המיתוסים מלחיצים ועדיין - נדל"ן בארה"ב הוא אופציה יחסית בטוחה להשקעה

יועצים ובעלי טורים מתוחכמים טוענים שהשקעה בנדל"ן "מסוכנת". למה? כי החוסך אינו יכול "להנזיל" אותה אם ערך הנכס יורד. במציאות כמעט בכל העולם, ערך הנדל"ן מוכפל מדי כמה שנים ובטווח הארוך תמיד עולה. בפועל, בכל סוג של השקעה, כדאי לנהוג בקור רוח גם במקרה של ירידות . כך שהקושי למכור נדל"ן בחיפזון עשוי להתגלות כיתרון. יש לזכור כי, ערכם של מניות ומטבעות עשוי לצלול ב-70% ויותר ואילו הסיכוי שערכם של נכסי דלא-ניידי ירד בשיעורים כאלה הוא נמוך. בנוסף לעלייה בערך הנכס, נדל"ן לרוב מניב חיובית גם בעת ירידת מחירים, בגלל תשלום חודשי צנוע הקרוי "שכר דירה" שבעל הנכס מקבל מדי חודש. ההשקעה בנדל"ן מניבה תשואה כפולה: מהתייקרות הנכס ותשלום קרן המשכנתא, שתלויה במצב השוק כמו בכל השקעה, ומדמי השכירות שאינם תלויים ישירות במצב השוק.

נדל"ן מניב - ישראל או ארה"ב?
למרות שהשקעה בנדל"ן, כהכללה, נחשבת בטוחה, עדיין יש הבדלים ברמת הביטחון בין השקעות הנדל"ן השונות. ניתן לחשוב שנדל"ן ישראלי אמור להיות בטוח יותר מנדל"ן בחו"ל, כיוון שבארץ "אפשר לגשת ולראות את הנכס בעצמך". טעות נפוצה: מראה העין אינו מלמד הרבה. ניתן לבצע עסקה מצוינת מבלי לבקר בנכס, ולהיפך, לבצע עסקה גרועה במרחק הליכה מהבית. מעדיף לא להזכיר שמות.

כיום עומדים למשקיעים הכלים לבדוק מרחוק את הפרמטרים החשובים בעסקה בקלות יתר בהשוואה לעבר: מי מוכר את הנכס - חברה רשומה, מוכרת ומסודרת, או מוכר פרטי ובלתי מוכר? האם העסקה נבדקה ואושרה בידי מוסדות בנקאיים? האם מדובר בדירה פרטית בודדת, ולאיזה כיוון הולך שוק הנדל"ן באזור שבו קנית? בנוסף ישנם תהליכים משפטיים והגנות נוספות אשר יכולות להבטיח את הקנייה גם במרחק רב מהנכס.

במילים אחרות: בועה או התאוששות?
כשבודקים את הפרמטרים הללו בהשוואה בין רכישת נדל"ן בישראל ובארצות הברית, עולה התמונה הבאה: מחירי הנדל"ן בארה"ב, שרשמו ירידה חדה בזמן המשבר הכלכלי נמצאים כעת בעלייה מתונה, ואילו מחיר הנדל"ן הישראלי כמעט והכפיל את עצמו, והפך לבועה שעלולה להתפוצץ בכל רגע. שוק השכירות הישראלי אינו מפוקח. ישנם שוכרים בעייתיים שעלולים שלא לשלם את דמי השכירות, שלא לדבר על הונדליזם המקומי הידוע לשימצה.

באותו זמן מעבר לים, בשוק הנדל"ן בארה"ב, יש פיקוח ורגולציה הדוקים. חלק גדול מהדירות המושכרות בארה"ב שייכות למתחמים מסודרים (Multi-Family housing) ומשווקות לקרנות נדל"ן או לקבוצות משקיעים שמתחלקים ביניהם ברכישת המתחם כולו, גם בתשואה – וגם בסיכונים. המשמעות היא שאף רוכש אינו "נתקע" לבד עם דירה ריקה. במתחמים אלו מושקעים גם קרנות הפנסיה שלנו וכספי הנוסטרו של חברות הביטוח.

עוד ערובה לבטחון: כל העסקאות הללו זוכות למימון בנקאי, והבנקים האמריקנים, שנכוו ברותחין במשבר הכלכלי, בודקים כיום כל עסקה בשבע עיניים.

מכל הפרמטרים הללו עולה כי השקעה בנדל"ן ככלל יכולה להיות אלטרנטיבה מצוינת לשוק בריבת אפסית, והמיקום הגאוגרפי, עם הגנות נכונות , לא אמור להיות מכשול בקבלת ההחלטה על השקעה שכזו.

הכותב, אורי פריש, הוא מנכ"ל CITYR , בית השקעות לנדל"ן מניב בארצות הברית

מעוניין במידע נוסף לגבי השקעות נדל"ן בארה"ב? צור אתנו קשר