3 דברים שוועד בית צריך לשים עליהם את הדגש כאשר יוצאים לדרך עם פרויקט התחדשות עירונית

יציאה לפרויקט התחדשות עירונית היא אחד ההחלטות המשמעותיות והגדולות שדיירי הבית המשותף יקבלו, ותהליך הפרויקט, גם אם טומן בסופו שדרוג של רמת החיים, עובר דרך תהליך ארוך ומורכב, שדורש קבלת החלטות מרובות. וועדי בתים הם בדרך כלל מהווים את הקטליזטור לתהליך, בייחוד בשלבים הראשונים. אז מה כדאי לוועד בית לקחת בחשבון כאשר יוצאים לדרך?

צרו קואליציה, דברו על חששות

בהתאם לחוק, יש צורך בהסכמה של 66% מהדיירים בלבד להתחלה של פרוייקט התחדשות עירונית (תמ"א 38/2). עם זאת, לפני היציאה לדרך, חשוב מאוד להשיג קואליציה רחבה כמה שיותר, מה שיוביל להתקדמות חלקה יותר בהמשך. את רוב הדיירים מעניינת בעיקר איכות חייהם, שהדירה שיקבלו תשרת אותם באופן מיטבי ותתאים לצרכיהם, ולא פחות חשוב: איכות החיים בזמן הפרוייקט. מומלץ לעשות מפגשי דיירים לשוחח על ציפיות, חששות, אתגרים. כך עוד לפני היציאה לדרך יהיה ניתן לבחון אם אפשר לענות על חלק מההתנגדויות, האם יש אופי מסויים של פרוייקטים, סגנונות בניה, או דרישות – שימקדו לאחר מכן את תהליך בחירת הייזם, וכו.

שילטו בתהליך

על מנת למקסם את התועלות מפרויקט פינוי בינוי- שילטו אתם בתהליך. הדרך מתחילה בבחירת נציגות דיירים באופן פורמלי שתקבל סמכויות ומכאן והלאה תעמוד בקשר ותשכור את בעלי המקצוע השונים. עוד לפני היציאה לדרך, מומלץ שאחד מחברי הועד, שלאחר מכן יכהן גם בנציגות – ילמד לעומק את הנושא: איך מתבצע התהליך הטכני, מה תפקידם של כל בעלי המקצוע השונים שיש להתקשר מולם, מה ההבדלים בין המסלולים השונים של ההתחדשות העירונית – הן מבחינת בירוקרטיה דרושה, והן מבחינת זמן הפרויקט המוערך, מה השלבים הצפויים בתהליך, מה הקשיים בכל שלב ואיך אפשר להתמודד איתם, מה ניתן לדרוש במסגרת מו"מ עם יזמים, ואיך כדאי לבדוק התאמה של יזם לצרכי הבניין. מומלץ שהנציגות תשקף באופן רציף את המתרחש לדיירים השונים, ותקבל פידבקים.
על מנת שלנציגות תהינה סמכויות, בחירת הנציגות נעשית באופן מסודר באסיפה כללית של ועד הבית. בזימון לאסיפה יש לכלול מידע על מהות הפרויקט, על קיום בחירות לנציגות, וכי הנציגות תייצג את כל בעלי הדירות. כדאי לפרט על תפקיד הנציגות, הסמכות שלה וכו'.
 

קבלו מספר הצעות, ושקללו את כל הפרמטרים הרלוונטיים

היציאה לדרך מתחילה עם בחירת עו"ד ויזם מלווה. שכ"ט של עורך הדין משולם על ידי היזם, וכדאי לקחת עו"ד מומחה מקצועי בתחום. בצעו בדיקה עורכי הדין השונים ולראות האם יש להם נhסיון מתאים, כולל בפרויקטים שכבר הסתיימו. חשוב מאוד להשאיר את זכות החתימה אצל הנציגות ולא להסמיך את העו"ד לחתום בשם הדיירים. שכ"ט של עורך הדין משולם על ידי היזם,
בחירת היזם גם היא נקודת מפתח משמעותית להצלחת הפרויקט. עו"ד והנציגות יפנו למספר יזמים לקבל מהם הצעות, אך כדאי מאוד גם להחליט מהם  הקריטריונים החשובים לבניין: האם ליזם יש מספיק כח אדם למניעת עיכובים בפרויקט? האם יש לו איתנות פיננסית? האם יש לו כבר פרויקטים שהסתיימו – אם כן, דברו עם הנציגות בפרויקטים הללו, ובקשו את חוות דעתם.
לקראת הפגישות עם היזמים, בקשו מעו"ד לנסח שאלות אחידות: התמורה לדיירים, הוצאות היזם, התכנון העקרוני, מפרטים, משך הביצוע הצפוי, הבטוחות הנדרשות והערבויות בהתאם לחוק, הקבלן המבצע, וכו’.
מרבית היזמים יגיעו עם מצגות מאוד מושקעות, אך כל תנאי שחשוב לכם, צריך להופיע בבירור במסמכים הרשמיים שמהווים את התחייבות היזם בכתב.