"אין הגיון ל-80%-20% בהתחדשות עירונית. מפחיד להיות היום יזם בתחום המגורים"

"בנייה בהתחדשות עירונית מהווה שליש מהתקווה של זוגות צעירים לרכוש דירה. בין השנים 2022 ל-2024 נרשמה עלייה בפעילות של פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית בישראל, בעיקר בתוכניות של תמ"א 38 ופינוי-בינוי, אך לצד זאת חלו גם ירידות באישור היתרי הבנייה בפרויקטים אלו" כך ציין היום (ה') רו"ח יגאל ביטון שותף, מנהל סקטור נדל"ן בפירמת ראיית החשבון פאהן קנה Grant Thornton, בכנס נדל"ן שערכה הפירמה יחד עם משרד עו"ד פירון, בראשון לציון.

"במהלך 2023 היה גידול של 200% בתוכניות פינוי-בינוי בהשוואה לשנת 2022 וחלה עלייה חדה בכמות התוכניות המאושרות להתחדשות עירונית, בעיקר בפינוי-בינוי. ​על אף העלייה בכמות התוכניות, נרשמה ירידה של כ-20% במתן היתרי הבנייה בשנת 2023 לעומת שנה קודמת. מגמה זו יכולה להצביע על עיכובים במימוש הפרויקטים המאושרים עקב חסמים תכנוניים ובירוקרטיים". 

"הרגולטור צריך לשחרר יותר היתרי בנייה בתחום זה אך קיים חשש אמיתי שחלק לא מבוטל מהם לא ינוצל והפרויקט לא יצא לפועל בעיקר עקב חישובי כדאיות שפרויקטי התחדשות עירונית נבנים רק באזורים שבהם יש כדאיות כלכלית  - כלומר, מרכז הארץ. בעוד שבפריפריה ששם יש צורך גדול יותר לחיזוק המבנים – כמעט ואין התחדשות של מבנים ישנים. שינוי משמעותי גם בתחום ההיתרים וגם התחלות הבנייה יהיה רק על ידי דחיפה של הממשלה לשוק דיור עם מחירים שפויים, והגדלת היצע ותמריץ הרשויות המקומיות לעידוד הבנייה כולל בפריפריה". מסכם ביטון 

• העסקאות הגדולות בהתחדשות עירונית - מי בצד הקונים ומי בצד המוכרים?
• עו"ד אביב טסה על תהליכי חידוש ופיתוח במרחב האורבני

"הריבית הרסנית לשוק הדיור"

עו"ד תמי פירון, שותפה מנהלת במשרד בפירון, התייחסה למשבר החריף בענף הבנייה ולמחסור בכוח אדם: "ענף הבנייה בישראל נמצא במשבר חריף. יש מחסור חמור בידיים עובדות, ואלו שעובדות – חסרות מיומנויות בסיסיות. הגם שהנושא נדחק מעט הצידה, יש להחזיר אותו לשולחן ולמצוא פתרונות. הנפגעים מכך הם חברות קטנות שעלולות לקרוס בשל המצב, קבלנים שעלולים למצוא עצמם בחדלות פירעון, יזמים שמנסים לגלגל חלק מהעלויות על רוכשי הדירות אך לעיתים סופגים את ההפסדים בעצמם, ורוכשי דירות שנאלצים לשלם שכירות נוספת בשל עיכובים במסירה".

בכנס, נערך גם פאנל מנכ"לי חברות נדל"ן, ובו נשמעו תחזיות קודרות ביחס לשוק: "אם לפני שנה חשמל ממוצע לדירה עלה 32 אלף שקל - היום הוא עולה מעל 50 אלף שקל. וזה יעלה לכולם ביוקר", אמר עמוס דבוש, מנכ"ל קרדן נדל"ן. באשר למחסור החמור בפועלים אמר דבוש כי "הסינים לא באים. ישבתי עם יו"ר ועדת הפנים בכנסת והתחננתי בפניו שיביאו עובדים, אין לו תשובות. בצפון אין שום כביש שנשאר שלם כתוצאה מהזחלים של הטנקים והנגמ"שים. מי ישקם את זה? מי יבנה את זה? אין לנו ידיים עובדות". דבוש ציין כי "עליות מחירי הנדל"ן "גורמות לפערים מטורפים בחברה הישראלית. מי שיש לו – מעולה. אבל מי שאין לו יהיה בבעיה קשה מאוד. הפערים יילכו ויתרחבו שבעתיים. זה לא יכול להיות שלאנשים לא תהיה אפשרות לקנות דירה. צריך שלאנשים האלה לפחות יהיה אופק".

מיכל גור, מנכ"לית אלמוגים, דיברה על המחסור בקרקעות זמינות והשלכותיו: "מה שאנחנו צריכים זה חומר גלם. קרקע. הסייקל בענף הוא 4 שנים במקרה הטוב. כולנו חיים על האדים של 2021 -2022 עוד כשהיו מכרזים, שרמ"י הציעו קרקעות ורצו להראות שיווקים יפים. בעוד שנתיים אין לנו חומר גלם. בגלל זה הרבה חברות עוברות להתחדשות עירונית.

