חג'ג' - למה המניה מזנקת ומה הרווחים הצפויים בפרויקטים השונים?

בעת האחרונה מתרחש ראלי משמעותי ומתוקשר בחברות ייזום הבניה. מדד ת"א בניה עלה בכ-50% מתחילת נובמבר 2020, במקביל להתפוגגות ההערכות הפסימיות שליוו את שוק הנדל"ן ולאור הירידה בהתחלות הבנייה. בנוסף, למרות שאנשים נרתעו מלהסתובב ברחובות ולחפש דירות חדשות, מחירי הדיור באזורי הביקוש, שמרו על מחירם באופן מעורר השתאות. היום כשאנחנו מתמודדים עם הגל השלישי, שכנראה יהיה האחרון לנגיף זה, מדווחות חברות הייזום השונות על "עסקים כרגיל" ועל קצב מכירות ב-2020, הדומה ואף עולה על הקצב שהיה להן ב 2019.

בבורסת ת"א נסחרות לא מעט חברות יזום נדל"ן, בטור זה נבחן את חברת חג'ג' ייזום ובניה, בשליטת האחים צחי ועידו חג'ג', אשר זוכה לעדנה בתקופה האחרונה ובמאזנה, מספר פרויקטים בעלי רווחיות פוטנציאלית משמעותית, שיבואו לביטוי בשנים הבאות.   

קבוצת חג'ג' ייזום נדל"ן החלה להיסחר בבורסה בתל – אביב בסוף 2010, והיא נסחרת כעת בשווי של 970 מיליון שקל. החברה עסקה בתחילת דרכה בעיקר בניהול קבוצות רכישה בתל אביב ושם בנתה את שמה. העשור האחרון, היה עשור של עליה משמעותית במחירי הנכסים בתל אביב ובעשור זה עברה החברה אבולוציה מחברת ניהול קבוצות רכישה לחברת ייזום קלאסית. בעסקיה המקוריים של חג'ג', ניהול קבוצות רכישה נהנתה החברה בעיקר מדמי ייעוץ וניהול קבוצת הרוכשים, המשלמים כ-2%-3% מתקציב הבניה. מדובר במיומנות המצריכה בעיקר שיווק איכותי עם הבנת הטרנדים בשוק. את אמנות קבוצת הרכישה, שכללה החברה ויצרה לעצמה מקורות רווח נוספים.

בדרך כלל רוב הרווח על עסקת נדל"ן בתל אביב נוצר בגין מרכיב הקרקע, שכן עלויות בניה (בטון ובלוקים וברזל) אינם תלויי מיקום גיאוגרפי. האחים חג'ג' ביצעו מספר עסקאות בהן נרכשה הקרקע, אך הם גם חילקו אותה בעצמם ליח"ד ושיווקו אותה כקבוצת רכישה. באופן הזה הם החזירו מהר את עלות ההשקעה, ונשארו עם שירותי בניה וניהול שהניבו תזרים מזומנים עד להשלמתו הסופית של הפרויקט. אופי פעילות זה, המאפיין גם את חברת ישראל-קנדה, יצרה לחג'ג' רווחים משמעותיים, תוך זמן קצר והביא לצמיחה משמעותית בהון העצמי של החברה.

אנו מעריכים כי לחברה יש הבנה עמוקה וידע מקצועי רב בכל הנושא התכנוני בעיר תל -אביב, חג'ג' ידעה לנצל את הידע הזה לפתח את נכסיה, להוסיף שטחים ויח"ד ולייצר ערך, לא באמצעות הון, אלא באמצעות ידע. ובאחרונה אף הודיעה על הסבת פרויקטים ששווקו בתור קבוצת רכישה, לפרויקטים בהם תהיה היזמית ותמכור דירות חלף זכות לדירה בקבוצת רכישה.

מבחינה של נכסיה העיקריים, ניתן להבין, איך החברה מייצרת ערך ומה הפוטנציאל הרווחים העתידי שלה:

עסקת סלמה – MOMA
בשנת 2017 רכשה החברה קרקע של 6 דונם ברחוב סלמה בדרום ת"א, תמורת 94 מיליון שקל. מדובר במספר מבנים הכוללים 225 יח"ד (חלק החברה 201 יח"ד), 5,000 מ"ר מלונאות ועוד 1,000 מ"ר מסחרי. החברה חילקה את השטח ליחידות ושיווקה אותו כקבוצת רכישה. היא שיווקה 83 זכויות ליחידת דיור בקבוצה (כ-40% מסך היחידות שברשותה), סיכמה עם קבוצת בראון על הפעלת המלון בוטיק ומכרה חלק מהשטח המסחרי, כל זאת בתמורה ל-124 מיליון שקל. באופן זה, החזירה את השקעתה במהירות ונותרה עם רווח משמעותי להמשך, שכן רוב יחידות הדיור טרם שווקו. בבחינת דוחות החברה לרבעון ה-3 של 2020, שווי הפרויקט בספרים הינו כ-136 מיל' שקל כאשר צפי החברה לרווח גולמי לפני מס של כ-234 מיל' שקל שעדין לא הוכר.

מתחם איינשטיין – רמת אביב
בשנת 2016 גיבשה החברה מספר קבוצות רכישה להקמת בנייני מגורים ברחוב איינשטיין בת"א. מלבד ניהול הקבוצה שיכניס לחברה עשרות מיליוני שקלים בשנים הקרובות, הצליחה החברה לשים את ידה על שטחים המסחריים בהיקף של 14,000 מ"ר ובעלות על 1,000 מ"ר מגורים (שטח למספר דירות בודדות). כפי שציינתי, יתרונה הבולט של החברה הוא ביכולתה להתנהל ביעילות ובמהירות בנבכי חוקי התכנון והבניה, לשנות תב"ע ולייצר יש מאין. בפרויקט הזה אותם 1,000 מ"ר למגורים הפכו ל-28,000 מ"ר וה-14,000 מ"ר מסחרי הפכו לכ-16,000 מ"ר. על מנת להבין את הפוטנציאל הגלום, נציין שכלל הזכויות למגורים והזכויות למסחרי רשומות בספרי החברה בסה"כ בכ-343 מיליון שקל. החברה הודיעה השבוע על מו"מ למכירה של 18,000 מ"ר מגורים בלבד, בתמורה ל 238 מיליון שקל. נציין כמובן שיצירת השטחים אמנם לא דרשה השקעה כספית, אבל היטל ההשבחה בהיקף של עשרות מיליוני שקלים צפוי לחול על החברה.

פרויקט סומייל
מדובר בקרקע, הנמצאת באחד האזורים המבוקשים בת"א, בין הרחובות ארלוזורוב, אבן גבירול וז'בוטינסקי (חורבות הכפר סומייל) בצפון הישן של תל אביב. הקרקע הייתה בבעלות יורוקום של שאול אלוביץ ונמכרה לחברת חג'ג' בשנת 2013 תמורת 187.5 מיליון שקל. מתחם זה, נועד במקור לבניית מגדל בין 50 קומות ו-200 יח"ד. המגרש שווק כקבוצת רכישה ועד כה נמכרו כ-170 זכויות ליחידת דיור בתמורה ליותר מ-280 מיליון שקל. החברה ביצעה שינוי תכנוני ובכוונתה להוסיף למגדל 73 יח"ד מכורח הקלות שב"ס וכחלון. יש לציין שכל יח"ד נוספת באזורים אלו הינה תוספת ערך משמעותית לחברה. נכון לרבעון ה-3 הפרויקט רשום בכ-134 מיליון בספרי החברה וע"פ הדוחות, החברה צופה שבתנאים אופטימליים וקבלה סופית של תוספות הבניה, הרווח הגולמי לפני מס שטרם הוכר יכול להגיע לכ-221 מיליון שקל.

פרויקטים מהותיים נוספים
פרויקט שד"ל פינת יהודה הלוי ת"א, הצמוד לשדרות רוטשילד, הוא נכס פוטנציאלי נוסף של החברה (החברה מחזיקה 50% ממנו). מדובר על רכישת מספר בניינים נמוכים ומתפוררים לשימור שלאחר רכישתם החברה יזמה שינוי תכנוני וקיבלה אישור למגדל של 40 קומות הכולל 12,000 מ"ר למגורים ו 16,500 מ"ר למלונאות, שיקום לצד הבניינים לשימור. הפרויקט רשום בספרי החברה לפי חלקה בהון העצמי של חברת הפרויקט בעלות של 69 מיליון שקל.

מתחם בבלי – במאי 2020 רכשה החברה מגרש להקמת 190 יחידות דיור במגדל בן 44 קומות בשכונת בבלי בתל אביב בתמורה ל 190 מיליון שקל. החברה כבר פועלת לבצע שינוי תכנוני ולהוסיף יח"ד, אם תצליח בכך, תוכל להגדיל את יחידות הדיור ל 250 יח"ד. ברמת מחירים של 30-35 אלף שקל למ"ר תוכל החברה לרשום רווח משמעותי על פרויקט זה.

בשורה התחתונה
מניית חג'ג' עלתה בצדק על מפת המשקיעים והגיעה לשווי של כמיליארד שקל. בחודשים האחרונים החברה דיווחה על רצף של אירועים חיוביים מבחינתה, כמו הרכישה של הקרקע בבלי, קבלת אישור להגדלת יח"ד בסומייל וקידום אישורי תכנון לפרויקטים באיינשטיין ובשד"ל. כמו כן, החברה חותרת למימוש זכויות למגורים במתחם איינשטיין עבור סכום מהותי, שגם יאפשר לנו להעריך בצורה טובה יותר את נכסיה שנותרו שם. גם פרויקט בת-ים, שהחברה דיווחה על מו"מ למכירת חלקו, תמורת 120 מיליון שקל מלמד על יצירת ערך.

להערכתנו, ההודעה על הפיכת יתרת היחידות שנותרו בפרויקטים בסומייל ובסלמה לפרויקטים יזמיים (במקום קבוצת רכישה) מרמזים על הבאות. החברה זונחת את תחום קבוצות הרכישה בו הסיכון אמנם נמוך יותר אך הפוטנציאל בו קטן בהתאמה ופונה לתחום היזמות הקלאסי, בו טמונים רווחים גבוהים יותר לצד סיכון יזמי. כל עוד המשפט השגור בפי כל מתווך בתל אביב, ש"מחירי הנדל"ן בתל אביב לא יורדים" ימשיך להתקיים, נראה את קבוצת חג'ג' ייזום נדל"ן מממשת את הפוטנציאל הרב שטמון בנכסיה.

  
הכותב הוא שותף מנהל בבית ההשקעות אקורד ש.ק.ל.
אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על