הצפת הערך הענקית בהתחדשות עירונית ולאן הולכים מכאן?

לכולם יש קרוב, חבר, משפחה, מישהו מהעבודה שעשו אצלו תמ"א או פינוי בינוי והוא הרוויח הרבה כסף. רבבות משפחות קיבלו מתנה גדולה - השבחה של הדירה שלהן ורבבות יקבלו מתנה דומה בשנים הבאות. התחום הזה הולך וגדל ומייצר תוך כדי תנועה ערך גדול לדיירים וגם למשקיעים.

• הפניקס תשקיע 410 מיליון שקל בפרויקטי התחדשות עירונית של אקרו
• תדהר ומבנים זכו במכרז להקמת פרויקט בשווי ש כ-1.5 מיליארד שקל

לקראת ועידת ההתחדשות העירונית של ביזפורטל ניתחנו את המגמות והערכים של חברות ההתחדשות העירונית (הטהורות והלא טהורות) והנה מספר תובנות:

הערך המצרפי של החברות המובילות בתחום הוא כ-35 מיליארד שקל, כשלפני 5 שנים הערך היה כ-8 מיליארד שקל. חברת אאורה נסחרת כיום ב-6.4 מיליארד שקל אחרי עלייה של פי 18 ב-5 שנים.

בוני תיכון נסחרת בכ-700 מיליון שקל - פי 8 ב-5 שנים. אלמוגים ואב גד זינקו פי 4 מאז שהנפיקו לפני כ-4 שנים. 

• ״זה האירוע הכי מורכב בנדל״ן" - איך וממי מקבלים אשראי להתחדשות עירונית
• "התחדשות עירונית היא הסטארט אפ של תחום הנדל"ן; זה מנוע צמיחה לרוב החברות בתחום"
• תוכן שיווקי כמה מצבים בהם עו"ד ירושות וצוואות הוא הכתובת עבורכם

דמרי, אפריקה, אזורים, דוניץ וחברות שהנתח של התחדשות עירונית הולך וגדל אצלן זינקו פי 4-5 בחמש שנים. למעשה, נראה שמה שדחף את העליות במניות הנדל"ן בשנים האחרונות הוא בעיקר הפוטנציאל בתחום ההתחדשות העירונית.

פי 5 ב-5 שנים

אם בוחנים את הצפת הערך בחברות הנדל"ן על פני תקופה ארוכה יותר - כעשור, מקבלים תמונה עוד יותר מרשימה. עד לפני כעשור, מעט יותר, החברות היזמיות נסחרו מתחת להון שלהן. 0.5, 0.8 מההון היו מספרים שכיחים גם לחברות הגדולות. היתה זהירות, כנראה עודף זהירות כלפי חברות הבנייה. הן פחות הובנו לשוק בגלל החשבונאות המיוחדת שיוצרת פער בין הדוחות לבין המציאות, ובכלל - קבלנים לא סיפקו חלום, סיפקו תנודתיות בתוצאות, והיו בעיקר חברות משפחתיות שהגופים המוסדיים חששו להשקיע בהן.

צרפתי, פרשקובסקי, דוניץ, רוטשטיין ועוד הרבה חברות נסחרו בעשרות מיליונים. ואז החל הבום הגדול - הפנמה שמחירי הדירות עולים והרווחים של הקבלנים עולים, פעילות בסדרי גודל משמעותיים יותר ועליות רצופות במחירי הקרקע שיצרו אפקט של שיפור מתמיד ברווחים וברווחיות.

השוק הבין שמדובר בחברות חזקות ורווחיות כשלצד זה גם חל שיפור בממשל התאגידי שלהן. כמו כן, הדיווח הפך לקריא ונהיר יותר עם מידע על הפרוקטים ברמת מכירות בכל רבעון, רווחים ורווחיות, לצד רווחים עתידיים. 

זה הזניק את החברות המשפחתיות האלו להיסחר בהון העצמי שלהן ואפילו יותר, ומאז זה רק הולך ועולה. החברות האלו נסחרות במאות רבות של מיליונים ובמיליארדים. העלייה בשנים האחרונות היא בזכות ההתחדשות העירונית.

מהפכת ההתחדשות העירונית

בעולם וגם אצלנו מדברים בעיקר על מהפכת ה-AI, אבל בשטח המהפכה המשמעותית ביותר שעברנו בשנים האחרונות היא מהפכת ההתחדשות העירונית. הצפת הערך של ההתחדשות העירונית - לדיירים ולמשקיעים - היא פנומנלית, עולה בערכים על כל הצפת ערך אחרת באותה התקופה.

הצפת הערך הזו היא ייחודית. זו שיטה ישראלית, המצאה ישראלית. אין התחדשות עירונית במקומות אחרים בעולם, אלא בשוליים. אצלנו זה המיינסטרים. אצלנו זה פתרון למצוקת הדיור. לוקחים בעצם קרקע וירטואלית ובונים עליה. זה פתרון של דירות במרכז, זה מתרחב גם לפריפריה וההיקפים עצומים. 

בדקנו את כל החברות בתחום - מסתבר שיש 55 חברות כאלו בבורסה המקומית, חלקן כאמור טהורות - פועלות רק בתחום ההתחדשות העירונית, רובן עדיין מעורבות, חלקן אגב חברות גדולות בתחומים אחרים שנכנסו לפעילות התחדשות עירונית - מליסרון למשל, גב ים ועוד. מדובר על התחום הכי חם בבורסה מבחינת הנפקות - גיוסי הון ואג"ח ומבחינת הנפקות פרטיות ועסקאות.

הגופים המוסדיים רוכשים נתחים בחברות התחדשות עירונית, החברות עצמן רוכשות פרויקטים, חברות נכנסות לתחום הזה. גם כשמסתכלים קדימה רואים פייפליין של חברות בתחום שנערכות לגיוס ראשוני של אקוויטי לצד גיוסי חוב.

יש גם סיכונים: הצנרת של התכנון עמוסה מאוד. האם העיריות יצליחו לעמוד בכך? האם יש מספיק עובדים ויש יכולת תכנונית להקים בבת ים במקביל 30 פרויקטי התחדשות עירונית? ומה יקרה כשיהיו ירידות מחירים? המרווח של היזמים הוא 15% פלוס. ירידה במחירי הדירות, אם וכאשר תהיה, עלולה לחסל חלק גדול מהרווח. 

החזון התממש - לאן הולכים מכאן?

יש סיכונים, אבל מהזווית של משקיעים צריך לחזור לאחור וללמוד שלפעמים גם אחרי עליות אפילו חדות, יש עוד הזדמנות לעלייה. אחרי הגל הראשון של העליות במניות הנדל"ן, כשהמנוע החדש היה התחדשות עירונית, משקיעים רבים היו סקפטיים -  מה, עוד עליות? הייתם בחצי מההון, הגעתם להון, זהו. אבל, מה שפוספס זה שהיינו באמצע מהפכה. מהפכות לא קורות ברגע, הן תהליך, מגמה של תקופה ולא של חודש-חודשיים. 

לפני שלוש-שלוש וחצי שנים, בראיון עם יעקב אטרקצ'י הבעלים והמנכ"ל של אאורה, סיפק לנו אטרקצ'י את החזון. כתבנו, סיפרנו, הצפנו לקהל שלנו. אבל האמת היא שלא הבנו עד כמה החזון הזה הוא מהפכה והצפת ערך.  

לפני כשנתיים, בוועידת ההשקעות של ישראל, אמר ברק בנסקי, משנה למנכ"ל כלל והאחראי על תחום ההשקעות בקבוצה, שהם נותנים דגש להשקעות בהתחדשות עירונית. כתבנו, ראיינו, הצפנו את זה באתר, ואלו רק שני פרסומים מתוך רבים, אבל כשדיברנו עם אטרקצ'י ועם בנסקי, לא הבנו עד כמה החזון הזה הוא כבר כאן.

כלל בשנתיים האחרונות רוכשת נתחים בחברות התחדשות עירונית, הפניקס פועלת באופן דומה, כשבמקביל מוסדיים נוספים נכנסו לתחום גם בהשקעות ישירות בבורסה וגם בהנפקות פרטיות. השנתיים האחרונות הן המשך שגשוג גדול בתחום ויצירת ערך מרשימה, וזה מוביל לשאלה החשובה - האם זה יימשך? 

משקיעים רבים יגידו בדיוק מה שאמרו לפני שנתיים ושלוש ואולי בצדק - "השתגעתם, אחרי זינוקים כאלו, לאן יש עוד לעלות?" זו גישה שמרנית וטבעית ואף אחד כמובן לא יודע מה יהיה. אין נביאים. אבל בדיוק כמו שלפני שנתיים ושלוש לא האמינו שזה יכול להימשך בקצבים האלו, ייתכן שיש עוד מקום לעליות. ככל שהמחיר גבוה הוא מבטא כמובן כבר חלק גדול מהחלומות העתידיים, והסיכוי להמשך עליות פוחת. אבל במהפכה הכול יכול להיות. זאת ממש לא המלצה, זו הצעה לבחון את התחום הזה כשיש עשרות חברות בשלבים תכנוניים וביצועיים שונים.

בוועידה שתתחיל הבוקר אנחנו נראיין מנכ"לים, בעלים ובכירים בתחום על מה שהיה ומה שיהיה בשנים הבאות. נשמע ונציף לכם כאן באתר את התובנות, המסקנות והראיונות איתם. ניתן לכם להבין את התחום ואת הסיכונים בו. נספק גם ערך דרך הדירוג שנעשה בשיתוף משרד רואי החשבון פאהן קנה על האיתנות והיכולות הפיננסיות של החברות ונציג את המובילות בדירוג.