"2024 היא השנה שבה התחדשות עירונית שינתה את שוק הנדל"ן הישראלי"

במסגרת ועידת ההתחדשות העירונית של ביזפורטל, עו"ד אלעזר במברגר, ראש הרשות להתחדשות עירונית, שיתף בתובנות חדשות על התהליכים המהירים והשינויים המהותיים בשוק הנדל"ן. במברגר הצביע על העובדה שפעילות ההתחדשות העירונית, שהייתה עד לא מזמן נישתית ומינורית, הפכה למנוע הצמיחה המרכזי של ענף הנדל"ן הישראלי. "פעילות ההתחדשות העירונית שהייתה יחסית בשולי השוק ומינורית ולא העסיקה את גורמי המימון - הפכה לליבת שוק הנדל"ן הישראלי, מהלכי ההשקעה המשמעותיים ביותר בשנה האחרונה בעולם הנדל"ן היו פלח השוק הזה".

• הפניקס תשקיע 410 מיליון שקל בפרויקטי התחדשות עירונית של אקרו
• הצפת הערך הענקית בהתחדשות עירונית ולאן הולכים מכאן?

לפי במברגר, שנת 2024 הייתה השנה שבה ההתחדשות העירונית כבר הפכה למציאות בשוק הנדל"ן. בעשור האחרון נתפסה ההתחדשות העירונית כתחום פוטנציאלי, אך בשנים האחרונות הוא הפך לאחת הפעילויות המשמעותיות ביותר בשוק. על פי הנתונים, כמות היתרי הבנייה והפרויקטים בתחום פינוי-בינוי עלתה בצורה חדה, כאשר בשנה האחרונה נרשמה עלייה של 15,000 יחידות דיור במאגרי ההיתרים.

"זו הייתה השנה הראשונה שבה הנתונים מראים שהדבר הזה שהרבה שנים סומן כפוטנציאל, והבטחה ועתידו של השוק, הדבר הזה למעשה נוכח כאן. הנתונים של 2024 הראו לנו, בשנה מאוד מאתגרת וחריגה, כולנו מבינים היטב למה, הרבה מאוד הליכים שקורים מספר שנים הבשילו והגענו לנתוני שיא שמראים בצורה מאוד חדה את הטיית השוק מעולם של בנייה חדשה בפרברי ערים, שיווקי קרקע מהסוג שעושים רמ"י ומשרד השיכון עשרות שנים, כך נבנתה מדינת ישראל 70 שנה, והמדינה מקבלת כיוון התפתחות אחר לחלוטין, בנייה מתוך המרקם הוותיק בדרך של התפתחות עירונית".

• ״זה האירוע הכי מורכב בנדל״ן" - איך וממי מקבלים אשראי להתחדשות עירונית
• "התחדשות עירונית היא הסטארט אפ של תחום הנדל"ן; זה מנוע צמיחה לרוב החברות בתחום"
• תוכן שיווקי כמה מצבים בהם עו"ד ירושות וצוואות הוא הכתובת עבורכם

החסמים הבירוקרטיים: שינוי מהותי בשוק ההתחדשות העירונית 

במברגר שיתף גם כיצד במשך שנים רבות היו קיימים חסמים בירוקרטיים שעמדו בפני התחדשות עירונית, אך בשנים האחרונות חל שינוי דרמטי: "לכל מהפכה יש את הנגיעה האישית בך, הסיפור האישי. מ-2013 אני עובד במשרד האוצר, משרד האוצר מנסה להסתכל קדימה ולראות לאן עולם הנדל"ן הולך. הדיבור היה שיש עולם של מכרזי קרקע מדינה וזה תפקידה של המדינה, ובשולי השוק יש התחדשות עירונית מסובכת ואיטית. הוותיקים זוכרים דיבור של 17-20 שנה פרויקט, סוגיות של דייר סרבן שלא ניתנות לפתרון, חוסר ודאות סביב משך התכנון והוצאת היתרי בנייה. מה שאנו חווים ב-3-4 שנים האחרונות זה פתרון מסודר לכל הדברים שהעיקו על השוק. העברנו חוק הסדרים שמייצר ודאות לסוגיות שהטרידו את השוק. הפלטפורמה לפעילות הזו קיימת, הליכי התכנון התקצרו. הם לא מושלמים אבל התקצרו דרמטית. יש ועדות מחוזיות שעובדות מהר יותר, ותמ"ל".

מענקים וחשיבות הסכמי המסגרת: השקעה עצומה בשוק ההתחדשות העירונית 

במברגר דיבר על איך הממשל מעודד את הפעילות, באמצעות מענקים עירוניים אשר הופכים את הפרויקטים לכלכליים יותר: "אנחנו מדינה קטנה ומדינת ישראל מדי שנה, כל השוק כולו, בנייה רוויה, כפרית, התחדשות עירונית, כל הסקטורים יחד, מנפיקים סדר גודל של 60-70 אלף היתרי בנייה בשנה. בשנה האחרונה אנו מוציאים 15 אלף יח' דיור שמקבלות היתר בנייה ופינוי בינוי. תסתכלו עשור אחורה איפה היינו. בעולם של תמ"א 38 על חלופותיה השונות אנו סביב מס' דומה. אם סוכמים את שני המס' האלה, מקבלים מעל 30 אלף היתרי בנייה. סדר גודל, קרוב למחצית מהשוק. זה נתון מדהים".

הצמיחה המהירה בערי הפריפריה

במברגר סיים בתחזית שלו נוגע לעתיד תחום ההתחדשות העירונית לאור השקעות ממשלתיות בשוק הפריפריה: "אני מאמין כשמסתכלים 2-3 שנים קדימה, מעבר לכל הפעילות המוכרת באזורי ביקוש, זה מזמן לא גוש דן, זה מתרחב לקריית ים וחיפה ונהריה ובדרום אשדוד וב"ש, זה על ספידים והפעילות מתרחבת. אם הממשלה תקצה לפעילות סדרי עלויות נכונים של מה שיקרה ב-2025, תראו פעילות ענפה ומגרש משחקים חדש לחלוטין. הפעילות במרכז הארץ רוויה והתחרות קשה. באזורים הללו הפעילות בתולית והיזמים עושים שם את הצעדים הראשונים".