטבע קשה , כולם משחקים במונופול ... איך אמר הסרט הטוב הרע והכוער אלי וואלך לסמל שהכה אותו כל הזמן ( בעליה לרכבת ) ?? כשתיפול ,תעשה הרבה רעש !!!סגור
-
1.כמה דבריםאוס 14/11/2020 09:48הגב לתגובה זו5 111. תמא מתה. זהו 2. מודיעין עיר מעולה 3. חוסר מטורף בדירות על המדף באיזורי הביקוש ובעיקר באזורי בניה רוויה 4. אין דירה ריקה בישראל. מי שאומר אחרת ניזון ממידע שטותי מאיזה דף מחאה קיקיוני 5. הפן הפסיכולוגי משחק תפקיד חשוב בישראל. 9 מתוך 10 אנשים בארץ יעדיפו דירה בשווי 2 מיליון עם משכנתא מיליון מאשר תיק מנוהל של מיליון שח. שאר ה 10 אחוז פשוט ישניםסגור
-
מי אמר בלוקים ב3 מיליון ולא קיבלאלי 15/11/2020 07:01הגב לתגובה זו5 0הפכו אותנו לשפניי ניסיונות שעוד יש אנשים שחושבים שזה הגיוניסגור
