מחירי הקרקע רותחים - מחירי הדיור מתודלקים

מי שהטיל ספק שהעדר שיווק קרקע למגורים על ידי רשות מקרקעי ישראל במהלך השנה האחרונה, יביא  לתדלוק רמות המחירים בשוק הדיור, הגיע המכרז שבמע"ר העיר מודיעין והמחיש בפני איזו צרה צרורה אנו עומדים. המכרז שהיה ל-123 דירות תומחר בכ-147 מיליון שקלים, כולל עלויות הפיתוח, וזה אומר מחיר קרקע שובר שיאים של יותר ממיליון שקלים ליחידת דיור, מה שיחייב את היזמים שזכו במכרז לדרוש עבור הדירות שישווקו רמות מחירים הגבוהות בכ-15-20 אחוזים יותר מרמות המחירים הנוכחיות בעיר מודיעין, זאת אם ירצו להרוויח על הפרויקט.

תוצאות מכרז מע"ר מודיעין, לטעמי, אינן מקריות כלל ועיקר. מבחינות רבות הפכה העיר מודיעין במהלך העשורים האחרונים ל"תרמוסטט" הממחיש לאן הולכים רמות המחירים בשוק הדיור בישראל. למכרז זה ניגשו לא פחות מ-43 חברות יזמיות והתחרות הייתה קשה ביותר, זאת לאור העובדה שהקרקע, ובמיוחד באיזור הביקוש במרכז הארץ, הפכה אצלנו למשאב נדיר ביותר, מטפורית שווה ערך ל"בהלה לזהב" שהייתה בארצות הברית במאה ה-19. מבחינות רבות טפחו תוצאות המכרז גם על פניו של מנכ"ל משרד הפנים, מרדכי כהן, שהכריז לאחרונה כי אין כלל משבר דיור בישראל וכי קיימת קרקע מתוכננת בשפע.

גם מי שסבור שהקבלנים שהציעו על הקרקע מודיעין מחיר כה גבוה הינם "פראיירים", אינו יודע מה הוא שח. אין לי ספק קל שבקלים שלא רק על הקרקע תהיה התנפלות רבתי, אלא גם על הדירות שישווקו בקרוב, זאת מהטעם הפשוט שבאיזור הביקוש כולו קיימות "על המדף" לא יותר מכ-15-18 אלף דירות, זאת לעומת רמות ביקושים גבוהים פי כמה וכמה. היזמים, מן הסתם, ידרשו "פרמיה" נאה על המחיר, זאת על מנת לפצות את עצמם על מחיר הקרקע הגבוה, ולהערכתי, ברמת סבירות גבוהה, יצליחו לקבל את המחיר שאותו ידרשו, מה שכמובן יזניק את רמות המחירים לא רק בעיר מודיעין, אלא באיזור הביקוש כולו.

מפתיע איך דווקא בתקופה של משבר כלכלי כה חמור, כולל כמיליון מובטלים, איש ממקבלי ההחלטות לא מפנים מניסיון העבר, ששיווק קרקע מאסיבי באמצעות מכרזי רמ"י, שיהיה פתוח לכמה שיותר קבלנים, יוכל להציף את השוק לא רק בקרקע, אלא גם ובעיקר בהרבה יותר התחלות בנייה והרבה יותר תעסוקה לא רק לאלפי קבלנים, אלא גם למאות האלפים הקשורים לענף הבנייה, במישרין ובעקיפין. מהלך שכזה, גם כן, לא רק שימנע את תדלוק רמות המחירים בשוק, אלא גם עשוי בהחלט למתן את רמות המחירים הנוכחיות, מה שיקל מאוד גם על לקוחות הקצה.

• עזריאלי ממשיכה להתרחב: מרכז חדש במודיעין, ומה צפוי ב2026?
• תושבי מודיעין נוהרים ללוד? 40% מרוכשי הדירות ברובע הבינלאומי מגיעים ממודיעין

גם העובדה שבמהלך חודשי הקורונה, ובאופן לא מפתיע, שבר שוק המשכנתאות את כל השיאים האפשריים, מצביע על שוק מבעבע ורותח, ובאופן פרדוקסלי, דווקא בעיצומו של משבר כלכלי כה חמור, אולי הגדול שידעה מדינת ישראל אי פעם. בד בבד לפתיחת מכרזי הקרקע, שומה על מקבלי ההחלטות לדחוף גם את הגדלת אחוזי הבנייה לקבלנים בכל הפרויקטים הקיימים, ובמיוחד באיזור הביקוש וכן להפוך סוף סוף את כל נושא ההתחדשות העירונית למנוע צמיחה לא רק לשוק הדיור, אלא גם למשק הישראלי כולו. כל זאת יתאפשר אך ורק עם הממשלה תאמץ ,מסלול מהיר" לפינוי בינוי ובד בבד גם הגדלת הזכויות לתמ"א 38/2 באמצעות איחוד מגרשים והעברת תקציבים לרשויות המקומיות עבור תשתיות משלימות.

לסיכום, תוצאות מכרז הקרקע במודיעין, לטעמי, הינו רק ה"מוגלה" שממחישה את עומק הפצע הקיים כיום בשוק הדיור, שמשפיע וישפיע עוד יותר לא רק על שוק הנדל"ן, אלא על כלכלת ישראל כולה. על מקבלי ההחלטות לזכור כי שוק זה היווה מאז ומתמיד את "הקטר המוביל" של הכלכלה שלנו ורק הפיכתו למנוע צמיחה אפקטיבי, תוכל להוציא את כולנו מהמשבר בו אנחנו נתונים כיום.

*כותב המאמר ארז כהן הוא שמאי ומשפטן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין