הגבלת הריבית על המשכנתאות תייצר הרבה יותר נזק מתועלת
ההצעה שעולה כעת על שולחן הכנסת של יצירת "תקרה" על ריבית המשכנתא, על הלוואות חדשות שיילקחו בריבית משתנה מסוג פריים, היא אחד הרעיונות הכלכליים הגרועים שיצא לי להיתקל בהם.
להערכתי, באופן פרדוכסלי, זה יגרום לזוגות הצעירים הרבה יותר נזק מתועלת, על אף שמדובר בהצעה שבאה בכלל להיטיב עמם. הרעיון כה בעייתי עד כי הוא עלול לחסל לחלוטין את כל המשכנתאות שהבנקים מציעים בריבית פריים ואפילו לייצר משבר בכל שוק הנדל"ן.
ההצעה אומרת שעבור הלוואות משכנתא שתילקחנה החל ממועד כניסת תיקון החוק לתוקף, הבנקים לא יוכלו לעדכן כלפי מעלה את הריבית על המשכנתא, זאת כל עוד שיעור עליית הריבית במשק במהלך השנה, נמוך מ-1%.
- כל הכותרות
"התקרה" הזו תהיה אפקטיבית כמובן רק בהלוואות בריבית משתנה מסוג פריים, שרק הן מושפעות בטווח הקצר מעליות הריבית של בנק ישראל. מעבר לעליית ריבית של 1% בשנה נתונה, הבנק יוכל לעדכן כלפי מעלה את הריבית, אך בלא יותר מאשר מחצית משיעור עליית הריבית המצטברת באותה שנה. "התקרה" הזו תהיה קיימת רק עבור לוקחי משכנתא שזו הדירה היחידה בבעלותם.
נתחיל מכך שהכנסת יכולה לחייב בנקים להפעיל מנגנון שמונע מהם לקבל ריבית על משכנתא, אך היא לא יכולה לחייב אותם לתת הלוואת משכנתא כזו. בזה למעשה הכל מתחיל ונגמר. התיקון הזה לחוק יביא להערכתי למציאות מאד פשוטה - הבנקים, כדי להימנע מהסיכון הפיננסי הזה מבחינתם, שהוא כמו לתת לזוגות צעירים אופציית קול Call בחינם על עליית הריבית העתידית (או מחצית הריבית העתידית) לכל אורך חיי המשכנתא, יפסיקו לחלוטין לתת משכנתאות בריבית פריים.
כאשר הריבית תרד בעתיד - והיא בוודאות גם תרד באיזשהו שלב, זוגות צעירים שייקחו משכנתא אחרי כניסת התיקון הזה לתוקף, לא יוכלו ליהנות מעדכון כלפי מטה של הריבית במשכנתאות שלהם, כי בכלל לא תהיה להם משכנתא בריבית פריים. הבנקים יסכימו לתת רק משכנתאות בריבית קבועה והצעירים האלו (מכל המגזרים) "יתקעו" עם ריביות משכנתא גבוהות לכל חייהם, מבלי יכולת ליהנות ממצב עולם בו הריביות גם יורדות. ובסוף, זו תהיה לא פחות מתקלה חמורה מאד.
אומרים שהדרך לגיהינום רצופה כוונות טובות. נכון, זו לא אמרה מהתלמוד אלא מהתרבות האירופאית, אבל בכל זאת. אני משוכנע שיו"ר ועדת הכספים החדש-ישן, ח"כ משה גפני, מלא כוונות טובות. הוא בא לצמצם את העול הכבד שיוטל על כתפיהם של לוקחי המשכנתאות העתידיים. בעיקר זוגות צעירים מביניהם שהם בעלי דירה יחידה. זו מטרה שרבים מאד היו שמחים שתתממש. לא פלא שלגפני מסיעת יהדות התורה הצטרפו כיוזמים לתיקון החוק, חברי כנסת כמעט מכל סיעות הבית: ש"ס, העבודה, כחול לבן, ליכוד, תע"ל, רע"ם. פתאום ימות המשיח - סיעות הקואליציה והאופוזיציה יחד דוחפות במשותף תיקון לחוק הבנקאות (שירות ללקוח). כי מי בעצם לא רוצה להיטיב עם העם?
אלא מה? הבנקים לא יסכימו להרוויח פחות כי חברי הכנסת רוצים להקפיא להם את ריבית המשכנתא. אז מה יקרה בשטח? הם כנראה יפסיקו לתת לחלוטין משכנתאות בריבית פריים וכל התיקון הזה לחוק יהיה כמו אות מתה. אך יתכן ויש פתרון וזאת באמצעות הפעלת מנגנון הריבית באופן דו-צדדי לחלוטין. תיכף אגיע לכך.
