דיור להשכרה, כמו שצריך - לקרוא ולאכול את הלב

דמיינו לכם שאתם מתגוררים במגדל חדש או בשכונה קטנה של מבנים נמוכים נאים עם חצרות מטופחות וירוקות. חברת ניהול דואגת לתחזוקה, יש חניה מסודרת, חדר כושר, מגרשי ספורט, גינת משחקים ובריכה. המתחם נמצא בפרבר של מטרופולין, כרבע שעה נסיעה ממרכז תעסוקה וקניות. השכנים הם חבר'ה נחמדים ממעמד הביניים, משפחות של הייטקיסטים, עובדים בחברות גדולות, מורים, רופאים ועצמאים ובמקום יש חיי קהילה סולידיים, נעימים. היכן נמצא המתחם הזה?

אין כאלה. כלומר, יש, מיליוני מתחמים כאלה, בחו"ל, מארה"ב ועד סין. בארצות האנגלו-סאקסיות הם מכונים "מולטי-פמילי" (Multi-Family Housing) ונחשבים לצורת מגורים רגילה ונפוצה. בישראל - כלום.

לפי נתוני הלשכה המרכזית האמריקנית לסטטיסטיקה, כ-35% ממשקי הבית בארה"ב גרים בשכירות. לפי הלמ"ס הישראלי, מספר השוכרים בישראל זינק בשנים האחרונות לכ-29% ממשקי הבית וכ-23% מהאוכלוסייה. אבל אופי השכירות כאן עדיין שונה מאוד מארה"ב. הגיל הממוצע של השוכרים בישראל הוא כ-35; בארה"ב, לפי נתוני המועצה האמריקנית לדיור, כ-78% מהשוכרים הם מעל גיל 30 וכ-31% מעל גיל 45. כ-45% מהשוכרים האמריקנים - כ-18 מיליון משקי בית - גרים ב"מולטי-פמילי". חלקם עניים שמתגוררים ב"Projects" - הדיור הממשלתי להשכרה, אך רובם - עשרות מיליוני אנשים - הם אנשים ממעמד הביניים, שמתגוררים במתחמים מסודרים ומטופחים, שנבנו ביוזמה פרטית.

ועוד דבר חשוב: הדיירים שוכרים דירה עם איכות חיים וגרים עם אנשים שדומים להם - עניין מהותי לשוכרים רבים, שבמציאות הישראלית, מפוזרים בשכונות שרוב תושביהם גרים בבתים בבעלותם ומרגישים תלושים ואף חריגים.

למה זה מעניין את המשקיעים?
עבור המשקיעים, מתחמי מולטי פמילי הם השקעה מבטיחה, גם בגלל התשואה הפנטסטית, אבל לא רק.
1. במתחם מולטי-פמילי קיים רצף מגורים, כלומר מרבית הדירות מאוישות, וחברות שעובדות נכון מפזרות את הסיכון ומאפשרות למשקיע הבודד לרכוש אחוזים מהמתחם כולו, במקום דירה בודדת שעלולה לעמוד ריקה.
2. רכישה במולטי-פמילי חוסכת למשקיעים את הסיוט של משכירי הדירות: הסתבכות עם דייר שאינו משלם, משחית את הנכס ואף פועל באלימות.

מולטי-פמילי - עכשיו לא בישראל
עכשיו אנחנו מגיעים לשאלה המתבקשת - אם מתחמים כאלה טובים לכולם, למה הם לא קמים בארץ? בגלל המחלות של שוק הנדל"ן הישראלי. קודם כל, יוקר הקרקע: הקמת מתחמים להשכרה כדאית כשמחיר הקרקע הוא חלק זניח מהעלות הכוללת. בישראל, בה הקרקע עולה עשרות אחוזים מהמחיר (המופקע) של הבניין כולו, היזמים נאלצים למנף את עצמם עד מעל לראשם, ולכן מעוניינים למכור את הדירות מהר כדי להחזיר הלוואות. אין להם אורך נשימה כדי לחכות עד שהדירות יושכרו ויניבו גבוהה.

אל יוקר הבנייה מצטרפים הבירוקרטיה החונקת והליכי התכנון, שמעכבים פרויקטים במשך שנים, וגם הקבלנים, שחלקם מעכבים בנייה גם אחרי שאושרה, אם מתוך רשלנות ואם כדי להוציא עוד כסף מהיזם - והמדינה שותקת. כל העיכובים הללו מגבירים את הלחץ על היזמים למכור דירות במהירות. יזמים רבים בארץ מוכרים בתים "על הנייר" עוד לפני שקמו בפועל. האם שמעתם על דייר ששכר בית "על הנייר"?

סיבה נוספת שמונעת בנייה פרטית של מתחמים להשכרה היא העובדה ששוק השכירות בארץ פרוץ ואינו בפיקוח, בניגוד לשוקי השכירות במערב, כולל בארה"ב, שנמצאים תחת רגולציה ("Rent Control") ששומרת על זכויות המשקיעים והדיירים כאחד. פרויקטים ארוכי טווח להשכרה זקוקים לסביבה יציבה, בה כללי המשחק ידועים מראש. פיקוח אמנם מגביל את העלאת השכירות, אך מאפשר להעלות אותה בצורה מסודרת ומבריח מהשוק את היזמים הלא-אמינים ואת השוכרים המסוכנים.

לסיכום, יזם פשוט לא יכול להשקיע בדיור להשכרה בארץ. אולי נראה דיור כזה קם בעתיד, בסבסוד ממשלתי, באותם פרויקטים ששר האוצר, שר השיכון וראשי הערים מבטיחים להקים. אבל אלה יהיו פרויקטים צפופים, חנוקים, של דיור למעטי-יכולת, גרסה חדשה של הדיור הציבורי. מעמד הביניים ימשיך להיטלטל מדירה ארעית אחת לשנייה או לקנות דירות קטנות במיליוני שקלים, והמשקיעים ימשיכו לרכוש פרויקטים פרטיים מצליחים של דיור להשכרה - בחו"ל.

הכותב הוא מנכ"ל משותף בחברת הנדל"ן CITYRgroup