"אין שיווקים של רמ"י, והמעט שיש לא בשלים מבחינת תשתיות. בסביבת ריבית כמו היום זה אסון. אנחנו משלמים פי 4 ו-5 הוצאות מימון על פרויקט. וזה עלויות של מעל 10 אחוז מעלות של בניית דירה. בשנתיים הקרובות אני צופה שהמשבר רק יחמיר ומחירי הדירות אין להם ברירה אלא לעלות ואף אחד חוץ מהבנקים והמממנים לא ירוויח מזה. השוק יהיה בבעיה קשה של ביקושים, וישאר באותה בעיה.

• 2024: שנת שיא בהתחדשות עירונית בישראל
• אנשי העיר עם זינוק של פי 3 במכירות ב-2024
• תוכן שיווקי כמה מצבים בהם עו"ד ירושות וצוואות הוא הכתובת עבורכם

"מחירי הדירות ימשיכו לעלות, וחייבת להיות התערבות ממשלתית כמו סבסוד ריבית. הריבית יכולה לעזור להתמודד עם אינפלציה, אבל לשוק הנדלן זה הרסני. זה רק ייקר את מחירי הדירות ומפה שוב הכל יתגלגל להעלאות מחיר. הריבית חייבת להעצר".

"המדינה לא עושה מספיק בשביל להביא עובדים זרים"

ארנון פרידמן, מנכ"ל אשדר, התייחס להשפעות הריבית הגבוהה ולצורך בהתערבות ממשלתית: "ההשפעה של הריבית גבוהה יותר במיוחד כשרכיב הקרקע גבוה. התמשכות הליכי התכנון מרגע הרכישה ועד התחלת הבנייה והקפיצה של הריבית מייקרים משמעותית את עלות הקרקע. על אף שבמכרזים רואים ירידה במחירי הקרקעות, בפועל המחיר לא יורד, כי מחלקים את התמורה בין הקרקע לבין התמורה שמשלמים בקרקע על הריבית. ומהצד השני זה פוגש אותנו בכוח הקנייה של הרוכשים בעליית המשכנתאות.

"חלק מעליית מחירי הדירות מממן את עלויות הריבית הפנימית בתוך העסקה. בנוסף, החשש העיקרי שלי נובע ממחסור בידיים עובדות; המדינה לא עושה מספיק להביא עובדים זרים ואין לדעת באיזה שלב המלחמה תפסק. אני משער שהמצב הנוכחי הולך להסתיים בקרוב אבל קשה לדעת אם יחזירו את העובדים הפלסטינאים במהרה. אני אופטימי שנחזור למשק נדל"ן בטווח של כמה חודשים והמשק ירתח בעניין הזה".

גלית וינדר טפר, מנכ"לית הפניקס ליווי בנייה וערבויות, התייחסה להסתגלות השוק לריבית הגבוהה ולאתגרי המלחמה: "השוק כבר למד להסתגל לריבית הגבוהה, אבל המצב מורכב יותר במציאות של מלחמה ארוכה, חוסר ודאות שמקשה על קבלת החלטות, מחסור בכח אדם ועיכובים. בסופו של דבר אנחנו רוצים להביט קדימה ולכן נוטים לאשר עסקאות רבות מתוך הבנה שכאשר הן יצאו לפועל, בעוד כמה חודשים, ועם תחילת המימון וביצוע הפרויקט, הנתונים יבחנו מחדש.

"עלויות הפרויקטים עלו לאור המחסור בעובדים וזמני הביצוע התארכו. אמנם העליות במחירי הדירות עשויות לפצות על כך, אך יש חשש שפרויקטים רבים, במיוחד של יזמים קטנים ובינוניים, לא יצאו לפועל בשל חשש לחוסר רווחיות לאור העלויות הגבוהות והמחסור בפועלים".

יש מחסור בעובדים, ומי שעובד - זה בעלויות גבוהות

אודי בלום, מנכ"ל מטרופוליס, התייחס לאתגרים העומדים בפני היזמים ולמצב בשוק ההתחדשות העירונית: "מבחינת היזמים ראינו עצירה מוחלטת במשרדי המכירות. הפתרון הכמעט מיידי היה למכור בשיטת 20%-80%, אבל אין היגיון לזה בהתחדשות עירונית, שם כל התשומות של היזם צמודות למדד תשומות הבנייה ואוטומטית יש שחיקה. נוצר מצב שרוב השוק התחייב על מבצעי 20%-80%, וכבר שמענו גם על 5%-95%. בקצב מואץ מאוד נגיע למסגרות האשראי שמאושרות לנו בהסכמי המימון ועלויות המימון בפרויקטים מתייקרות מאוד".

בלום הוסיף: "מפחיד להיות היום יזם בתחום המגורים. יש מחסור אדיר בעובדים, ומי שכבר עובד - זה בעלויות גבוהות. אחת השאלות המרכזיות שמעסיקות אותנו היא איך לתמחר פרויקט מבחינת עלויות הבנייה. בעולם של ריבית גבוהה וחוסר ודאות רואים ירידה משמעותית בשיווק הקרקעות. כוח האדם והמימון המשמעותי עוצרים חברות מלהיכנס ולמצוא את עצמן בחריגות משך ביצוע".