"המלחמה מאיצה התחדשות עירונית; אנשים הבינו שזה לא רק השבחה של מיליונים, זה ממ"ד, ביטחון"

פרויקט של התחדשות עירונית זה אף פעם לא תהליך פשוט: החתמות הדיירים והדיונים בוועדות השונות כל הדרך אל התב״ע לא מקלים על היזם, וגם אחר כך, תהליך הבניה והאכלוס יכול להיות מאתגר. בפאנל מיוחד דנו תמהיל מיוחד של אנשי ציבור ואנשי עסקים על האתגרים הניצבים בפני הגורמים השונים שמניעים את מפעל חידוש ערי ישראל: רן מלאך, מנכ״ל בוני תיכון, רן מלאך, משנה למנכ״ל אב-גד, נטע ניסים, ראש מנהלת התחדשות עירונית בירושלים ואלי רוזנטל, מנכ״ל ארגון הקבלנים והבונים מחוז ת״א והמרכז. את הכנס הנחתה אתי אפללו, עורכת הועידה.

אנו כאן לדבר קצת על הפן היותר רחב של ההתחדשות העירונית. בסופו של דבר זה מפגש של צרכים ורצונות של דיירים, רשויות שצריכות להתחדש. כמובן גם של החברות. המלחמה הובילה לטלטלה מאוד גדולה בענף, גם מחסור בכוח אדם, אתרים שהיה צריך לג'נגל בשביל לתפעל וגם הדיירים, צרכיהם ורצונותיהם השתנו, איך אתם רואים את זה?

יובל ארד, משנה למנכ״ל אב-גד:  ״מדברים הרבה על השינוי שהתחדשות עירונית עושה בענף הנדל"ן וראינו נתונים שאלעזר הציג בתחילת הכנס. הכוח עבר לדיירים במידה רבה. 50% מהיתרי הבנייה היום הם בהתחדשות עירונית ונמצא שם כוח רב אצל הדיירים שהוא מאזן מול היזמים והקבלנים. הדיירים בתחילת המלחמה, היו מאוד מוטרדים מעצירת הבנייה. רואים את זה עד היום בעיכובים שהיו בפרויקטים, את הלחץ שנוצר בתוך התהליך. רואים גם שהמלחמה ועצירה של הפועלים עצרה התחלות פרויקטים שהיו על סף היתר ופרויקטים מתעכבים, מדובר על עשרות או מאות פרויקטים שמתעכבים.״

״יחד עם זאת, התחדשות עירונית היא קסם ביכולת לנהל את השיח עם הדיירים. אב-גד נבנתה על ההתחדשות העירונית מא' עד ת' ואין לנו יזמות קלאסית של נדל"ן. היכולת לנהל שיח שקוף עם הדיירים לאורך כל התהליך מהשלבים המוקדמים של רכש הפרויקט של המכרז אבל גם לאורך הפרויקט, זה סוד הקסם של ההתחדשות העירונית ומי שיכול לעשות את זה יכול להצליח. זה שונה מבינוי על קרקע. קרקע לא יודעת לדבר ואין לה רצונות. דיירים רוצים להיות מעורבים וצריך סבלנות ואמפתיה כדי להוביל את התהליך איתם. בנינו שיטה ומומחיות שמאפשרת לנו כל הזמן לנטר את השיח ולנהל ולהוביל אותו ולהתאים עצמנו בתכנון משותף איתם כדי להגיע ליעד של השלמת הפרויקטים.״

• בוני תיכון עשתה טעות בדוחות, והמנכ"ל יחזיר לחברה 120 א' שקל
• התחדשות עירונית בחיפה: 850 דירות חדשות - כמה עולה דירה באזור?

 רן (מלאך, מנכ״ל בוני תיכון התחדשות עירונית), נכון שהשנה האחרונה הייתה סוערת אבל באופן כללי אנו בחצי עשור עם מגיפות, מהפכות, הפגנות, לא היה חסר עניין. איך זה נראה מבחינתכם ההשפעה? התארכות פרויקטים או דווקא ההיפך? 

רן מלאך: ״באורח פלא המשברים האלה יצרו התפתחות מאוד משמעותית ומהירה והאיצו תהליכים בהתחדשות עירונית וזה בא לידי ביטוי בכל ההליכים, הן בהיבט התכנוני, מדובר על 123 תוכניות שאושרו ב-2024, 30 אלף היתרים, רואים את הרשויות נרתמות או חלק מראשי הערים שנרתמים ועוזרים בתכנון ועוזרים לקדם תוכניות ומעצימים זכויות ורואים התפתחות ברשויות המקומיות, גם ברשויות התכנון, המדינה והותמ"לים מאשרים אלפי יח"ד. מאשרים היום בהיקף של אלפי יח"ד ושכונות שלמות שמתחדשות.״

״רואים את זה גם בפן התכנוני וגם בפן החברתי. הקורונה כשלעצמה עשתה הרבה אצל הדיירים. אותם דיירים שישבו בבתיהם בדירת 3 חדרים קטנה שחלמו על דירה מרווחת ומרפסת שמש, מקבלים את זה מאיתנו בפרויקטים של התחדשות עירונית באפס הוצאה. המלחמה גם עשתה את העניין הזה. אנשים הבינו שהתחדשות עירונית זה לא רק עניין של כסף ומשביחים את הנכס שיעלה ב-3-4 מלש"ח, אלא הבינו שיש להם הזדמנות לקבל ממ"ד, זה מציל חיים, אותם אנשים קשישים או מבוגרים או חששנים שאמרו שלא זזו מביתם, הבינו שצריך לזוז ושיש 4 הפסקות בלילה, ורובם לא רצים והבינו שהממ"ד הזה הוא צריך אמיתי ונדרש וחייבים את זה מאוד לעצמם, המשפחה שלהם. רואים את זה גם בשוק ההון, כל השנה עמוסה בעסקאות. כניסת בנקים ומוסדיים לכל מיני סוגי עסקאות כאלה ואחרות של אקוויטי ואג"חים והשקעות בפרויקטים ורואים את החיזור אחר זה. זה רק התרחב והתעצם. רואים את התהליכים שקורים בצורה משמעותית.״

 ״אומרים העם היהודי שורד וצריך לעבור משברים כדי להתחזק, כמו שנאמר בבניין הארץ ננצח.״

 

אלי (רוזנטל, מנכ”ל ארגון הקבלנים והבונים מחוז ת״א והמרכז), לך יש הסתכלות רוחבית על התחום. הרבה מאוד מחוסר הוודאות בענף הוא בגלל בירוקרטיות ותהליכים. תגיד אתה מניסיונך מה צריך כדי שכל הדבר יהיה יעיל יותר? 

אלי רוזנטל: ״חושב שגם רן הזכיר את זה. אני רואה תהליכים טובים שקורים בשנים האחרונות. החסם היום הוא לא הדיירים אלא יותר חסמים תכנוניים. צריך להבין שפרויקט של התחדשות עירונית מאוד ארוך, מרגע שעושים אסיפת דיירים ראשונה ועד שעושים טקס של הריסת בניין זה יכול לקחת 7-8 ויותר שנים. בזמן הזה יכול להתחלף ראש העיר ומהנדס העיר ולפעמים אלה דברים שמעכבים פרויקטים כל אחד בא עם ראש תכנוני אחר. יש רשויות שמקפידות על הפקעות שטחים ציבוריים. יש רשויות שיותר חשוב להן פארקים. כל אחד וההסתכלות שלו. היום החסם העיקרי זה דווקא מוסדות התכנון, למרות שיש שיפור משמעותי. הדיירים זה לא חסם משמעותי כ"כ והרוב הדרוש לוקח פחות זמן להשיג אותו אצל החברות. גם הצורך הבטחוני פה תורם לזה, עוד לפני המלחמה זה היה קיים והיום עוד יותר. חוסר הוודאות היחיד שיכול לקרות בפרויקט כזה, אם יש שינויים פרסונאליים בועדה כזו או אחרת ששולחים את החברה לעשות תכנון מחדש. מעבר לזה לא אמורים להיות עיכובים משמעותיים.״

