מי מסתער כעת על הדירות בארה"ב - הנה הרשימה

עם השיפור בשוק הדיור האמריקני, גובר העניין של הרוכשים הזרים בנכסים בארה"ב. העניין בנכסים אמריקנים עלה באופן דרמטי בכמה מדינות בשנים 2009-2013. לפי חברת המידע הנדל"ני RealtyTrac, העניין ברכישת דירות עלה ב-95% או יותר בעשר מדינות, והוכפל בתשע מהן. העניין ברכישת נכסים אמריקנים בקרב תושבי איחוד האמירויות הערביות, לדוגמא, עלה ב-352%, שיעור העלייה הגבוה ביותר מבין כל המדינות.

כאמור, רוכשים בינלאומיים מזהים את הערך הגלום בשוק הדיור האמריקני, ביניהם גם הישראלים. קיימים מספר גורמים הגורמים לעלייה בהתעניינות של המשקיעים הישראלים בשוק הנדל"ן האמריקני: מחיר הנדל"ן בארה"ב שרשם ירידה חדה בזמן המשבר הכלכלי נמצא כעת בעלייה מתונה, ואילו מחיר הנדל"ן הישראלי כמעט והכפיל את עצמו. בנוסף, שוק השכירות הישראלי אינו מפוקח וכמעט אין דרך להתמודד עם שוכרים בעייתיים בעוד שבארה"ב יש פיקוח ורגולציה הדוקים.

גורם משמעותי נוסף המניע רוכשי דירות עתידיים רבים לשקול רכישת נכס בארה"ב הוא השפה המשותפת. 68% מהתושבים הבינלאומיים המחפשים דירות בארה"ב הגיעו ממדינות דוברות אנגלית. רוב בעלי העניין הבינלאומי - 45% - מגיעים מקנדה השכנה. משקיעים מבריטניה ואוסטרליה היוו 10% מסך בעלי העניין, והגיעו למקום השני והשלישי בקרב כל המדינות, בהתאמה. עם זאת, השפה המשותפת אינה מסבירה את העניין הגובר בקרב מדינות כגון איחוד האמירויות הערביות וסין.

נוסף על כך, חלק ניכר מהעלייה בעניין הבינלאומי הגיע ממדינות אירופיות, כולל שוויץ וצרפת. שש מהמדינות שבהן נרשמה העלייה הגדולה ביותר בקרב מחפשי הנכסים ממוקמות באירופה. גורם חשוב נוסף שהמריץ את העניין הבינלאומי ברכישת דירות בארה"ב עשוי להיות המוניטין של אמריקה כמקום מוגן יחסית למשקיעים. גם החששות בנוגע למערכות הפיננסיות באיטליה ובסין היו עשויים לתרום לעליית הביקוש לדירות בארה"ב בקרב תושבי מדינות אלו. בסין, שוודיה, קנדה, שוויץ ובריטניה מצב שוק הדיור מדאיג, וייתכן שזו סיבה נוספת לנהירה אחר השקעות בארה"ב.

• בכירי CITYR Group חשודים שהונו משקיעים בכ-100 מיליון דולר
• CityR רכשה מתחם מגורים של מאות יח"ד בשיקגו ב-224 מיליון שקל

להלן עשר המדינות שבהן גבר מאוד העניין ברכישת דירות בשוק האמריקני עפ"י RealtyTrac. כמו כן נסקרו נתונים אמיתיים (מותאמי אינפלציה) של צמיחת התמ"ג, האוכלוסייה וגורמים מאקרו-כלכליים נוספים עפ"י קרן המטבע הבינלאומית (IMF).

10. גרמניה > צמיחה ברוכשי הדירות העתידיים: 95.2% > חלקם של הקונים הבינלאומיים העתידיים: 2.6% (מקום 7) > תמ"ג לנפש: 39,468 דולר (מקום 18) הגרמנים היוו 2.6% מכלל רוכשי הדירות הבינלאומיים שפנו ל-RealtyTrac בחיפוש אחר נכס בארה"ב בשנים 2013-2009. במהלך תקופה זו עלו חיפושי הבתים ביותר מ-95%. למרות חולשתה של הכלכלה בגוש האירו והצמיחה המואטת של גרמניה עצמה, אף מדינה גדולה בגוש האירו לא צמחה מהר יותר ב-2013. עם זאת, העניין בנכסים בארה"ב הידלדל לאחרונה, למרות עליית האירו לעומת הדולר. בין 2012 ל-2013 עלה מספר רוכשי הדירות העתידיים מגרמניה שפנו ל-RealtyTrac ב-3.5% בלבד, פחות מרוב המדינות הזרות באותה תקופה.

עוד תכניות

9. שוודיה > צמיחה ברוכשי הדירות העתידיים: 100% > חלקם של הקונים הבינלאומיים העתידיים: 2.0% (מקום 9) > תמ"ג לנפש: 40,870 דולר (מקום 14) מספר המתעניינים משוודיה ברכישת נדל"ן בארה"ב הוכפל בשנים 2013-2009. מרבית העלייה התרחשה בשנה האחרונה, כאשר מספר מחפשי הדירות השוודים שפנו ל-RealtyTrac עלה ב-43%. בדומה לתושבי מדינות אחרות המתעניינים בדיור בארה"ב, הנכסים האמריקאים נחשבים בשוודיה כהשקעה טובה, בעיקר כיוון שהכלכלה השוודית נמצאת כעת בקיפאון. התוצר המקומי הגולמי של שוודיה צמח בפחות מ-1% בכל אחת משתי השנים האחרונות. נוסף על כך, שוודים רבים מגלים כי מחירי הדיור בארה"ב תואמים יותר את אפשרויותיהם הכספיות. מחירי הדירות בארה"ב נותרו נמוכים יותר מהשיאים שנרשמו בעשור האחרון, ורבים העוקבים אחרי השוק השוודי מאמינים כי מחירי הדירות בשוודיה גבוהים כעת באופן מסוכן.

• מגדל 3 יוצא לדרך! החל מ2.8 מיליון להרשמה מוקדמת>
• 2018: המערכת המתקדמת ביותר למסחר בבורסות חו"ל
• תוכן שיווקי כמה מצבים בהם עו"ד ירושות וצוואות הוא הכתובת עבורכם

8. קנדה > צמיחה ברוכשי הדירות העתידיים: 107.7% > חלקם של הקונים הבינלאומיים העתידיים: 45.0% (מקום ראשון) > תמ"ג לנפש: 43,146 דולר (מקום 9) הקנדים מהווים את הקבוצה הגדולה ביותר בקרב בעלי העניין הבינלאומיים ברכישת דירות בארה"ב, ושיעורם עומד על 45% מכלל הפונים הבינלאומיים לחברת RealtyTrac בשנים 2013-2009. הקרבה הגיאוגרפית של ארה"ב לקנדה והדמיון התרבותי בין שתי המדינות יכול להסביר את העניין בקרב המשקיעים הקנדים. ייתכן שחוזקתה של הכלכלה הקנדית נתנה לתושבים אפשרויות רבות יותר להשקיע. בשנה שעברה עבר השווי הנקי הממוצע של משקי הבית הקנדים ערך כל הנכסים פחות החובות את השווי הנקי הממוצע של משקי הבית בארה"ב. ייתכן שהקנדים מאמינים כי הנכסים האמריקאים אטרקטיביים במיוחד כיוון שחלקם חושבים ששוק הדיור הקנדי מוערך ביתר.

7. אוסטרליה > צמיחה ברוכשי הדירות העתידיים: 121.9% > חלקם של הקונים הבינלאומיים העתידיים: 11.0% (מקום 3) > תמ"ג לנפש: 43,042 דולר (מקום 10) האוסטרלים היוו 11% מכלל הפונים הבינלאומיים ל-RealtyTrac, במקום השלישי אחרי בריטניה וקנדה. הצמיחה החזקה בכלכלת המדינה בהשוואה לכלכלות מפותחות אחרות תרמה, ככל הנראה, לעניין הגובר ברכישת נכסים אמריקאים. לפי הנתונים האחרונים של קרן המטבע הבינלאומית, כלכלתה של אוסטרליה צמחה ב-3.7% ב-2012 ובכ-2.5% בשנה שעברה. לעומת זאת, כלכלותיהן של המדינות בעולם המערבי צמחו ב-1.4% בלבד ב-2012 וב-1.3% ב-2013. גם שער הדולר האוסטרלי התחזק בשנים האחרונות לעומת הדולר האמריקאי, למרות הירידות האחרונות, ותרם אף הוא לעניין הגובר.

6. בריטניה > צמיחה ברוכשי הדירות העתידיים: 153.8% > חלקם של הקונים הבינלאומיים העתידיים: 12.1% (מקום 2) > תמ"ג לנפש: 37,299 דולר (מקום 21) העניין של משקיעים בריטים ברכישת נדל"ן אמריקאי רשם קפיצה בשנים האחרונות, כולל עלייה של 34.6% במספר התושבים הבריטים שחיפשו נכסים דרך RealtyTrac לבדה. ייתכן שרוכשי הדירות העתידיים מתעניינים בנכסים בארה"ב מסיבות כלכליות נראה כי התושבים מחשיבים את הדירות בארה"ב כהשקעה בטוחה או רווחית. תוכנית "עוזרים לקנות" של הממשלה הבריטית, המספקת סיוע פיננסי לרוכשי דירות עתידיים בבריטניה, עוררה מחלוקת במדינה. מתנגדי התוכנית הביעו חשש שמחירי הדירות בבריטניה יעלו לרמות שאינן הגיוניות. לפי מחקר שנערך ביוני 2013 על ידי איגוד סוכני הנדל"ן הלאומי במדינה, תושבי בריטניה קונים בעיקר בתים חד משפחתיים בפרברים ובערי קיט בארה"ב.

5. איטליה > צמיחה ברוכשי הדירות העתידיים: 178.4% > חלקם של הקונים הבינלאומיים העתידיים: 1.9% (מקום 10) > תמ"ג לנפש: 29,598 דולר (מקום 34) העניין האיטלקי ברכישת דירות בארה"ב עלה באופן ניכר בשנים האחרונות. מספר תושבים המחפשים דירות בארה"ב עלה ב-178% בשנים 2013-2009, למרות נפילה של 2.4% בתמ"ג האיטלקי בשנת 2012 ונפילה נוספת של 1.8% בשנה שעברה. למעשה, הכלכלה המתנדנדת עשויה דווקא לעודד איטלקים רבים לראות ברכישת נכס אמריקאי כהשקעה טובה יחסית. איטליה היא גם ביתם של כמה אזרחים עשירים במיוחד שיש בידיהם משאבים המאפשרים להם לעשות השקעות גלובליות. נכון לשנה שעברה, היו יותר מ-2,000 תושבים בעלי שווי נקי גבוה מ-25 מיליון דולר באיטליה מספר שהציב אותה במקום ה-14 בעולם למרות העובדה שאוכלוסייתה של איטליה מוערכת ב-61 מיליון איש, במקום ה-24 בעולם.

4. צרפת > צמיחה ברוכשי הדירות העתידיים: 190.0% > חלקם של הקונים הבינלאומיים העתידיים: 2.8% (מקום 6) > תמ"ג לנפש: 35,680 דולר (מקום 24) הדרישה הצרפתית לנכסים בארה"ב נסקה בזמן האחרון. מספר מחפשי הבתים לרכישה ב-RealtyTrac שהגיעו מצרפת שולש בשנים 2013-2009, ועלה ביותר מ-60% רק בשנה האחרונה. אחת הסיבות לכך עשויה להיות העובדה שבצרפת היו כמעט 4,500 תושבים בעלי שווי נקי גבוה במיוחד בשנה שעברה, במקום התשיעי מבין המדינות בעולם. עם זאת, גם כלכלת צרפת קפאה בשנים האחרונות, מה שעלול למנוע מזרים לרכוש נכסים בארה"ב. בו זמנית, צופים ותושבים רבים ביקרו את החלטות המדיניות החברתית של הנשיא פרנסואה הולנד ואת העלאת המסים שבאה בעקבותיהן. ישנם דיווחים המצביעים על כך שהתושבים עשויים לעזוב את המדינה בגלל שיעורי המס הגבוהים והרגולציה הנוקשה.

3. הונג קונג וסין > צמיחה ברוכשי הדירות העתידיים: 254.2% > חלקם של הקונים הבינלאומיים העתידיים: 4.1% (מקום 4) > תמ"ג לנפש: 52,687 דולר (מקום 7) תושבי סין הם מקור עיקרי לעניין הבינלאומי בנדל"ן אמריקאי. תושבי סין והונג קונג ביחד היוו 4.1% מכל החיפושים הבינלאומיים שנערכו דרך חברת RealtyTrac יותר מכל מדינה אחרת שאינה דוברת אנגלית. אחד הגורמים שעשויים לתרום לדרישה זו הוא המספר הגדול של תושבים בעלי שווי נקי גבוה במיוחד בסין ובהונג קונג, שם חיים 13,855 תושבים עשירים מאוד בסך הכל יותר מאשר בכל המדינות המפותחות מלבד ארה"ב, גרמניה ויפן. בשנים האחרונות, אזרחים סינים עשירים רבים שקלו או הביעו עניין במעבר לארה"ב. נוסף על כך, בעוד שכלכלתה של סין נותרת אחת מהצומחות ביותר בעולם, ישנם חששות רבים בנוגע להאטת הצמיחה ולפעילות משתוללת של בנקאות הצללים במדינה. האוכלוסייה העשירה יחסית והחששות בנוגע לחוקי ההגנה על העושר עשויים לעודד את התושבים הסינים לשקול רכישת נכסים בארה"ב.

2. שוויץ > צמיחה ברוכשי הדירות העתידיים: 269.7% > חלקם של הקונים הבינלאומיים העתידיים: 2.1% (מקום 8) > תמ"ג לנפש: 45,999 דולר (מקום 8) מספר התושבים השוויצרים המעוניינים ברכישת נכס בארה"ב עלה באופן דרמטי בשנים האחרונות. המדינה הקטנה, ביתם של הרי האלפים השוויצרים, היתה שנייה רק לאיחוד האמירויות הערביות מבחינת העלייה הגדולה ברוכשי הדירות העתידיים. התושבים השוויצרים היוו 2% מכלל מחפשי הנכסים הבינלאומיים, למרות שאוכלוסייתה אינה עולה על 8 מיליון איש פחות מאשר בעיר ניו יורק. למרות גודלה, שוויץ היתה גם ביתם של יותר מ-6,300 תושבים בעלי שווי נקי גבוה מ-25 מיליון דולר בשנה שעברה יותר מאשר רוב המדינות מלבד קומץ קטן מהן. ההתחזקות הגוברת של הפרנק השוויצרי לעומת הדולר בחמש השנים האחרונות יותר מ-27% הופכת את הנכסים האמריקאים למזמינים ולזמינים יותר עבור השוויצרים.

1. איחוד האמירויות הערביות > צמיחה ברוכשי הדירות העתידיים: 352.2% > חלקם של הקונים הבינלאומיים העתידיים: 1.1% (מקום 12) > תמ"ג לנפש: 29,877 דולר (מקום 31) אף שתושבי האיחוד היוו רק 1.1% מכלל הפונים הבינלאומיים ל-RealtyTrac, העניין בנכסים אמריקאיים מצד איחוד האמירויות הערביות זינק במהירות. בשנים 2013-2009 עלה מספר הפונים ל-RealtyTrac ב-352%, העלייה הגדולה ביותר מבין כל המדינות. אחת הסיבות לכך עשויה להיות מספר התושבים הגבוה יחסית שיכולים להרשות לעצמם לרכוש נכסים בינלאומיים. רוב ההון קשור, ככל הנראה, לתעשיית הנפט המשגשגת במדינה. כ-40% מהתמ"ג באיחוד האמירויות הערביות מגיע מתוצרי הנפט והגז הטבעי במדינה, כך לפי אופ"ק, ומחירי הנפט עלו באופן ניכר בשנים האחרונות.

מאת: רועי מרציאנו, מנכ"ל קבוצת CITYR , בית השקעות לנדל"ן בארה"ב ובבריטניה