אחרי ההצהרות על הארכת תמ"א 38: איילת שקד מציגה חלופה

רק בשבוע שעבר הצהיר ליברמן על כוונתו להאריך את התוקף של תמ"א 38 בשנתיים, וגם איילת שקד עצמה הביעה כוונות דומות. ההתנגדויות מיהרו לעלות וקולות רבים (בהם ראשי רשויות מסוימות וראשי מנהל התכנון) דרשו את ביטול התוכנית, אך כעת מסתבר כי הסערה סביב ההצהרות הייתה מוקדמת מדי.

קרדיט : יוני קלברמן

עיקרי המתווה החלופי
השבוע הציגה שרת הפנים שקד מתווה חלופי לתמ"א 38, אשר יוגש לאישור הכנסת תוך ארבעה חודשים. המתווה, שגובש על ידי מנהל התכנון, כולל, בין היתר, את הנקודות המרכזיות הבאות:

• הועדות המקומיות יקבלו סמכויות תכנון שיאפשרו להן לאשר תוכניות ברמה נקודתית ו/או עירונית
• היקף זכויות הבנייה במסלולי פינוי בינוי יגדל מ-350% ל-400%
• תבוטל מגבלת הגובה על המבנים החדשים
• תינתן אפשרות להקצאת קומה מבונה – שילבו של שטחי ציבור במגדלי מגורים
• תינתן אפשרות לניוד זכויות היזמים בין מגרשים
• יקודם מסלול חדש בשם "תוכנית + היתר" לשיפור וייעול התהליך

במסיבת העיתונאים הצהירה שקד כי המתווה יספק מענה לחסרונות הידועים של תמ"א 38, ואילו מנכ"לית מנהל התכנון, דורית זילבר, הבהירה כי הדגשים עליהם מתבסס המבנה כוללים הסתכלות כוללת ולא ברמת הבניין היחיד, תוך מתן מענה לצרכי הציבור ולתשתיות הנדרשות.
שרת הפנים שקד הבהירה, עם הצגת המתווה, כי אם לא יאושר בארבעת החודשים הקרובים, היא תמליץ על הארכת התוקף של תמ"א 38 בשנה נוספת, עד אוקטובר 2023.

המתנגדים עדיין מתנגדים
ההחלטות עליהן מבוסס המתווה החדש נועדו לפתור כמה מהבעיות הגדולות של תמ"א 38. חלקן מכוונות להגדלת הישימות והכדאיות הכלכלית של הפרויקטים, חלקן צפויות לשפר את הליכי התכנון וחלקן - לשיפור ההליכים הבירוקרטיים, לקיצור לוחות הזמנים ולהגדלת הוודאות.
עם זאת, עדיין ישנן כמה בעיות לא פשוטות שגם המתווה החדש לא מספק להן חלופה ראויה, כגון הפטור מהיטלי ההשבחה, שמקשה על ראשי הערים לממן את התשתיות הנדרשות בכל פרויקט תמ"א 38, שמגדיל את כמות התושבים ומעמיס על התשתיות הקיימות.
בעיה נוספת של תמ"א 38, שממשיכה להתקיים גם במסגרת המתווה החלופי, היא חוסר הכדאיות הכלכלית ליישום התוכנית באזורי הפריפריה. עד כה, הצליחה תמ"א 38 באזורים מאוד מסוימים, בעיקר באזורי הביקוש של מרכז הארץ ובפרט בעיר תל אביב. באמצעות מסמכי מדיניות תמ"א 38 תל אביב, במסגרתם גובשה מדיניות עירונית ברורה בנוגע ליישום התוכנית, ובזכות הכדאיות הכלכלית הגבוהה של יישומה בעיר, הפכה תל אביב לשיאנית הארצית במספר היתרי הבנייה שהתקבלו מכוח התוכנית וכן בהיקף הפרויקטים שנעשים במסגרתה.
הטענות הנשמעות כעת בקרב כמה מראשי הרשויות והערים הן שגם המתווה החלופי אינו מציע פתרון לבעיה זו, אשר מונעת מאזורי פריפריה נרחבים שזקוקים להתחדשות העירונית, ליהנות מן היתרונות שמגיעים עמה. חלקם טוענים כי לכל אזור בארץ יש להתאים מתווה פרטני שיאפשר למקסם את הכדאיות הכלכלית בהתאם לנתוני האזור, וכי יש לאפשר חופש רב יותר לראשי הערים עצמם, על מנת להבין, לתכנן ולקבוע את מתווי ההתחדשות המתאימים בעירם.

יש לציין כי עד ה-1.5.2022 יוכלו ראשי רשויות שירצו בכך, להמשיך לפעול במסגרת המתווה הנוכחי של תמ"א 38 על ידי הכנת תוכנית בהתאם לסעיף 78 לחוק, הכנת תוכנית בהתאם לסעיף 23 לחוק (על העיר כולה או על חלק משמעותי מהעיר) או על ידי הגשה של תוכנית מתאר כוללת להתחדשות עירונית.