״זה האירוע הכי מורכב בנדל״ן" - איך וממי מקבלים אשראי להתחדשות עירונית
בפאנל בועידת ההתחדשות העירונית של ביזפורטל בנושא מימון להתחדשות עירונית השתתפו עו”ד סיוון אטיאס, שותפה במחלקת הנדל”ן במשרד עורכי הדין פירון; נחמה בוגין,יו״ר לשכת שמאי מקרקעין; יעקב ניצן, מנכ״ל רובי קפיטל; ורו״ח ורד גולן, סמנכ״לית וראש החטיבה העסקית בבנק הבינלאומי.
- הפניקס תשקיע 410 מיליון שקל בפרויקטי התחדשות עירונית של אקרו
- הצפת הערך הענקית בהתחדשות עירונית ולאן הולכים מכאן?
התובנות של הפאנל שגם הבנקים וגם גופים חוץ בנקאיים משתלבים יחד לספק אשראי לתחום הצומח, שמבחני האשראי הם מתוחכמים ולוקחים בחשבון את הסיכונים בפרויקט. משמע, מי שלא צריך לקבל אשראי כי הרווחיות לא מספקת או הניסיון לא מספק, לא יקבל. ורד גולן מהבנק הבינלאומי יעקב ניצן, מנכ"ל רובי קפיטל שהציגו את הצד המממן הסבירו על פוטנציאל היקפי המימון הגדולים מאוד בתחום שהולכים וגדלים. יעקב הציג את הגמישות והמהירות והפתרונות המיוחדים שהם נותנים לגופים. גולן הסבירה שהבנק מספק אשראי לגופים גדולים וגם קטנים עם פתרונות מותאמים, גמישים ומהירים. המסקנה שיש מקום לכולם כשעו"ד אטיאס הסבירה את מנגנוני המימון - מימון לחברת התחדשות הוא מורכב, דינמי, משתנה תוך כדי תנועה.
אתי אפללו, מנחת הכנס: עו”ד סיוון אטיאס, אתם מלווים את שוק המימון כבעלי מקצוע. נשמח לשמוע מצידך על התפתחות מודלים ואיך אתם רואים את השינויים שחלים בתחום בשנים האחרונות?
סיוון אטיאס: ״אין ספק, גם בבנקים, בניסיון שלי ואצל
הגורמים החוץ בנקאיים, אנשי מקצוע מעולים עם ידע וניסיון. מה שראיתי בשנתיים האחרונות בעיקר סביב עליית הריבית והמלחמה זה את ההתחזקות של הגורמים החוץ בנקאיים בשוק. אפשר להבין את הבנקים, יש בנקים שיושבים על הגדר סביב האירועים האלה.״
הם [החוץ בנקאיים]
יותר דינאמיים?
״בדיוק ככה. בשנה האחרונה עסקאות המימון היו עם גורמים חוץ בנקאיים. השיח שונה מבנק, כי חושבים יחד איך לפתור את בעיות הפרויקט. אלה
פרויקטים מורכבים אז השידוך מוצלח. יש בעיות ואתגרים ויש שיח משותף של פתרון בעיות והמממן לא פחות מגדיר עמידה ביעדים מאשר היזם. המימון החוץ בנקאי תופס יותר ויותר מקום״.
"עם זאת, אולי זה הושפע מהתחרות עם החוץ בנקאיים, בבנקים יש אנשי מקצוע מעולים וגם שם מגלים יצירתיות גדולה. צריך לזכור שהסכמי מימון מהסוג הזה הם הסכמים מורכבים".
- "התחדשות עירונית היא הסטארט אפ של תחום הנדל"ן; זה מנוע צמיחה לרוב החברות בתחום"
- "2024 היא השנה שבה התחדשות עירונית שינתה את שוק הנדל"ן הישראלי"
- תוכן שיווקי כמה מצבים בהם עו"ד ירושות וצוואות הוא הכתובת עבורכם
יעקב ניצן: ״תמיד אומרים עלינו שאחנו יישות חוץ בנקאית. אחנו ברובי קפיטל, בתור מי שניהל סקטור של בנק וגם זכה
להקים בהראל את פעילות הליווי, מתחילים את 2025 עם 19 מיליארד שקל פעילות ב-200 פרויקטים. זכיתי לראות פה את רוטשטיין, קרסו, אלמוגים, לקוחות שלנו, תענוג גדול.״
״כשפתחנו את נותני בנק ישראל והבנו שיותר מ-52% מהאשראי העסקי הוא לא בבנקים, אז רובי קפיטל
חרטה על דגלה את תחום ההתחדשות העירונית. זה האירוע הכי מורכב בנדל"ן. מצד שני ככל שאתה מבין את התהליכים והנושא הסטטוטורי והמשפטי שנלווה ואיך אתה יכול להתקדם ולהסיר חסמים, אתה נמצא במקום טוב. מה שבנינו פעם אחר פעם בפרויקט אחר פרויקט זו ההבנה שתיתן ליזם לפרוץ
חסמים ולאפשר לתהליך לנוע קדימה.״
״חסמים לא חסרים בשוק הנדל"ן בישראל. אנו מנסים לעבד את הכל ולרוץ קדימה וכנראה מצליחים כי הלקוחות מצביעים ברגליים.״
השוק החוץ בנקאי נותן לכם תחרות משמעותית. היום למה לפנות לבנק ובאיזה שלב להכניס אותו לפרויקט?