עוד תכניות

נטע (ניסים,  ראש מנהלת התחדשות עירונית ירושלים), את מגיעה מירושלים, אחת המובילות בנושא של ההתחדשות העירונית, ובתפקידך כמנהלת את רואה את התנהלות המוסדות והוועדות. יש שינוי או שאתם פועלים לייעל תהליכים? 

נטע ניסים: ״רואים במספרים, קרוב ל-10 שנים אנו בתחום של ההתחדשות העירונית בירושלים, תאוצה אדירה מאז שנבחר ראש העיר משה ליאון. רואים את השינוי בקידום היותר מהיר. ברגע שראש הרשות אומר שזה הדבר הכי חשוב, הכל מתיישר, ורואים את הגידול בצורה פנומנאלית. 9,600 יח"ד אושרו השנה בירושלים. רק בירושלים. הוצאנו 3,000 היתרים ליח"ד. השנה רק בפינוי בינוי. וזה הולך ונעשה יותר ויותר משמעותי. אני שומעת פה כל מיני קולות, לכל אחד נקודת מבט אחרת.״

״בירושלים הסיפור הוא הדיירים, בעלי הדירות ולא התכנון. על זה התגברנו. יש פה יזמים שעובדים גם בירושלים.״

• ״זה האירוע הכי מורכב בנדל״ן" - איך וממי מקבלים אשראי להתחדשות עירונית
• "התחדשות עירונית היא הסטארט אפ של תחום הנדל"ן; זה מנוע צמיחה לרוב החברות בתחום"
• תוכן שיווקי כמה מצבים בהם עו"ד ירושות וצוואות הוא הכתובת עבורכם

מה מטריד את הדיירים בירושלים?


 ״הם מאוד רגישים לכל הקשור באמון בתהליך וביזם. זה בא ביחד. הנושא של הידע מאוד חשוב. איך עושים תהליכי התחדשות עירונית ואיך נכון לקדם את זה. מה עליי לעשות, אילו שלבים אמורים לעבור ומי מלווה אותנו בתהליך. אנו כמנהלות נותנים הרבה מאוד בטחון לבעלי דירות להמשיך בתהליך כי מרגישים שיש גוף עירוני שמלווה אותם ואינם לבד. כל בעלי המקצוע שעוטפים אותם בתהליך, עו"ד שמייצג אותם, מנהלת שמסייעת, בחירת יזם שנעשתה בצורה תקינה, זה מוריד את רמת החשדנות ונותן אמון בתהליך. מה שגורם להם להצטרף לתהליכים. היום אנו עם 17 אלף בתי אב בירושלים שהצטרפו להתחדשות עירונית. זה מס' אדיר. שלא נדבר על מה זה עושה להם ברמה האישית. אלה אנשים שמגיעים מרקעים לא פשוטים בגלל.״

עד עכשיו ההתחדשות העירונית הייתה חדרה-גדרה, ועכשיו פורצים את הגבולות ויוצאים יותר צפונה ודרומה. אופי הדירות שנבנות בהתחדשות העירונית באזורים האלה יהיה שונה? איך מגשרים על הפער איך עושים את זה? מלבד מענקים ממשלתיים ותבנה פה ותקבל שם.

