העסקאות הגדולות בהתחדשות עירונית - מי בצד הקונים ומי בצד המוכרים?

העסקה האחרונה בתחום ההתחדשות מקנה שווי של 800 מיליון שקל למטרופוליס. אלדר מוכרת 25% מהמניות לאלייד השותפה שלה ב-200 מיליון שקל - זו עסקה גדולה למטרופוליס, אך אנחנו רוצים להזכיר לכם שהתחום הזה היה החם של השנה שעברה, עם עסקאות גדולות, עם זינוקים בשווי, עם הנפקות ועם הבנה שהתחום הזה הולך להמשיך לצמוח גם בשנה הבאה.  

הנה מקבץ של העסקאות הגדולות ביותר בתחום (לרבות עסקאות בחברות ייזום עם מרכיב גדול של התחדשות עירונית): מליסרון השלימה רכישה של 50% מחברת אביב ייזום לפי שווי של 1.25 מיליארד שקל לאחר שרכשה 50% לפני כשנתיים.

חברת גב-ים רכשה את נכסי הדרים בעסקה בשווי 140 מיליון שקל. מדובר במהלך שמחזק את פעילותה של גב-ים בתחום ההתחדשות העירונית. אספן גרופ רכשה 50% מרייק בתמורה ל-45 מיליון שקל.

כלל השלימה השקעה בסך של כ-330 מיליון שקל בזרוע ההתחדשות העירונית של אפריקה מגורים לפי שווי של 1.3 מיליארד שקל. כלל גם השקיעה כ-260 מיליון שקל ב-ICR של ישראל קנדה לפי שווי של 1.5 מיליארד שקל לפני הכסף. כלל גם רכשה בסוף 2023 8% משיכון ובינוי נדל"ן לפי שווי של 5 מיליארד שקל.

הפניקס המשיכה להגדיל השקעתה באאורה במהלך השנה האחרונה להיקף שמוערך ב-800 מיליון שקל. מגדל השקיעה 285 מיליון שקל באלקטרה מגורים לפי שווי של 1.3 מיליארד שקל. מנורה מבטחים השקיעה בשנתיים האחרונות ברם-מוגרבי ארדיטי כ-555 מיליון שקל, דוניץ אלעד כ-87 מיליון שקל והכשרת היישוב התחדשות עירונית כ-30 מיליון שקל.

גם מיטב דש השקיעה בהכשרה התחדשות כ-65 מיליון שקל. פנינסולה של מיטב רכשה את  קרן ההתחדשות העירונית של ואליו קפיטל בעסקה בשווי 194 מיליון שקל.

• עו"ד אביב טסה על תהליכי חידוש ופיתוח במרחב האורבני
• לראשונה: אושרה תוכנית התחדשות עירונית באילת

בנוסף, קבוצת חג'ג' רכשה 30% ממניות צים בהרי נדל"ן תמורת 81 מיליון שקל ויש לה אופציה להגיע לשליטה בצים.. עסקה נוספת - בית ההשקעות מור הרחיב את פעילותו בתחום הנדל"ן עם רכישת 13% ממניות חברת מצלאוי בעסקה בשווי 35 מיליון שקל.

קבוצת גבאי רכשה 75% ממניות חברת מי טאון, חברה הפעילה בתחום ההתחדשות העירונית, בעסקה בשווי 38 מיליון שקל; קרסו נדל"ן ופרופרדו רכשו 50%  בעסקה של 37 מיליון שקל.

העסקאות האלו מלמדות על התיאבון הגדול של הגופים המוסדיים להשקעות בהתחדשות עירונית. זה צפוי להימשך לתוך שנת 2025. כמו כן, זה מעיד על הכניסה של חברות גדולות לתחום דרך רכישות. המוכרים הם לרוב בעלי השליטה הפרטיים או גופים שמכניסים את הרוכשות לחברה כדי להבשיל את החברה לקראת הנפקה בבורסה.

• 2024: שנת שיא בהתחדשות עירונית בישראל
• אנשי העיר עם זינוק של פי 3 במכירות ב-2024
• תוכן שיווקי כמה מצבים בהם עו"ד ירושות וצוואות הוא הכתובת עבורכם

שנת 2024 - שיאים בהתחדשות עירונית

בשנת 2024, נרשם שיא היסטורי במתן היתרי בנייה להתחדשות עירונית, עם יותר מ-30 אלף דירות מאושרות. מעבר לכך, תכנון ליותר מ-57 אלף דירות אושר במהלך השנה. הנתונים מצביעים על מגמת התחזקות שלא מראה סימני עצירה, ונראה שגם השחקנים הגדולים וגם הגופים המוסדיים מתכוונים להעמיק את השקעותיהם בתחום. מהנתונים שאספנו לקראת ועידת ההתחדשות העירונית שתתקיים בשבוע הבא מצאנו ש-55 חברות נסחרות מתכננות להקים 450 אלף דירות בשנים הבאות. אלו מספרים גדולים במיוחד, זה אתגר גדול וזה מעיד על הפוטנציאל בתחום, על חשיבותו וגם מצד שני על הסיכון הגדול - התחדשות עירונית אמורה לפתור את מצוקת הדיור באזורי המרכז, אבל האם אפשר להרים היקפי בנייה כאלו בשנים הבאות? 

הריבית הגבוהה והזדמנויות חדשות

העלאת הריבית במשק מהווה גורם מפתח בהצלחה הנוכחית של תחום ההתחדשות העירונית. בניגוד לפרויקטים אחרים, ההתחדשות העירונית אינה דורשת רכישת קרקעות יקרות, אלא מסתמכת על עבודה מול בעלי נכסים קיימים. עם זאת, אורך הזמן הדרוש למימוש פרויקטים – החל מהחתמת דיירים ועד לאכלוס – מאתגר עבור יזמים.

חלק מהחברות מתקשות לשאת את העלויות הגבוהות בשלבי התכנון וההיתרים, מה שדוחף אותן למכירת מניות או הכנסת שותפים חדשים. תהליכים אלו יוצרים תנועתיות גבוהה בשוק ומזמנים הזדמנויות חדשות עבור משקיעים.

ההערכות הן שתחום ההתחדשות העירונית צפוי להמשיך לצמוח בקצב מהיר. המעבר מפרויקטים של בניינים בודדים למתחמים רחבי היקף משנה את כללי המשחק, ומאפשר לחברות לייצר רווחיות גבוהה יותר ולסקטור כולו להתרחב.