מדוע הבנקים לא יתנו יותר משכנתאות בריבית פריים?
כי זה יהפוך לנגזר משובץ. מבחינת הבנקים הסיכון הפיננסי הזה ניתן לשקלול באופן חלקי בלבד. התיקון הזה לחוק בעצם יכפה על הבנקים לתת ללוקחי המשכנתא אופציית קול Call בחינם על הריבית העתידית (או על מחצית מהריבית העתידית), למשך כל חיי המשכנתא, מעבר לריבית הנוכחית. לאופציה כזו יש מחיר שניתן לחשב אותו באופן תיאורטי, אך בכל מקרה המחיר אינו וודאי והוא תלוי בתרחישים עתידיים שונים. זו נוסחה מורכבת ולא כאן המקום להיכנס אליה, אך מכיוון שמדובר בטווחי זמן ארוכים, זה הולך לעלות לבנקים הרבה כסף. הרבה מאד כסף.
רק לשם הטעימה, תניחו שמרגע שהבנק נותן את המשכנתא יכול להיות תרחיש עתידי בו הריבית עולה כל פעם בפחות מ-1% בשנה וזאת נניח בחמש שנים עוקבות. הריבית בתרחיש כזה מגיעה במהלך הזמן ל-5% נוספים ביחס למועד נתינת ההלוואה. הבנקים, עקב מנגנון התקרה הזה, לא יקבלו שום תוספת ריבית מהלווים, באף שנה בחמש השנים הללו. במקביל צד המקורות שלהם מתייקר בכ-1% כל שנה ובמצטבר כ-15% (1% שנה ראשונה + 2% שנה שנייה וכן הלאה עד תום החמש), באותן שנים. זה תרחיש בו הבנק מקבל 15% פחות ריבית ביחס להתייקרות מקורותיו.
המנגנון הזה שהתיקון לחוק מציע בעצם הופך את ריבית המשכנתא ל"נגזר משובץ" ולמעשה כמעט בלתי ניתן לגדר אותו באופן מלא אפילו בשוק הנגזרים שמעבר לדלפק OTC. ברגע שהבנקאים יבינו שמדובר בנגזר משובץ העלול לחשוף אותם לסיכון פיננסי גבוה, התיאבון שלהם להסתכן ולתת משכנתאות בריבית פריים יירד לאפס.
ומכיוון שללוקחי משכנתאות לא תהיה יותר אופציה של לקיחת משכנתא בריבית פריים, אז כל לוקחי המשכנתאות החדשים "ידפקו". כי בעתיד כאשר הריביות תתחלנה לרדת, הם ייתקעו עם משכנתאות בריבית גבוהה מבלי יכולת בכלל ליהנות מהירידה העתידית בריבית, כפי שתבוא לידי ביטוי בעדכוני ריבית הפריים. ואז גפני שבא לברך יצא מקלל.
אולי יהיו בנקים שבכל זאת ירצו לפתות במשכנתאות בריביות פריים. הם יעלו באופן משמעותי ביותר את המרווח מעל ריבית הפריים ויגלגלו את הסיכון על הלווים. במקרה זה, זוגות צעירים תמימים ישלמו הרבה יותר מאשר במצב העולם הנוכחי טרם הרעיון הנואל הזה של חברי הכנסת. אפשרי גם מצב עולם בו הבנקים ייקרו באופן ניכר את הריביות על יתר סוגי המשכנתאות, כדי לממן את "התקרה" הזו. זה בכל מקרה יעמיס על זוגות צעירים שייקחו את המשכנתאות החדשות, כי אסור לבנקים לתת משכנתא בריבית פריים מעבר ל-66% מסך ההלוואות (בגלל מגבלת בנק ישראל).
הניסיון לכופף את הבנקים לסבסד לזוגות הצעירים את הריבית יתהפך על הוגיו ועלול אף לייצר משבר חמור בעולם המשכנתאות. זה כמובן יקרין באופן חמור גם על שוק הנדל"ן בכללותו.
יש פתרון אפשרי
פתרון אפשרי לבעיה הפיננסית הזו הוא תיקון נוסף לחוק שאומר שהמנגנון הזה יהיה דו-צדדי לחלוטין. ז"א, שכאשר הריבית תרד, הריבית במשכנתא מהסוג הזה לא תרד במידה והריבית יורדת פחות מ-1% לשנה, ומעבר לכך בלא יותר ממחצית מהירידה המצטברת של הריבית בשנה נתונה.