יובל ארד, משנה למנכ״ל אב-גד: ״רוצה להחמיא לירושלים שמקדמת היום את ההתחדשות העירונית ואנו נמצאים לקראת מתן תוקף לפרויקט ראשון בירושלים בסן מרטין. רואים את ההשפעה של ראש הרשות שמקדם את ההתחדשות העירונית ואני אומר את זה כראש רשות ב-6 שנים האחרונות יש השפעה לראש רשות בתחום הזה.״

״לגבי היציאה צפונה ודרומה, זו מגמה שהולכת ומתרחבת. רואים את זה אצלנו ואצל חברות אחרות. היציאה מאזורי הביקוש שם יש צפיפות וריבוי יזמים. יש הקשחה של דרישות והעלאת הרף של דרישות דיירים ומארגנים וכל התעשייה מסביב. היציאה צפונה שמתחילה להיות כלכלית בפער בין ערך הקרקע למכפיל הדירות, אז רואים יציאה צפונה היום. הודענו בימים האחרונים על מספר פרויקטים בקריות שבהם זכינו, עדיין לא רוב דרוש, אבל המגמה של התרחבות צפונה ודרומה, המדינה תסיט השקעות לשיקום תשתיות בצפון ובדרום בעקבות המלחמה ומניח שהדבר הזה ייתן עידוד ליזמים לצאת לאזורים האלה. זה יסיט ביקושים של דיירים ועדיין עומדת השאלה האם לעשות פרויקט שבו יש 1,500 יחידות יוצאות בבית שאן או בנוף הגליל, מה מידת הכלכליות של פרויקט כזה והאם יש היקפי ביקוש שיצדיקו את הפרויקטים האלה, אלה נושאים שצריכים להיבחן בזהירות ואנו נמצאים במק' האלה. אנו מסתכלים על פרויקטים בצורה רחבה, אב-גד התחילה בשרון ובמרכז והיום מסתכלים על כל הארץ, מכרמיאל, ב"ש, אשקלון. המגמה תלך ותגבר ויש עתיד גדול בנושא של ההתחדשות העירונית גם באזורי הפריפריה בשנים הקרובות. התעשייה תלך לשם.״ 

רן, שאלת המשך על הפריפריה שדורשת התחדשות בעקבות השנה האחרונה. נראה 2000 דירות בבית שאן עם ביקושים או שזה יתפוס צורה אחרת?

רן מלאך ״שמחתי לראות הבוקר שבמצגת של אלעזר [במברגר, מנכ״ל הרשות להתחדשות עירונית] מופיע שהפריפריה זה לא גדרה-חדרה אלא יותר בית שאן-טבריה. זה לא רק הגדלת ההיצע כי בסוף צריך רוכשי דירות״

״איפה זה בא לידי ביטוי? המדינה צריכה לעודד הטבות מס גם בצפון גם בדרום, רואים שתושבים מגיעים לדרום לערים מסוימות בגלל הטבות מס וזה חשוב בעידן יוקר המחיה, זו הטבה משמעותית ויש מענקים לרשויות וליזמים ומנגנון ישן שהצענו אותו, שהמדינה תתחייב לרכוש דירות שהיזם לא מכר וזה היה בעבר, וזה יכול להבטיח ליזמים, גם אם המדינה אישרה 15 אלף דירות בבית שאן. עד לפני כמה שנים חיפה נזנחה, עם יערות, ים, טכניון, נמל, עיר מדהימה עם אוכל' נהדרת ומטרופולין משמעותי במדינת ישראל שצריך חיזוק. היום אנו רואים בעידן של ראש העיר הנוכחי, מקבלים את כל העזרה והקידום ומקדמים את הפרויקטים שיוצאים לביצוע בקרוב. רואים הבשלה. אנו מסבירים שהפרויקט לא כלכלי בגלל מי תהום אז מצאו לנו פתרונות שמביאים את הפרויקט לכדי כלכליות. לגבי ירושלים, זו לא פריפריה אבל ראש עיר שתמוך, משה ליאון, צריך לשכפל אותו בכל הרשויות. אלה ערים שבפחות משנתיים אישרנו תב"עות משמעותיות, בפרויקטים של 500 יח"ד. רואים את הפרויקטים שיוצאים בצורה מאוד מהירה.״

 ת"א הפכה להיות חזית כמו כל עיר אחרת שהיא יותר קרובת גבול. זה משפיע גם על הרצונות של הדיירים או שדיירים אומרים במצב הזה אנו רוצים להיצמד למוכר וזה לא זמן להרפתקאות?