רו״ח ורד גולן, סמנכ״לית ראש החטיבה העסקית בבנק הבינלאומי: ״הם מתמודדים וזה בסדר ויש מקום לכולם, השוק מספיק גדול. אבל יש יתרונות לבנקים. בנקים זה אי של יציבות. הבנקים הוכיחו את זה בשנים האחרונות, עברנו משבר אחר משבר, גם בתקופת הקורונה וגם
בלחימה וגם אני רואה פה חברים שעובדים איתנו הרבה שנים והוכחנו שגם בעת משבר הבנקים עומדים יציבים ואי של יציבות במדינה וזה לא מובן מאליו ויכולים לעמוד בכל מכשול שיש בפנינו. זה מאוד חשוב.״
״בנוסף, אמר יעקב ניצן, שאני מכירה הרבה שנים - זה נכון. הם בתחום וגם הבנקים שנים רבות בתחום, עשרות שנים, המערכים והסקטורים, ניהלתי 10 שנים את סקטור בנייה ונדל"ן בבינלאומי, אלה אנשים ש-20-30 שנה מכירים
כל דבר, עברו הצלחות ונפילות ותעתועים ויודעים לטפל בדברים וזה מאוד חשוב בתחום של התחדשות עירונית ומסכימה עם הדברים שנאמרו, יש הרבה מהמורות וקשיים. בבנקים אין לחץ, זה לא קרן מוגבלת בתקופה. אם יש האטה או לו"ז, בעיכובים אנו לא מאיצים ויודעים לטפל. בנק בא רק לממן
ולא עושה משהו אחר.״
״אנו נמצאים לעזרה וייעוץ והתלבטות ולכל נושא, צוותים מקצועיים בכל הבנקים אבל לא מתערב מעבר לזה. מי שזה מתאים לו, מתאים לו. יש כאלה שרוצים משהו אחר וזה בסדר אבל לא מתערבים בניהול כמעט בכלל, זה חשוב. ״
עו”ד סיוון אטיאס, אתם מלווים את שוק המימון כבעלי מקצוע. נשמח לשמוע מצידך על התפתחות מודלים ואיך אתם רואים את השינויים שחלים בתחום בשנים האחרונות?
סיוון אטיאס: ״אין ספק, גם בבנקים, בניסיון שלי ואצל הגורמים החוץ בנקאיים, אנשי מקצוע
מעולים עם ידע וניסיון. מה שראיתי בשנתיים האחרונות בעיקר סביב עליית הריבית והמלחמה זה את ההתחזקות של הגורמים החוץ בנקאיים בשוק. אפשר להבין את הבנקים, יש בנקים שיושבים על הגדר סביב האירועים האלה.״
הם [החוץ בנקאיים] יותר דינאמיים?
״בדיוק ככה. בשנה האחרונה עסקאות המימון היו עם גורמים חוץ בנקאיים. השיח שונה מבנק, כי חושבים יחד איך לפתור את בעיות הפרויקט. אלה פרויקטים מורכבים אז השידוך מוצלח. יש בעיות
ואתגרים ויש שיח משותף של פתרון בעיות והמממן לא פחות מגדיר עמידה ביעדים מאשר היזם. המימון החוץ בנקאי תופס יותר ויותר מקום״.
״מתחבר לכל מילה״ חתם יעקב ניצן מרובי קפיטל.
נחמה (נחמה בוגין, יו״ר לשכת שמאי מקרקעין) - עליית ריבית, עלויות מימון יותר גבוהות - איך השוק מסתדר עם זה? זה מתגלגל למחירי הדיור והכל ממשיך כסדרו?