כך, לבנקים יהיה בעצם גידור שיהיה סימטרי לחלוטין לסיכון שלהם. זה יבטיח שהם יפסידו פחות כשהריבית תרד ולא רק ירוויחו פחות כשהריבית תעלה. במקרה כזה הם לא יהיו אמורים להעמיס פרמיית סיכון נוספת על ריבית הפריים שהם גובים במשכנתאות מסוג זה, כי המנגנון בעצם ידמה את מה שקרוי בעגה המקצועית של עולם האופציות "צילינדר זירו קוסט" Zero cost cylinder. מנגנון דו-צדדי זה יאפשר לבנקים להמשיך לתת משכנתאות בריבית פריים גם מבלי, בהכרח, להעמיס עליהן מרווח.
* ד"ר אדם רויטר הוא יו"ר חיסונים פיננסים, יו"ר הדג'וויז, מחבר משותף של הספר "ישראל סיפור הצלחה".
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
16.קאש מאני מזומניאחד! וגם אחד! 20/02/2023 00:43הגב לתגובה זו0 0קאש מאני מזומני הוא היום הקינג? יש שקוראים לו "שם דבר"? בן אדם בן אדם, מה לך נרדם? הזמן רץ מהר... תיק תק תיק תק... עד שיום אחד אומרים לו לאדם - "יאללה עולים למעלה", והוא עונה "רגע... מה עם הוילות שלי?! מה עם המרצדסים שלי?! מה עם הרולקס שלי?!" עונים לו "יאללה, עלה עלה"... "עֲקַבְיָא בֶּן מַהֲלַלְאֵל אוֹמֵר: הִסְתַּכֵּל בִּשְׁלשָׁה דְּבָרִים וְאִי אַתָּה בָּא לִידֵי עֲבֵרָה: דַּע מֵאַיִן בָּאתָ, וּלְאָן אַתָּה הוֹלֵךְ, וְלִפְנֵי מִי אַתָּה עָתִיד לִתֵּן דִּין וְחֶשְׁבּוֹן. מֵאַיִן בָּאתָ? מִטִּפָּה סְרוּחָה. וּלְאָן אַתָּה הוֹלֵךְ? לִמְקוֹם עָפָר, רִמָּה וְתוֹלֵעָה. וְלִפְנֵי מִי אַתָּה עָתִיד לִתֵּן דִּין וְחֶשְׁבּוֹן? לִפְנֵי מֶלֶךְ מַלְכֵי הַמְּלָכִים הַקָּדוֹשׁ בָּרוּךְ הוּא". (אבות פ"ג מ"א)סגור
-
15.נבחרת כדי להוריד את מחירי הדיור ב30 אחוז לפחותמנש 19/02/2023 20:35הגב לתגובה זו1 0ולא להמשיך לאוג לקבלנים שירויחו על גבנוסגור
-
14.הבנקים לווים בריבית בנק ישראללמה לא לאפשר לבעלי דירה ראשונה נניח מיליון שח בריב 19/02/2023 20:05הגב לתגובה זו0 0למה לא לאפשר לבעלי דירה ראשונה נניח מיליון שח בריבית בנק ישראל +0.5ככה הבנקים עדיין מרוויחיסגור
-
13.פרימיטיבבן 19/02/2023 18:25הגב לתגובה זו0 1כשנותנים לפרימיטיב נטול לימודי ליבה וחי עדיין בימי הביניים להיות שר או אחד שקובע לנו מדיניות, זה מה שקורה.סגור
-
12.הבנקים פשוט יוסיפו לריבית פרייםאזרח 19/02/2023 15:14הגב לתגובה זו2 0ובמקום ריבית פריים אמיתית נקבל ריבית פריים משוקללת עם ריבית של המסלול הקבוע.סגור
- טען עוד
-
11.גפני היקר בכל שבת יש מוצאי שבתרועי 19/02/2023 12:29הגב לתגובה זו1 1בכל שבת יש מוצאי שבת ניפחתם והעשרתם את קופת המדינה כי ראיתם הזדמנות נדירה לעשות כסף על חשבון הזוגות הצעירים האומללים מה חשבתם שהריבית תישאר אפסית לנצח עכשיו שהריבית עולה ונקווה שתמשיך לעלות ההונאה הכי גדולה מאז קום המדינה מחסור זאת הונאת העשור ביבי נתניהו לא נישכח ולא נסלח ריבית אפס במשך שנים רצופות זה פשע נגד האנושות מחקתם את מעמד הבינייםסגור
-
10.הכיון בסוף משלמי המיסים יסבסדו את הפסדי הבנקיםאבי 19/02/2023 12:16הגב לתגובה זו1 0האם נראה לכם הגיוני שהבנקים יסבסדו את הפסדי הריביות מהמשכנתא !!!!!!. בסוף ההצעה תהיה שמשלמי המיסים הלא מחוברים יממנו את הפסדי הבנקים מהמשכנתאותסגור
