"התחדשות עירונית היא הסטארט אפ של תחום הנדל"ן"

ראם (ראם רצון, מנכ”ל אב-גד) - חברת אב-גד היא חברה שיש לה זרוע קבלנית ולא רק יזמית. השנה וחצי האחרונות היו קשות וכולנו מבינים את ההשפעה של סגר ומלחמה והמחסור בכוח אדם ועובדים. איך אתם מתמודדים עם זה ואיך זה משפיע על תחום ההתחדשות העירונית? האם הסיטואציה הזו תייצר הזדמנויות לחברות בתחום שהן גם חברות ביצוע?

איתי, (איתי סמדר, מנכ״ל רוטשטיין התחדשות עירונית) אתה במקצוע שלך גם כלכלן וגם שמאי ויש לך הבנה גדולה בדו"חות אפס ואשמח לשמוע איך אתם מצליחים לצלוח את הפער בין הדו"חות שלאורך הדרך במהלך ייזום הפרויקט של תקן 21, מה שמראים ועל בסיסם מאושרות זכויות הבנייה, לנתונים שמראים כשבאים לסגור את הליווי הפיננסי ולעלות על הקרקע. יש עדיין המון פערים שיוצרים חוסר ודאות בתחום ומקשים על פרויקטים לצאת לפועל

 איתי סמדר: ״אנו ברוטשטיין השקענו הרבה מאוד בהתחדשות העירונית קרוב לעשור, ורואים ב-1-2 שנים הקרובות פיצוץ בפרויקטים שיוצאים, הרבה מאוד יח"ד בכל רחבי הארץ מתחבר למה שאמרו לפני זה, שזה יהיה מנוע הצמיחה העיקרי של שוק הנדל"ן. זה דבר אחד. לגבי הדו"חות אפס, אנו עדיין נמצאים בתחום חסר ודאות למרות מה שאמרו פה. השורה התחתונה היא בכל הנושא של זכויות בנייה והתנהלות עם עיריות, אנו צריכים בסוף לזכור שהפרויקטים לוקחים זמן ויש נושאים כמו גידול בעלויות בנייה שיכולים להשפיע דרמטית על הדו"חות, וצריך להשאיר שלייקעס ברווח. אם השיח כשהתחלתי לפני 15 שנה בתחום ההתחדשות העירונית, אז דובר על 30-20 אחוז רווח, אלה מספרים היסטוריים, היום מדובר על 14-15-16 אחוז בתקן 21. מספיק שהעלויות עולות, אם רמ"י מחליטים להוציא שומה למחיר מלא, אפשר לקחת את הפרויקט ולזרוק אותו לפח.״

לפני שהתחלנו לדבר על נושא המטלות הציבוריות

״הוועדות מתלות כניסה לוועדה וכתב התחייבות שגורמים ליזמים, בעצם לנו כיזמים מאוד חשוב להתחיל תהליך ולסיים אותו גם. להתחיל היום פרויקט עם תקן 21 עם הנחות עבודה מסוימות להגיע לשלב המימוש ולזרוק את התב"ע לפח, זה לא טוב לאף אחד. לא לרשויות שהשקיעו המון כסף בתכנון ולא לנו שהשקענו בחתימות ותב"ע ולא ליזמים, יש שנים של ציפייה הם רוצים לראות את הכל קורה ואנו צריכים לבוא בסוף ולהגיד שזה לא קורה בגלל בעיות כלכליות. השורה התחתונה שצריך להשאיר מרווח יותר גדול ובלת"מים שיכולים לצוף במהלך הדרך.״

נוטה להסכים עם המסקנה. אי אפשר להתעלם מזה שהיזם אולי ירוויח יותר כי אי אפשר לדעת בשלב שהתוכנית תצא לפועל, באיזו תקופה נהיה. אולי נהיה בתקופה צמיחה ופריחה והרווח יהיה מדהים אבל יכול להיות שלא, ועדיין רוצים שהפרויקט ייצא לפועל. זו מסקנתי. בכל זאת אנו תחת קורת הגג של הבורסה לני"ע, בואו נתייחס בשנייה גם לחובת הדיווח והגילוי שחלה בפרויקטים של ההתחדשות העירונית בחברות ציבוריות. אין ספק שאין עדיין סטנדרטיזציה בדבר ואשמח לשמוע איך לדעתכם אפשר לשפר את זה ולייצר סטנדרטיזציה?