נחמה בוגין: ״מה שטוב אצלנו בשוק, כשיש הלם ומשבר מסוים מתאוששים מאוד מהר. זה אחד הדברים החזקים בשוק שלנו. היה הלם מסוים כשהריביות החלו לעלות. שכחנו שפעם היו ריביות הרבה יותר גבוהות. התרגלנו לריביות נמוכות ופתאום מישהו הזיז את הגבינה.״
״יש מצד אחד יזמים עם עלויות מימון ורוכשים שמחשבים מחדש את המסלול שלהם ויכולת הרכישה שלהם ואת המשכנתא ואולי משנים את היעד למשהו מעט שונה ממה שהתכוונו לרכוש בהתחלה. זה לא יעזור. מהר מאוד מבינים שהיחס בין הביקוש להיצע כ"כ בעייתי ואין מה לחכות. אם מישהו שואל אם לחכות אני אומרת שלא. הפעילות חזרה ואפשר לראות אחרי המלחמה שפרצה באוקטובר, אפשר היה לראות כבר בינואר שאחרי בקושי 3 חודשים פעילות שחזרה לרמות שהייתה לפני המלחמה. החיים חזקים מכל ריבית ובסוף חוזרים.״
המודלים
שלכם פעמים רבות כוללים גם שיתוף באקוויטי עם היזם. איזה שותף אתם? שקט? פיננסי? שותף שמקבל החלטות ומתערב בפרויקט?
יעקב ניצן,
מנכ״ל רובי קפיטל: ״רוצה לנתח אתכם נתון מעניין. במהלך השנה האחרונה לפי מה שחישבנו יש 60 אלף התחלות בנייה. לפני נתוני הלמ"ס זה 110 מיליארד שקל היקף כספי, 15 מיליארד שקל הון עצמי נדרש מתוך זה. כשליש מהם בפרויקטים של ההתחדשות העירונית. יש הון נדרש של 5 מיליארד
שקל בהתחדשות עירונית. זה המון כסף. נכון שיש זרוע מימון, עובדים בה 60 עובדים נפלאים. פתחנו גם אירוע אקוויטי, קרן בשם ספיר שבאה לתת מענה ושקט לאותם יזמים כשותפה פיננסית שמביאה גב כלכלי חזק ומאפשרת ליזם לרוץ קדימה ולהתקדם עם פרוייקטים.״
״היום
אנו נמצאים בעולמות שהרבה קרקעות יוצאות מתחומי אי הודאות, בעלי קרקע מתאחדים והולכים ליזמים והתחדשות עירונית הולכת לפינה סטטוטורית ואנשים מחפשים עוד הון ושותפות. ההתחדשות העירונית מגיעה למצב של צניעות. יזמים שיש להם יכולות ולחלקם יש נגישות לשוק ההון, אומרים
בשוק הזה, עם סביבת ריבית כזו, עם ודאות סטטוטורית, ביצועית, ולא דיברנו על הביצוע וקשייו, רוצים לדייק את הדברים: אני (כיזם התחדשות עירונית; חב״ה) לא רוצה להיות תחת משקולת כבדה של עלויות מימון ואני מחפש שותף שייתן חלק או מרבית מההון העצמי.״
״זכינו
עד היום לחתום על 17 פרויקטים יוצאים מהכלל שהקרן עשתה וזה שוק שחינך את כולנו ליותר צניעות ולהליכה ביחד לפרויקטים טובים.״
ורד, אתם כבנק (הבינלאומי) נמצאים בשני צדדי המימון. מצד אחד נותנים מימון לפרויקט עצמו ומצד שני משכנתאות לדיירים.
הייתי שמחה שנדבר על זווית הדיירים ומה מטריד אותם יותר ואיך סוגרים את המעגל.
ורד גולן: ״זה מתחבר למה שסיוון אמרה מקודם. דיירים קודם כל חוששים, וזה דבר שעושים כולם בכל המערכת, חוששים מהיזם. רוצים יזם איתן בעל יכולת ביצוע. היום יותר מתמיד - בעבר זה
היה פחות שכיח - היום רוצים לדעת שהיזם מספיק חזק להרים את הפרויקט וגם לסיים אותו.״
״כל הבנקים עושים בדיקת יכולת כלכלית על יזם, עם כל המידע שקיים במערכת הבנקאית ומחוצה לה. רוצים לוודא שהיזם ידע להרים את הפרויקט ויסיים. פרויקט לאורך זמן, בהתחדשות, יש עליות, יש ירידות, התארכות זמן, הכל עולה כסף וזה הדבר הכי גדול שדיירים חוששים ממנו. הייתי בסקטור הנדל"ן 10 שנים וחוויתי הרבה מפגשים עם דיירים, לא למדתי רפואה מחיי אבל הרגשתי רופאה. הייתה אמרה - ׳אם ההורים שלך היו חותמים, היית רגועה?׳ עניתי כן, אני בטוחה, קיבלתם את כל מעטפת המימון שבנק יכול לתת, ערבויות ביצוע, אנו קיימים ונמצאים ובכל טענה יכולים לבוא אלינו. זה מאוד חשוב לדיירים.״
״מבחינת לו"ז סיון צודקת, זה היתרון של מערכת בנקאית. הבנקים יודעים שהתחדשות זה לא דבר קל ולוקח פרק זמן ארוך עד שמגיע לחתימה על ההסכמים. צריך להגיע דקה לפני. מתי להגיע לבנק? מתי שחשבתם - קחו 3-4 חודשים לפני. תנו זמן להתמודד
עם הכל: אפוטרופוסים, עמידר, יש זמן לטפל נכון בכל הדיירים בצורה הכי נכונה שיש. זה נותן ביטחון ורוגע לדיירים וליזם אח"כ.״
סיון, לא פעם אומרים שהמימון החוץ בנקאי הוא סוג של TAILOR MADE, אשמח לשמוע דברים שנתקלים בהם שמאפשרים זרימה קדימה.