-
9.פריים עולה פחות - מצמודי מדד !יוני 2 19/02/2023 11:31הגב לתגובה זו1 0ריבית פריים תעלה פחות מצמוד מדד. וכאשרתתחיל לרדת ..המדד עוד ימשיך..למעלה. ובנוסף שיקים קרן - שתקזז מעליית ערך הדירה- לטובת "נפגעי משכנתא"..שידעו כבר שנים שעומדת לעלות .( ריבית משתנה פלוס הצמדה למדד פלוס תשומות בניין.סגור
-
8.עוד חרטטן שמפחיד , צריך לעשות את זה בנוסף להחזרת חיוב הבנקים ב 30% פריים (ל"ת)אדם 19/02/2023 11:00הגב לתגובה זו0 0סגור
-
7.0מדובר ב 0 19/02/2023 10:32הגב לתגובה זו0 00סגור
-
6.האיש הזה יושב כבר שנים בראש ועדת הכספים , ולא לומד דבר.יו"ר ועדת כספים טיפש 19/02/2023 10:26הגב לתגובה זו1 3הייתי מצפה מאדם כזה, שלפחות יבין במקצת בכלכלה מהעשיה שלו, אולם הוא לא למד דבר. כי כל מעייניו הינם רק איך לסייע למגזר שלו בלבד, ושהאחרים יתרסקו. ואם גם הם ייהנו לפעמים ממעשיו, הוא נאנח בצער. פרק ק"מ בתהילים מתאים לו ככפפה ליד. תקראו בבקשה את פרק ק"מ , ותבינו. הוא יודע בעיקר לקלל, כמו שקילל את בנט ולפיד. אדם רע מיסודו. הוא יגרום בהצעתו רק נזק, ולא יביא שום תועלת, כרגיל.סגור
-
5.גפני, לא פותרים בעיה של היצע באמצעות סבסוד משכנתאות (ל"ת)אוהד 19/02/2023 10:10הגב לתגובה זו2 1סגור
-
4.פער הריביות צריך להיות 3% בחוקמבין2 19/02/2023 10:06הגב לתגובה זו6 0נותנים 2% ריבית בממוצע תקבלו 5% ריבית מקסימום מבעלי המשכנתאות.סגור
-
3.השגיאה היסודית בטענה של שההסתברות שהריבית תרד נמוכה.רון 19/02/2023 09:44הגב לתגובה זו1 0כלומר, הסיכוי שהריבית תרד היא נמוכה מאוד והסיכוי שהיה תשאר גבוהה ליותר זמן גבוה יותר (לפי נגידי בנק ארה״ב, ואמיר ירון). מכאן שגם מהתרחיש הזה יפסידו. לצערי הפתרון שלך לא טוב.סגור
-
2.בעל משכנתאשני הרעיונות גרועים 19/02/2023 09:16הגב לתגובה זו1 0שני הרעיונות גרועים שיפגעו בכל ציבור לוקחי המשכנתאות,כי הבנקים יעלו את הריביות בכל המסלולים. יש לקדם מהלכים אחרים שיגבירו תחרות. לבטל את עמלת היוון במחזור משכנתא בריבית קבועה ולקבוע מנגנון עמלה מקסימאלי אחיד. לפתוח את השוק ליותר שחקנים, חברות ביטוח, וגם למה לא בנקים בחו"ל..סגור
-
1.אני דווקא בעד הניסויחח 19/02/2023 09:02הגב לתגובה זו0 0ראו מה קרה ללירה הלבנונית שווה כבר 0.0000125 דולרסגור
-
בשנת 1984 היתה כאן אינפלציה של 400%!!!!!!!!!.זה יכול לקרות גם כאן 19/02/2023 10:33הגב לתגובה זו2 1בראשות הליכוד כמובן. אנשים קנו פריזרים ומקררים לאחסן בהם עופות ובשרים , כי מחיריהם עלו כל חודש ב-15%. עד שבא פרס בשנת 1985 כשר אוצר וייצב את הכלכלה, והאינפלציה ירדה עד ל-10% כל שנה, ופחות מכך. זה הושג בעיקר על חשבון העובדים וההסתדרות. המצב הזה יכול לחזור אם יתחילו להדפיס כספים בהיקפים גדולים. נקוה שזה לא יקרה. אבל עם הליכוד והחרדים האלה, הכל יכול לקרות.סגור
-
קצב אינפלציה המדד 'רק' 27% (ל"ת)יוני 2 19/02/2023 12:02הגב לתגובה זו0 0סגור
