הקרקע בוערת והמחירים מזנקים

הכתובת על הקיר באותיות קידוש לבנה. בשנת 2021, אם לא תהיינה הפתעות, יתחיל ראלי מחודש של עליות במחירי הדיור. הסיבה העיקרית לכך הינה לא רק היצע דיור נמוך והתחלות בנייה הולכות ומתדלדלות, אלא גם ובעיקר תוצאות מכרזי הקרקע האחרונים שתומחרו באופן משמעותי מעל מחירי שוק הדיור.

להלן שתי דוגמאות, שונות זו מזו, המבשרות נאמנה את העתיד להתרחש: דוגמא אחת, במע"ר העיר מודיעין תומחר לא מכבר מכרז קרקע ביותר ממיליון שקלים לדירה, שווה ערך לכ-2.5 מיליון שקלים מחיר סופי לדירת 4 חדרים, כ-15-20 אחוזים מעל למחירי השוק. ובמילים אחרות, אם היזם הזוכה ירצה להרוויח על הפרויקט, הוא ייאלץ להעלות כבר בשנה הקרובה את המחיר בכ-10 אחוזים לפחות.

דוגמא שנייה, הקשורה למשרדי, אשר ביצע ההערכת שווי למגרש בשטח של 8 דונם, בצפון-מערב נתניה, פריים לוקיישן, לא הרחק מהחוף, המיועד לבניית מגדל בת 30 קומות, 115 דירות, בסך 68 מיליון שקלים. היזם /שזכה במכרז הסכים לשלש 91 מיליון שקלים(!) כלומר כ-30 אחוזים יותר, מה שיחייב את היזם לתמחר את המגדל בלפחות 15 אחוזים יותר ממחיר השוק הנוכחי, על מנת להרוויח.

אלה, כאמור, רק שתי דוגמאות, אולם הן מייצגות נאמנה את ה"בוננזה" המתרחשת בעצם ימים אלה בשוק מכרזי המקרקעין, בין אם מדובר בקרקע רמ"י(רשות מקרקעי ישראל), כלומר קרקע מדינה, או בקרקע פרטית.

• שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחייר הדירות?
• רמ"י מובילה הקמת שכונה חדשה בראשון לציון - 1800 דירות

במהלך החודשים הקרובים צפויים עוד לא מעט מכרזים של רמ"י, ובכלל, ואנחנו מעריכים כי גם בהם התמחור יהיה בשיעור כזה או אחר מעל למחיר השוק הנוכחי של מחירי הדיור. מדובר בשילוב בעייתי ביותר, של מיעוט התחלו\ת בנייה מחד גיסא ומאידך גיסא ביקושים כבושים לוהטים, לא רק בקרב קהל הרוכשים, אלא גם ובעיקר על ידי יזמי הנדל"ן החשים כי "הקרקע בוערת".

ומהו, אם כן, הפתרון הנדרש? האם היצף השוק בהרבה מכרזים ובהיתרים עשרות אלפי דירות תוך תקופה קצרה ירגיעו את שוק הדיור הרותח ויאזנו בין הביקוש לבין ההיצע? והאם המדינה צריכה ומסוגלת לפקח על מחירי המכרזים, ובפרט באיזור הביקוש במרכז הארץ? ואיך, אם בכלל ניתן יהיה ליישם תכנית אלטרנטיבית למחירים מוזלים במקום מחיר למשתכן, שבד בבד המחירים מזנקים אל על, כך שבסופו של יום לא תהיה כמעט משמעות להוזלה המתוכננת?

כל אלה שאלות כבדות משקל וייתכן שלא כולן ניתנות לפתרון מיטבי, אולם, וזה אולם גדול, הייתי מצפה ממקבלי ההחלטות בממשלה, ובכלל, שייקחו לתשומת ליבם את בעיית מכרזי הקרקע המבעבעים וינסו באופן כזה או אחר לצנן אותם ובד בבד כן לחמם מנועים בכל מה שקשור להגדלת ההיצע. אם לא יבצעו זאת, כאן ועכשיו, אני צופה כבר בשנה הקלנדרית הנוכחית, 2021, התחלה של ראלי במחירי הדיור שיזכיר לרבים וטובים את מה שהתרחש אצלנו לפני כעשור שנים. אנא רשמו לפניכם.

• ההיגיון מאחורי השיגעון - מה טראמפ מנסה להשיג ולמה ייתכן שהנפילות ייעצרו?
• כשתשמעו שסין פולשת לטאיוואן - תמכרו הכול!
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

*כותב המאמר ארז כהן הוא שמאי ומשפטן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין