הקאמבק של קבוצות הרכישה למגורים
לפני כעשור קבוצות הרכישה היו "הלהיט" של שוק הדיור, כאשר בשנים האחרונות כמעט ולא שמענו עליהן. בדקנו עם צח צמח, מנהל ענף קבוצות רכישה בחטיבת המשכנתאות של בנק לאומי, מה הסיבות לפריחה המחודשת בתחום
היקף המשכנתאות החדשות שנלקחו בחודשים האחרונים רחוק מלהזכיר את השיאים שאפיינו את השוק לפני כשנה וחצי, טרם עליית הריבית בארץ ובעולם. עם זאת, שוק המשכנתאות מתחמם בחודשים האחרונים והיקף המשכנתאות שנלקחות על ידי משקי הבית נמצא במגמת עלייה מתמדת.
על אף הטלטלות בחודשים האחרונים, ענף הנדל"ן הגיע שוב לנקודת רתיחה ואנו עדים לעליית מחירים והמשך עלייה בביקושים. הרצון להיות בעלים של דירה בישראל לא השתנה. מדובר בעניין פסיכולוגי שאופייני לרוב משקי הבית בישראל. אם נוסיף לכך את הגידול הדמוגרפי – נקבל עודף ביקוש חריג של כ-100 אלף דירות בכל רגע נתון, שלא ייפתר כל עוד מדינת ישראל לא תכריז על תוכנית חירום ברמה הלאומית.
"עד לפני כשנה", מסביר צח צמח, מנהל ענף קבוצות רכישה בחטיבת המשכנתאות של בנק לאומי, "המוטיבציה לצאת לדרך עם קבוצת רכישה כפתרון יזמי הייתה פחות גבוהה, כי שיעור הריבית במשק היה נמוך. עלויות המימון היו סבירות ורמת הסיכון הייתה ברורה ונמוכה. לכן, השוק התנהל לרוב על ידי יזמים וקבלנים שבנו דירות חדשות בסטנדרט הרגיל".
צח צמח– צילום כפיר סיון.
"עכשיו", מסביר צמח, "כשאנחנו רואים את עלויות המימון שקפצו כמעט פי ארבעה, זה מכניס לדריכות את כל הקבלנים והיזמים בשוק. היום, לפני שיזם יוצא לדרך עם פרויקט, הוא מחשב מסלול מחדש. הוא שואל את עצמו: מה היקף עלויות המימון שאצטרך לשאת בהן? המינוף מאוד יקר באופן יחסי והרצון של הבנקים למימון יזמים בשיעורי מימון גבוהים פחת משמעותית, בהשוואה לכפי שהיה טרם עליית הריבית. כיום היזם נדרש להזרים הון עצמי בשיעור גבוה יותר ממה שתכנן כאשר החליט ליזום פרויקט מסוים.
כל אלו עלולים כמובן להשפיע על עלות הפרויקט עצמו, מה שיוביל לכך שהיזם יצטרך למכור את הדירות שלו במחירים גבוהים יותר בקצה הדרך. השאלה היא כמה מוטיבציה יש לו כדי לקחת סיכון כזה בתנאים הנוכחיים".
אלטרנטיבה שקיימת היום בשוק הדיור, שקצת דעכה בשנים האחרונות לאור סביבת הריבית הנמוכה - וחזרה כעת לשוק - הינה התארגנות של קבוצות רכישה, שבשונה מעסקה יזמית רגילה, קבוצת הרכישה ממומנת על ידי העמדת ליווי לכל אחד מהחברים בקבוצה, כל אחד על פי חלקו. העלות לא "יושבת" על יזם אחד וגם אם הריבית במשק תמשיך לעלות, היא עדיין תתחלק בין כל חברי הקבוצה, כך שהסיכון נמוך הרבה יותר.
"זה הזמן שבו נראה יותר התארגנויות של קבוצות רכישה, בעיקר באזורי ביקוש, בהם עלות רכישת הקרקע מהווה חלק משמעותי מעלות הפרויקט", אומר צמח. "אנחנו מתחילים אף לזהות מצבים בהם יזמים שיש בבעלותם קרקע זמינה לבנייה, אשר מעדיפים להעביר אותה למארגן של קבוצת רכישה. כמו כן, יזמים שבעבר ארגנו קבוצות רכישה ובבעלותם קרקע זמינה לבנייה, יבחרו בחלק מהמקרים בליווי במתווה של קבוצת רכישה, כפי שעשו בעבר. צריך לזכור שבמצב כזה אין כמעט עלויות שיווק כי לא צריך לצאת בקמפיינים ובמבצעים, כך שהחברים בקבוצה אמורים לחסוך כסף על הדירה שלהם בהשוואה לפרויקט יזמי רגיל, שם המטרה של היזם היא למקסם את הרווח כמה שיותר".
"ניתן לומר כי קבוצת רכישה שמאורגנת על ידי מארגן בעל ניסיון ומעטפת מקצועית ראויה, כולל קבלן, עורך דין ומנהל פיננסי, תביא לעסקת נדל"ן טובה לשני הצדדים, הן למארגן הקבוצה ובעיקר לרוכשים, שנהנים ממחיר נמוך משמעותית בהשוואה לרכישת דירה בעסקה יזמית רגילה".
צמח מסכם: "כיום, לאור ניהול הסיכונים המוקפד של המערכת הבנקאית, יחד עם הכללים המאוד ברורים שגובשו עם הזמן על ידי בנק ישראל, תחום קבוצות הרכישה מוסדר מאוד ואפשר לקיים אותו לצד האפיקים האחרים בענף הנדל"ן. התחום צפוי לחזור לנוכחות גדולה יותר, וייתכן ואף יהפוך לאפיק ״משמעותי״.
לקבלת כלים שיעזרו לכם לנהל את המשכנתא בצורה הנוחה ביותר היכנסו לאתר לאומי למשכנתאות.
האמור הינו מידע כללי בלבד ולא ממצה את כל ההיבטים של הנושאים המתוארים בו, ואין בו משום המלצה ו/או ייעוץ. האמור אינו מהווה הצעה/התחייבות להעמדת אשראי. העמדת הלוואות המשכנתא ותנאיהן, כפופים לשיקול הדעת, להוראות הרגולציה ולקריטריונים של הבנק. אי עמידה בפירעון ההלוואה עלול לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
