בנק ישראל מחזיר את משקיעי הנדל"ן

הטיוטה שפרסם בנק ישראל אתמול (13.12.20) בדבר שינוי ההגבלה על רכיב המשכנתא המשתנה (לפי ריבית הפריים), הציתה את מחירי מניות יזמיות הבניה בישראל. טיוטה זו, מצביעה על כיוון ברור אליו פונים משרד השיכון, משרד האוצר ובנק ישראל. מדובר בשינוי מתודולוגיית הגבלת הביקוש, ששררה במחוזותינו בשנים האחרונות, באמצעות הדרת משקיעי הנדל"ן.

באמצע שנת 2011 פנה נגיד בנק ישראל דאז, סטנלי פישר, אל הבנקים בהוראה המגבילה את רכיב המשכנתא המשתנה לפי ריבית הפריים. הנגיד חשש מאוד מתהליך של עליית ריבית בנק ישראל, שיביא לעלייה בריבית הפריים (ריבית הפריים היא ריבית בנק ישראל בתוספת 1.5%). עליית ריבית בנק ישראל, תביא לעלייה בתשלום החודשי של משלמי המשכנתא, באופן שיביא אותם לחוסר יכולת להחזיר אותה. החלטה אומללה זו, הביאה לווים רבים לקחת משכנתאות בריביות קבועות וגבוהות מהריבית ששררה במסלול המשתנה לפי הפריים. ריבית בנק ישראל עמדה באותה העת על 3%, ריבית הפריים עמדה בשיעור של 4.5% והמשכנתאות בריבית משתנה, ניתנו לרוב לפי פריים פחות חצי אחוז, דהיינו 4%. האבסורד הוא שפישר אכן תכנן להעלות את ריבית בנק ישראל ואכן היא עלתה בחודש שלאחר מתן ההוראה ב-0.25%. אך מאז ועד ימינו אנו, הריבית במגמת ירידה וכבר ב-2015 הגיעה ריבית בנק ישראל לשפל של 0.1% ומאז היא שוררת ברמות האלו (למעט מספר חודשים שעלתה ל-0.25%).

הציבור שילם בינתיים קנס של 15-20 מיליארד שקל 
על פי חישובנו, בהינתן שהיקף המשכנתאות החדשות עמד על כ-50-70 מיליארד שקל בשנה מאז 2012, ההפסד שנגרם לעם ישראל מתוך הרצון להגן עליו מעליית ריבית, נאמד ב-15-20 מיליארד שקל. התשלום העודף הזה, הוא קנס ששילם הציבור, שהוגבל במשכנתא שרכיב הפריים מוגבל בה לשליש בלבד. כעת שהעלאת ריבית לא נראית באופק, מתקן בנק ישראל את העיוות ההיסטורי ומוזיל, דה פקטו, את המשכנתאות ובעיקר את תשלומי המשכנתאות החודשיים ללווים. לשם המחשה, עבור משכנתא של 1 מיליון שקל ל-25 שנה, מסלול של ריבית פריים פחות חצי (1.1%) יביא להחזר חודשי של 3,814 שקל ואילו בריבית קבועה בשיעור 4% ההחזר החודשי יעמוד על 5,278 שקל, פער של כ-1,500 שקל בחודש.

צעד זה של בנק ישראל מצטרף הן לתוכניתו של ליצמן לבנות בעיקר בפריפריה ולהפסיק את תכנית "מחיר למשתכן" והן לצעד של האוצר, שהפחית את מס הרכישה על דירה להשקעה. מהלכים אלו, מצביעים על כיוון אחד, מדינת ישראל מאותת לתושביה: זוג צעיר שמעוניין לרכוש דירה, יתכבד וירכוש בפריפריה. ואילו במרכז הארץ, יתכבדו משקיעי הנדל"ן ויקבלו את כל התנאים לרכוש דירה ולייצר שוק גדול ומשוכלל של דירות להשקעה. זוג צעיר שרוצה לגור באזורי ביקוש, יאלץ כנראה לחפש ולמצוא דירה בשכירות.

אם בעבר ניסו לפתור את בעיית הדיור על ידי ניסיון להפחתת המחירים מצד הביקוש (הוצאת משקיעי הנדל"ן מהמשחק) כיום, מנסים לפתור את בעיית הדיור על ידי הגדלת ההיצע, הזוגות הצעירים לפריפריה והמשקיעים לאזורי הביקוש.

החלק האחרון בפאזל עדיין חסר, המגבלה שקבע בנק ישראל על שעור משכנתא למשקיעי הנדל"ן, שעומד על 50% משווי הדירה להשקעה, בניגוד ל-75%-80% בדירה יחידה, מהווה עדיין זכר למדיניות המרחיקה את המשקיעים. אנו מעריכים שביטול הנחייה זו יגיע בהמשך הדרך.

מוניטיזציה
בעסקי הדיגיטל, מוניטיזציה משמעה להפוך אפליקציה או רעיון לכסף, ובהשאלה משם אלינו, אם אנחנו מאמצים את הנחת היסוד, שהממשלה פותחת את הדלת למשקיעי הנדל"ן, מי הן החברות הצפויות להנות מהשינוי? במצב החדש, עם מס רכישה מופחת ועם משכנתאות בהחזרים חודשיים נמוכים משהיו, דבר ההופך את תשלומי השכירות לכאלו שישלמו את ההחזר החודשי של המשכנתא וישאירו עודף למשקיע, חברות ייזום נדל"ן בישראל, הן המרוויחות. מבין חברות ייזום הנדל"ן יהנו יותר אלו הפועלות באזורי ביקוש, ובאמתחתן, מלאי גדול של דירות לשיווק, מכירה ואכלוס בשלוש השנים הקרובות.

ובהשקעות, כמו בחיים, הכל יחסי, לפיכך, נמפה את החברות לפי המפתחות הבאים:

הון עצמי – המשקף את שווי המלאי והרווחים שהוכרו בדו"חות הכספיים.

שווי שוק – השווי המגולם במחיר המניה הנוכחית, שמשקף את צפי השוק לרווחי החברה העתידיים.

רווח גולמי הצפוי עד 2023 – ניקח את הרווח שצופה החברה לקבל ממלאי הדירות שנמצא כרגע בבנייה ובשיווק וצפוי להתאכלס בשלוש השנים הקרובות. חשוב לזכור שמלבד זאת, לכל חברה יש קרקעות, חלקן ללא תב"ע (תכנית בניין עיר) או אפילו קרקעות חקלאיות שמיועדות לעתיד הרחוק, אנחנו נתייחס אך ורק לפרויקטים בעלי "משרדי מכירות פעילים", הנמצאים בתהליך בניה ויניבו את הרווחים עד לסוף 2023.

ככל ששווי השוק גבוה מההון העצמי כך הרווחיות העתידית כבר מגולמת במחיר המניה, ואילו לגבי הרווח הצפוי עד 2023 ככל שהוא משמעותי יחסית להון העצמי ולשווי השוק כך לחברה פוטנציאל צמיחה גבוה יותר.

נתוני יזמיות הנדל"ן למגורים המרכזיות הנסחרות בבורסה בת"א

בשורה התחתונה
מדיניות ממשלתית של עידוד משקיעי הנדל"ן, יקרב את יזמיות הנדל"ן המקומיות אל עבר מימוש הרווחים מהפרויקטים אותם הם משווקים בימים אלו. לשתי השחקניות הגדולות דמרי ואזורים רווח צפוי פנטסטי הנושק ל-700 מיל' שקל, מפרויקטים פעילים, אולם הן כבר נסחרות במאות מיליוני שקל מעל ההון העצמי שלהן, כך שאותם פרויקטים כבר מגולמים במחיר המניה. לעומתן, בחברות הייזום הקטנות כדוגמת צרפתי, אלמוגים ואחרות טמונות ההזדמנויות, שווי השוק שלהן גבוה אך במעט מההון העצמי. ואילו הרווחים מהפרויקטים הפעילים, משמעותיים עבורן עשרות מונים.

 
קובי שגב, שותף מנהל אקורד בית השקעות

אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.