האם שכר הדירה יעלה?

למי שאינו זוכר, מיד עם פרוץ מגיפת הקורונה, במרץ האחרון, היה מיני קמפיין ציבורי למען הקלה בשכר הדירה על אותם מוגבלי הכנסה, בדרך כלל, המתגוררים בשכירות בהעדר יכולת לרכוש דירה. בד בבד היו גם לא מעט פרסומים מחממי לב אודות אחוז גבוה למדי של בעלי דירות רחבי לב, שהסכימו להקטין או לדחות את קבלת דמי השכירות.

מאז זרמו מים רבים בירקון וסביבותיו, וכך גם השתנו פני הדברים גם בדירות להשכרה שסימנו בבירור עליית מחירים שבאה לידי ביטוי, לדוגמא, ב-5,910 שקלים לחודש שכר דירה בתל אביב ו-4,610 בשכנתה הקרובה רמת גן, בשתיהן עלייה של כ-3 אחוזים לעומת אשתקד - כך לפחות על פי נתוני הלמ"ס. בפועל, יש מקורות מידע שונים וסותרים, אבל נתייחס ללמ"ס כמקור המוביל.

מבחינות רבות מהווה העלייה בשכר הדירה "סמן ימני" להתנהלות שוק הדיור כולו, כולל דירות בפרויקטים חדשים וכולל גם התחדשות עירונית. לדידי אין כל צל של ספק כי היא תוצר של ייאוש משלושה תסמינים שאפיינו דווקא את "שנת הקורונה" ושקיומם ימשיך לגרום לעלייה בשוק השכירות. הראשון, ירידה ברורה בהתחלות בנייה אל מתחת לקו ה-50 אלף לשנה. אמנם עוד טרם יש בידינו את נתוני 2020 במלואם, אולם על פי המידע הקיים, ההתחלות יירדו ככל הנראה מכ-53 אלף אשתקד לכ-45 אלף בלבד, אולי אף פחות, השנה, כלומר ירידה דרמטית של כ-20 אחוזים בקירוב בהיצע!

השני, הכישלון המוחץ של תכנית מחיר למשתכן יצר shift ברור של רבבות זוגות צעירים וזכאים בכלל לכיוון הדיור להשכרה. אם עד לפני שנה-שנתיים היתה לאוכלוסייה זו תקווה לממש את חלום הדירה, הרי שהיא התנפצה במהלך השנה האחרונה לרסיסים, מה שבא לידי ביטוי בביקושים הכבושים המוגברים לדיור בשכירות, לא רק בלב "מדינת תל אביב", אלא גם בערי לווין זולות יותר דוגמת כפר סבא וראשון לציון.

• משכירי דירה - מתי ההשכרה הופכת לעסקית ותחויב במע"מ?
• השקעה בדירות בפריפריה: חלום עם תשואה או הימור מסוכן?

השלישי, ההתחדשות העירונית המקרטעת. אמנם, לכאורה, אין כל קשר ישיר בין ההתחדשות העירונית לבין הדיור בשכירות, אולם ישנה בהחלט השפעה עקיפה, תוצאה של התמעטות משפרי הדיור המשדרגים במסגרת התחדשות עירונית, מה שמקטין את היצע הדיור המתפנה להשכרה וכמובן לוחץ את רמות המחירים כלפי מעלה.

שלושה גורמים אלה, ונוספים, יצרו במהלך השנה האחרונה באופן פרדוקסאלי שוק שכירות מבעבע. יש שיטענו כי עליות המחירים הללו היו צפויות מראש, זאת משום שהדירו להשכרה עלה באופן יחסי במהלך העשור האחרון פחות לעומת דירות למכירה, אולם, וזה אולם גדול, גם אם יש שמץ הגיון בהנחת יסוד זו, הרי שהיא סותרת לחלוטין את תמונת המצב של משק ישראלי במשבר כלכלי עמוק מאין כמותו, עם יותר ממיליון מובטלים ומדינה שלמה שמצויה בכוננות ספיגה מפני מגיפת הקורונה.

*כותב המאמר ארז כהן הינו שמאי ומשפטן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין