התחדשות עירונית: תמ"א או פינוי בינוי? מדריך

התחדשות עירונית הפכה להיות אחד ממנועי הצמיחה העיקריים של ענף הנדל"ן, כאשר המצב הביטחוני שאנו חווים בשנה האחרונה הציף ייתרון משמעותי של תוכניות ההתחדשות: הוספת ממ"ד לדירות ישנות. פרויקטים לחידוש מבנים בישראל מתחלקים לשני סוגים עיקריים. פינוי בינוי, ופרוייקטי תמ"א. מה ההבדלים בניהם? מדריך

ביניים: פינוי בינוי - מיועד למתחמים

פינוי–בינוי: המסלול הראשון להתחדשות עירונית הוא מסלול הפינוי בינוי. מסלול זה מיועד למתחמים בעלי מספר בניינים, כאשר המינימום לפרויקט הוא 24 דירות, והקידום שלו נעשה דרך הליך תכנוני הכולל תב"ע, שכן מלבד חידוש המבנים, יתבצע חידוש של המתחם כולו: מערך התנועה והתחבורה, תשתיות המים והביוב, התאמת מוסדות החינוך לצרכי האוכלוסייה לפי מספר הדירות החדשות שייבנו, בניית מבני ציבור לשימוש האוכלוסייה, וכו'. 

ההליך מתחיל בהתקשרות של היזם עם בעלי הדירות, והשגת הרוב הנדרש להתנעת הפרויקט הוא 66%. הפרויקט יכול להתקיים באחד משני מסלולים: המסלול הראשון הוא מסלול רשויות: התוכנית נעשית ביוזמת המדינה, המכריזה על מתחם המיועד לפינוי ובינוי. הרשות המקומית אחראית על קידום התוכנית עד להכנתה ולאישורה במוסדות התכנון, והשלמת השטחים הציבוריים בתוכנית. לאחר מכן, האחריות על קידום העסקה מול היזם עוברת לבעלי הדירות. 

מסלול פינוי בינוי נוסף הוא מסלול מיסוי: במסלול זה התוכנית נעשית ביוזמת בעלי הדירות במתחם או היזם, שפונים למדינה בבקשה להכריז על מתחם כמיועד לפינוי ובינוי. ההכרזה מקנה הטבות במיסוי, והיזם נושא בעלות הכנת התוכנית וקידום אישורה בוועדות התכנון.

בשני המסלולים, לאחר אישור התוכנית והתקשרות של בעלי הדירות עם יזם, הוא פונה להליך תכנון הבניינים ברמה מפורטת יותר, בתהליך של הוצאת היתר בניה.

תמ"א 38 - מרעידת אדמה לדירה חדשה

המסלול השני להתחדשות עירונית הוא באמצעות פרוייקטי תמ"א 38. בניגוד לפינוי בינוי שחל על מתחמים, פרויקט מכוח תמ"א 38 נעשה לרוב בבניין יחיד, שכן תכליתו המקורית היתה לחזק את המבנים ולשפר את עמידותם מפני רעידות אדמה. גם פרויקטים של תמ"א 38 נחלקים לשני סוגים: תמ"א 38/1 - במסגרתו מתבצע חיזוק ועיבוי של הבניין הקיים, והרחבתו. כלומר, הבניין המקורי נשאר, והפרויקט מחזק ומשדרג אותו. 

הסוג השני הוא פרוייקט תמ"א 38/2 במסגרתו נהרס הבניין, ומוקם בניין חדש במקומו. מכיוון שתמ"א 38/2 מיושם על בניינים בודדים בדרך כלל, הוא דורש בחינה מצומצמת של היבטים תכנוניים של המרחב הסביבתי, שנוגעים לשטחים הגובלים בחלקה והוצאת היתר בנייה, ללא צורך באישור תוכנית מפורטת.

אז מה עדיף ובאיזה מסלול - פינוי בינוי או תמ"א 38? 

עבור דיירים המתלבטים אם לקדם בבניין פינוי-בינוי או תמ"א 38, אלו השיקולים שכדאי לשים אליהם לב: 

1) סוג התוכנית או ההיתר: תמ"א 38 עוסקת בבניין היחיד בלבד, לעומת זאת תוכנית מפורטת לפינוי–בינוי עוסקת בהליך תכנון במתחם וברמת השכונה, שבו מבנים מספר ויחידות דיור רבות, וכן מבני ציבור, תחבורה, פארקים, דרכים וכו'. הליך הרישוי של פרויקטי תמ"א 38 יהיו קצרים יותר מפינוי בינוי, ומידת וודאות התכנונית גבוהה יותר.

2) בפרויקטי תמ"א 38/1 הדיירים נשארים בבתיהם (למעט דיירים בני 80 ומעלה, להם היזם יציע אפשרות של מעבר לדירה שכורה), בעוד בפרויקטי תמא 38/2 ופינוי בינוי, יש צורך במעבר למגורים חלופיים לתקופת הפרויקט.

3) עלות תחזוקה
בפרויקטי פינוי בינוי ותמ"א 38/2 בדרך כלל משודרג הבניין החדש ומתווספות מעליות, שטחים ציבוריים, וחניונים - אשר גוזרים עלייה בעלויות התחזוקה של הבניין, בפרוייקטי תמ"א 38/1 העלייה בעלויות התחזוקה מתונה יותר.