״במימון
חוב בכיר אין מקום ליצירתיות, השקעה בהון העצמי של יזמים לעומת זאת, נעשית הרבה פעמים בצורה יצירתית. ראיתי כמה עסקאות של גופים שלא בהכרח העיסוק שלהם בתחום הניהול ורוצים להיכנס לתחום וכל דבר צריך לעשות בזהירות. יש פטור מרישוי למתן מימון וכל דבר נבחן לגופו. יש
דבר כזה שגוף רוצה להיכנס לתחום ולהשקיע בהון העצמי של היזם. ראינו עסקאות שמגובות באופציות למניות של אותה חברה יזמית וזכות סירוב, עניין של הכניסה של המממן כיזם, שעבוד סל פרויקטים - שאז העודפים של כל אחד מהפרויקטים נמצאים בשעבוד צולב את ההשקעה של אותו מלווה דרגה
שנייה, מה שנקרא מלווה מזנין. דברים שלא יצריכו להשקיע הון אבל יאפשרו את גדילת היזמים.״
על כך הוסיף יעקב ניצן: ״מעבר למה שאמרה,
אני חושב שהצירתיות - יש לנו לדוגמה פרויקט בירושלים, כ-320 יח״ד דיור, אי אפשר לשווק יותר מ-70% מהקרקע, אנו עובדים עם המערכת הבנקאית גם כן, לתת לו 20-30 מיליון שקל, לצאת מהקרקע ולנוע לדו״ח אפס, זה משהו שיזם צריך וזקוק לו, זה מבדל אותנו מהעולם הבנקאי, החשיבה
מחוץ לקופסא. זו דוגמה נקודתית.״
על ההערה של יעקוב בקשר למערכת הבנקאית הגיבה ורד גולן, סמנכ״לית ראש החטיבה העסקית בבנק הבינלאומי: ״אנו מממנים גם לפני כניסה לעליית קרקע ומוצאים פתרונות, גם במערכת הבנקאית יש פתרונות יצירתיים. יש מקום לכולם וגם הבנקים
נותנים מימון לפני.״
סיוון אטיאס ״לא יודעת אם זה הושפע מהתחרות עם החוץ בנקאיים, בבנקים יש אנשי מקצוע מעולים וגם שם מגלים יצירתיות עם עמידר״
נחמה (נחמה בוגין,יו״ר לשכת שמאי מקרקעין), בסוף עידן הריבית הגבוהה מחייב את
היזמים והקבלנים להיות גמישים ולעשות שינויים כדי להתאים עצמם למציאות החדשה. איך אתם רואים את זה ואת השינויים שחלים מבחינת היזמים כדי שהשוק ימשיך לעבוד?
נחמה בוגין: ״אפשר לראות הבחנה ברורה בין עולם ההתחדשות העירונית לעולמות אחרים. ההתחדשות העירונית
זה לא אירוע נקודתי ואתה מסתכל לטווח הארוך. אין נטל מימון של הקרקע ואפשר לראות שבתקופה הזו ההתחדשות העירונית הוא כמעט הדבר היחיד שהמשיך לרוץ קדימה בעוד הרבה תחומים אחרים נתקעו. מרגישים לאט לאט את החזרה לפעילות כמעט רגילה. מי שמתקשה יותר אלה גופים יותר קטנים
שיותר קשה להם לשרוד את התקופה הזו והחברות הגדולות צולחות אותה בהצלחה רבה. בתור אופטימית חסרת תקנה, תמיד יודעים שאחרי תקופות משבר מגיע בוסט ומאחלת לכולנו שהבוסט הזה יגיע כמה שיותר מהר.״
