"עוד 7-8 שנים 80% מהפעילות של אלמוגים תהיה התחדשות עירונית"

חברת הנדל"ן אלמוגים אלמוגים 0.87%  הנפיקה את מניותיה בבורסה לפני כ-5 שנים, במהלכן זינקה המניה פי 3. החברה עוסקת בעיקר ביזמות נדל"ן אבל פעילות ההתחדשות העירונית שלה צוברת תאוצה, בערך 15%-20% מהפרויקטים בביצוע של החברה הם פרויקטי התחדשות עירונית והנתח של הפעילות הזו מסך הפעילות הולך ועולה. תוך כמה שנים הוא כבר יהיה חלק מאוד מרכזי בפעילות. 

• אלמוגים במגעים להכנסת שותף מוסדי לחברה הבת
• אלמוגים מוכרת שטחי מסחר בנשר ב-19 מיליון שקל

לאחרונה החברה דיווחה על 2 הודעות, הראשונה היא על הכוונה להכנסת שותף מוסדי לפעילות ההתחדשות העירונית, והשנייה היא לצאת לגיוס הון. ההודעה הראשונה מחזקת את אמון המשקיעים בפעילות ההתחדשות העירונית של אלמוגים, כניסה של שותף מוסדי היא גם הבעת אמון אבל היא גם כניסה של גב נוסף כלכלי לפעילות. 

את ההודעה על הגיוס השוק פחות אהב. המשקיעים יודעים שכשחברה מגייסת הון זה אומר שהבעלים חושבים שהמחיר גבוה ושכדאי להם לממש. המניה ירדה בעקבות ההודעה, אבל מנהלי החברה מסבירים בועידה שזה לא המקרה, ושהחברה רוצה להתממש בתמורה של גיוס כדי להמשיך ולהתרחב בתחום ההתחדשות העירונית.

מנכ"לית אלמוגים, מיכל גור, ויו"ר החברה, עמי בר משיח, הגיעו לועידת ההתחדשות העירונית של ביזפורטל לשוחח על העתיד של תחום ההתחדשות העירונית, הכוונה להכניס שותף מוסדי לפעילות הזו, הכוונה לצאת לגיוס ועל מקומה של אלמוגים בתחום בעשור הקרוב.

• ״זה האירוע הכי מורכב בנדל״ן" - איך וממי מקבלים אשראי להתחדשות עירונית
• "התחדשות עירונית היא הסטארט אפ של תחום הנדל"ן; זה מנוע צמיחה לרוב החברות בתחום"
• תוכן שיווקי כמה מצבים בהם עו"ד ירושות וצוואות הוא הכתובת עבורכם

למה לוקח 7 שנים לאשר פרויקט? איפה זה נתקע?

"בעיקר בגלל כוח אדם ורשויות התכנון", אומרת מיכל גור, מנכ"לית אלמוגים. "זה ידוע גם ברשויות המקומיות וגם במנהל התכנון. זה משפיע לכל אורך הדרך, אם קובעים דיון מהיום לעוד שנה, ואז לעוד שנתיים ,ואז לעוד שנה כבר מגיעים ל-4-5 שנים לאישור תבע במקום לסגור את זה בשנה. זה כל הצוות המקצועי, גם בעירייה וגם במנהל התכנון. אין ספק שבארץ התחום הציבורי לוקה בחסר, כשזה מגיע לחברות פרטיות רואים שהן רצות מהר, אז צריך להתנהג כמו חברות פרטיות".

הקצב הנוכחי נכון להיום, הוא בסך הכל קצב טוב?

"אני חסיד של לא להסתכל על עכשיו אלא על העתיד", אומר עמי בר משיח, יו"ר אלמוגים. "דיברנו על 450 אלף יחידות שעתידות להתממש בשנים הקרובות. החברות יודעות איך להרים אותן, זמן זה כסף ואנחנו נלחמים כדי לעמוד בלוחות זמנים. הרשויות אמורות לספק כוח אדם, להעביר ועדות תכנון וועדות מחוזיות וגם להכין את התשתיות, לא ייתכן שנגיע למצב שיש 450 א' יחידות ממתינות לביצוע ואנחנו צריכים לחכות - לתקציב, מכרזי קבלנים, אפשר לחכות שנים".

מהמאקרו לאלמוגים - אלמוגים הנפיקה לפני 5 שנים, מאז השווי עלה פי 3, מה יהיה בהמשך?

"היינו חברה מדווחת עם אג"ח מ-2010 והנפקנו מניות ב-2020", אומרת גור. "מאז השווי שלנו עלה פי 3 וההון עצמי גם עלה בשיעור דומה. אלמוגים היא לא רק חברת התחדשות עירונית. היא חברת יזמות וביצוע מסורתית קודם כל שקיימת כבר 40 שנה, וידעה כל השנים להתאים עצמה למציאות הקיימת".

מה היתרון של אלמוגים לעומת חברות אחרות? כשאתם מגיעים למכרז למה בוחרים באלמוגים ולא בחברות אחרות? 

"בסופו של דבר הכל מתחיל ונגמר באנשים", אומר בר משיח. "כל השוק של ההתחדשות עירונית עובר למכרזים".

זה נכון שאנשים זה חשוב, אבל בסופו של דבר אם מישהו יציע לי עוד 10 מטר אני אבחר בו

"יש משמעות גדולה מאוד לאנשים, והלקוחות מבינים את זה. כשאני מגיע לכנסים של דיירים אני אומר להם שאנחנו נכנסים לחתונה, זה לא תהליך של חודש-חודשיים, זה תהליך ארוך טווח שהלקוחות צריכים  לשקול בו שיקולים מאוד עמוקים, זה לא מטר פה מטר שם, זה עם מי אתה הולך לדבר כשיש בעיה. כמה שמשתדלים שהחוזים יהיו טובים, תמיד צצות בעיות, וכשאתה רוצה לפתור אותן צריך לדעת מול מי אתה עומד", אומר בר משיח.

"אין היום הבדלים משמעותיים בהצעות בין היזמים שניגשים למכרז", מוסיפה גור. "המכרז הוא פתוח, לכולנו יש ודאות מהרשויות המקומיות איזה זכויות בנייה נוכל לקבל, זה מאוד השתפר, וכשיש את זה יודעים לתמחר מה יהיו ההכנסות והעלויות. אז התמורות הן דומות".

ההבדלים בין היזמים הם של מטרים בודדים?

"ההבדלים הם בניואנסים לא משמעותיים", אומרת גור. "אני יכולה להגיד ששלושת היזמים המובילים במכרז נתון נותנים כלכלית אותה הצעה כמעט. לאחר מכן מסתכלים את מי החברה שלחה, בחברות הגדולות כמעט ולא מגיעים המנכ"לים, שולחים בעלי תפקידים נמוכים יותר בשרשרת הניהול, זה תלוי אם זו חברה ציבורית, אם זו חברה מבצעת, פה הבולטות של אלמוגים כחברה מבצעת שמביאה את הצוות הבכיר שלה ומשקיעה בתכנון מקדמי. דיירים מבינים את זה, הם אומרים לעצמם שאם בשלב כזה מוקדם עשינו עבודה כה טובה, יש להם ביטחון איתם לעתיד".

לפי מה שאני רואה בדוחות ההתחדשות היא המנוע צמיחה העתידי, זה נכון?

"כן".

כשאני מסתכל במשקפיים של שוק ההון אני רואה שווי של בערך 400 מיליון שקל, הוא ירד קצת בעקבות ההודעה להכניס שותף ועל הכוונה לצאת להנפקה, זה שווי נכון לחברה? 

"אני כבעל הבית תמיד חושב שהמניה שווה יותר. לא תמצא בעל הבית שיגיד לך שהמחיר בשוק נכון, תמיד יותר גבוה. אבל צריך להסתכל גם על השיקולים שמאחורי הגיוס - אנחנו רוצים להמשיך להתפתח ובשביל זה צריך לנצל את שוק ההון", אומר בר משיח.

ומה גוף מוסדי נותן לכם מעבר לכסף?

"הבעת אמון של גוף מוסדי בחברה זה מאוד חשוב ומשדר מסר לכל שוק ההון", אומרת גור. "זה מראה שיש גוף שמאמין בחברה ורואה בה פוטנציאל עתידי. מעבר לזה הגוף הזה נותן מעטפת או מטריה פיננסית לעתיד לבוא. זה עוזר גם מול בעלי הדירות, כשאנחנו באים עם שותף כזה זה נותן חוזק משמעותי להצעה שלנו".