דן פרנס, מנכ״ל קרסו נדל״ן: ״קודם כל יש חובת דיווח ויש גם דיווח וולונטארי וכל חברה יכולה לקבוע סטנדרט דיווח מעבר למינימום הנדרש.״ - זה יוצר חלק מהבעיה - ״אותה חברה צריכה להתמיד בסטנדרט ולא יכולה לשנות אותו ברגע שעשתה את זה. חושב שצריך לדווח יותר ממה שנדרש היום. יש אבולוציה שחלה בכל הנושא של פרויקטים של התחדשות עירונית. ב-2010-11 זה היה לחלוטין לא מוסדר, היום כל הליך ההתקשרות עם הדיירים הרבה יותר מוסדר, גם בזכות הכללים של רשות ההתחדשות וגם בגלל האבולוציה של השוק, יש מכרזים ועורכי דין שמלווים את הדיירים מהיום הראשון. כל התהליך אומר שאם דיירים בצורה מסודרת כזו בחרו ביזם מסוים, אפשר להניח בסבירות של 98.5% שהיזם הזה יצליח להתקשר בסוף עם כל הדיירים, אלה החיים וזו הסטטיסטיקה.״

״לכן אני חושב שצריך לדווח על פרויקטים לפני רוב דרוש, היום יש דרישה לדיווח החל מרוב דרוש ואפשר להתחיל, כדי לתת למשקיעים תמונה מלאה על פעילות החברה, נכון לדווח קודם וצריך לתת דיווח מלא גם על התקדמות הפן החוזי מול הדיירים ובמקביל יש את המסלול של התכנון, התב"ע, תוכנית העיצוב והיתר הבנייה, תהליכים שלוקחים לא מעט שנים. צריך לתת דיווח בשני המסלולים האלה. בסוף החיבור בשני המסלולים האלה מייצר ביצוע לפרויקט.״

ראם רצון, מנכ״ל אב-גד: ״דן צודק. פרויקט התחדשות עירונית נע בשני נתיבים. 1, פן קנייני 2, פן רוחני וצריך לתת את הדיווח על כל התקדמות מהותית ולתת על זה גילוי. אנו פועלים קצת אחרת ומשתדלים להיות יותר שמרנים בהכרה בפרויקט ומסתכלים על פרויקט. נכון שברגע שזכית במכרז דיירים, לא מתקשרים ספורדית עם דיירים, אנו החלטנו לדווח על פרויקט לאחר הרוב הדרוש, חוזה מחייב, ואז רואים את ההתקשרות כמהותית. מבין את האמירה שאחרי זכייה במכרז דיירים זו הסתברות גבוהה שייצא לפועל. אלה הנקודות שנכון שתהיה אחידות. שרשות ני"ע תנחה אותנו איך לפעול ותהיה אחידות בין כל החברות. נכון להיום כל אחת בוחרת איך שהיא רואה את זה. -נכון. זה יוצר קצת חוסר סטנדרטיזציה בין החברות וחובת הדיווח.״

מריו זוזל, בעלי אלמוגים: ״להערכתי כפי שציינו פה החברים, נכון להיום אין שום רגולציה בנושא של הדיווחים. כוונתי ברגולציה זה גם להצמיד לכל מונח מקצועי את המשמעות שלו. אם זה תוכנית עיצוב שאושרה או שנחתם הסכם עם המכרז שזכו וכו', כל דבר כזה חייב להיות מובן. בלי הביצוע המשקיע חי באוויר. זה שזכית דיירים או במכרז שרשות עירונית הוציאה וכו', צריך לתת ניקוד מה המשמעות הפיזית של הדבר לעתיד לבוא. אני חושב שאנו כיזמים, היינו שמחים שהגופים הרגולטוריים יתכנסו ויהיה סוג של סיור מוחות וייקבעו מדרגים מאוד ברורים ואז כל חברה וחברה תוכל לדווח על סמך הדברים האלה ובא לציון גואל. שם העסק נמצא. נכון להיום יש הרבה שחקנים בשוק והחברות הבורסאיות חלקן הגדול, אולי כולן, נוהגות בריסון עצמי, כל אחת לפי רמת ניהול אצלה בעסק וכל אחת מדווחת וכו', יחד עם זאת, קחו בחשבון שהתחדשות עירונית זה סוג של סטארטאפ וכמשקיע אתה לא יודע אם הסיפור ייהפך ל- WAZE או למשהו אחר. זהו.״

איתי סמדר, מנכ״ל רוטשטיין התחדשות עירונית: ״אז באמת נגעו פה ברוב הנקודות. הייתי מדגיש פרויקטים שבשלב ההפשרה המתקדם, למשל רוב דרוש ותב"ע בתוקף זה פרויקט חי שאוטוטו קורה, ויש פרויקטים בשלב התחדשות ראשוני לפני התב"ע ולפני נושא הדיירים. אנו מאוד שמרנים. זה משהו שהחברה מקפידה עליו ומתמידים בעניין. מה שאמרו פה נכון. כללי המשחק של הדיווח האחיד בחברה זה משהו שכל אחד וצריך להיות כללי משחק לכל השוק. אנו עד שאין השקעה תכנונית לא יוצאים אנחנו לא יוצאים מדווחים לבורסה. משקיע צריך לבחור איפה לשים את ההשקעה שלו בשורה התחתונה.״