״ת"א תמיד הייתה חזית. האיום על מדינת ישראל הוא חוצה גבולות, כל המדינה נמצאת תחת איום וזה לא השתנה יותר מדי. המלחמה האחרונה קצת נמשכה יותר זמן אז יכול להיות שהאיום היה יותר ממשי אבל זה לא משהו חדש. הדיירים בת"א מאז שהתחילו לדבר על תמ"א ופינוי בינוי, ת"א הייתה בראש החזית, המקום הכי כדאי כלכלית לעשות פרויקטים. הדיירים בת"א הכי מתוחכמים ומבינים ויש חברה עירונית שמסייעת להם ויש מחלקת הנדסה רצינית מאוד בעיר, עושים מפגשים עם התושבים. בימים האחרונים יש תוכנית חדשה של התחדשות עירונית שמקודמת בעיר, ת"א 5555. עושים מפגשים עם כל הדיירים והעירייה שכרה חברה שעושה מפגשים כאלה. הדיירים בת"א מאוד מודעים ויודעים אילו זכויות מגיעות להם ומה רוצים להוביל. העירייה סה"כ משתפת פעולה ויש תוכנית מתאר לעיר ויש חזון. המצב בת"א סה"כ הוא מצוין. כמו שאמרתי בשאלה הקודמת, הדיירים יותר מודעים לזכויותיהם. פחות יש מלחמה איזה יזם נותן יותר ויותר מסתכלים על המוניטין של האדם ומה עשה עד היום וכמה יחידות דיור מסר. איתנות כלכלית ודו"חות, יש עורכי דין שמתעסקים בתחום והעסק די מוסדר.״

נטע (ניסים, ראש מנהלת התחדשות עירונית ירושלים), אחד הדברים שמטרידים דיירים אלה עלויות בבניין חדש. אם היו רגילים לשלם 50 ₪ בחודש, פתאום צריך לתחזק בניין לגובה עם כל התשתיות הנלוות, איך מגשרים על הפער הזה?

נטע ניסים: ״בירושלים אנו דורשים מכל יזם שעושה פינוי בינוי להתחייב לקרן אחזקה לבעלי דירות למשך 10 שנים. מגשרים על הפער בין כמה משלמים היום לבין מה ישלמו בעתיד ל-10 שנים נותן להם שקט וגורם להם להצטרף ביתר קלות לתהליכים כי זה נותן בטחון.״

ירושלים היא עיר המאופיינת בבניה נמוכה עד בינונית מבחינה היסטורית; אחד המגדלים הראשונים בירושלים הוא בניין כלל שנכנח ב-1974. המגדל הבולט אחריו הוא מגדל הולילנד הבעייתי, שגרר אחריו הליך פלילי. על יחסם של ירושלמים לבניה לגובה מוסיפה ניסים: ״מה זה הבניין הזה? ירושלמים לא מכירים לגור במגדלים, אבל היום צוחקים ש-10 קומות זה צמוד קרקע. הכנו מדריך איך מטפלים בבניין כזה רב מערכות. זה עוזר להם שלנות נקודת מבט ביחס למגדלים.״

״חייבת להגיד עוד משהו לפני שזה מסתיים. אחד הדברים החשובים שקורים בהתחדשות העירונית ברשויות המתחדשות זו המצוקה האדירה בשוק השכירות. בירושלים אנו לוקחים אזורים מוחלשים עם רמת שכירות נמוכה ומחסלים אותם ובונים דיור יוקרה ולא רואים מלאי דירות זולות בירושלים ולא רוצים שתהיה בריחה של צעירים. אנו צריכים לחשוב איך לתת מענים. אנו רואים יזמים שמפנים בפינוי בינוי וצריכים למצוא פתרונות דיור בשכונה ולא מוצאים. הם צריכים להעלות את עלויות שכ"ד ב-20% עד לחזרת הדיירים. זה משהו שצריך לחשוב עליו ברמה המערכתית.״