הפער בין השווי להון זה בעצם הרווחים העתידיים מהוונים להיום. כשאני מסתכל בדוחות אני רואה רווחיות גולמית עתידית בהתחדשות של 650 מיליון שקל. תוך כמה שנים זה יגיע לדוחות?

"תוך 3 שנים זה יתחיל להיכנס להכרה ברווח וזה ייפרס על פני 4-5 שנים. ה-150 מיליון שזה ההפרש בין שווי השוק להון העצמי זה סוג של תמחור של סך הרווחים לעתיד".

יש כאן בערך 700 מיליון שקל ויש עוד 400 פלוס מיליון של רווחיות גולמית על פרויקטים בתכנון. באופן גס יש כאן רווח גולמי של מיליארד שקל, למה זה לא מתבטא במניה? הוצאות הנהלה ושיווק נשארות די קבועות אז אפשר להניח שככל שהפלטפורמה תגדל הרווחיות תגדל

"המספרים האלה זה שילוב של ההתחדשות והיזמות. עיקר הפרויקטים שלנו בביצוע זה יזמות רגילה. כל ההוצאות של הנהלה ושיווק משרתות גם את התחום היזמי שמכיל מעל 2,500 יח"ד", אומרת גור.

נניח שלא חסכתם בהוצאות הקבועות. אתם מגיעים ליעדי הכנסות והרווחיות לא נפגעת, אתם חברה עם רווחים של 50-60 מיליון שקל, השאלה היא בהנחה שהפייפליין בהתחדשות, בהסתכלות קדימה, יהיה כזה שבו נכנסים פרויקטים יותר מאשר יוצאים, אז הצפי הוא שהרווחים ילכו ויעלו, זו מתודה נכונה?

"כן. אנחנו עובדים מאוד קשה כל הזמן כדי להכניס עוד ועוד פרויקטים, וכל פרויקט אצלנו ממוקד באזורי הביקוש. אם בשנה שעברה זכינו בכמעט 2,000 יח"ד חדשות במכרזים מול מיטב החברות בישראל באזורי ביקוש, אני מניח שהיעד הוא להגיע לקצב כזה לפחות כל שנה. בנוסף אנחנו גם רוצים לגייס כסף ממשקיע מוסדי להתחדשות, וחלק מהייעוד שלו הוא כדי לבוא ולקנות פרויקטים בהם חברות ציבוריות נתקלות בבעיות של מימוש הפרויקט, כלומר אין להן הון עצמי להרים את הפרויקט, אנחנו רוצים לנצל הזדמנויות כאלה. אנחנו מכינים את החברה לעתיד, לזינוק שאתם כבר רואים אותו, זו עבודה קשה ויומיומית שמכינה את החברה רוחבית לזינוק הזה", אומר בר משיח.

איפה הסיכונים?

"הסיכונים הם שיהיו עיכובים בירוקרטים בעיקר, שנהיה מוכנים לצאת לפרויקט אבל המדינה לא נתנה אישורים", אומרת גור. "בנוסף גם בעיות כלליות שתמיד יכולות לצוץ ולהשפיע על כולם, בעיות עם כ"א, חומרי גלם ועוד. היות שאנחנו חברה ותיקה שעברה הרבה משברים, אנחנו יודעים, לפחות כמו חברות אחרות ואפילו יותר טוב, להיערך למשברים כאלה ולהתמודד איתם".

"ב-40 שנה אתה רואה הכל מהכל", אומר בר משיח. "ב-7.10 אמרו לי שזה משבר שלא חוויתי. אמרתי שבכל משבר שהיה בעשרות שנים האחרונות אמרו שהכל הולך לקרוס, מה שאנחנו עושים במשברים כאלה זה להתעשת מהר מאוד, לשלוף כלים שהשתמשנו בהם בעבר, להתאים אותם ולצאת לדרך. כולם חשבו שלא יהיו מכירות ב-2024, בסוף היה בום של מכירות".

אפשר להניח שבעתיד התחדשות עירונית תהיה הפעילות העיקרית של אלמוגים?

"עוד שנתיים-שלוש הפעילות תהווה בערך 50% מסך הפעילות, ועוד 7-8 שנים כבר אפשר לומר ש-80% מהפעילות תהיה התחדשות עירונית", אומרת גור.