צעדים נוספים מטעם הממשלה לקידום תחום ההתחדשות העירונית

בשבועות האחרונים מבצעת הממשלה צעדים רבים לקידום תחום ההתחדשות העירונית, אשר היה זקוק לעשייה רציפה של ממשל יציב כמו אוויר לנשימה. לאחר דיונים רבים בנוגע להארכת תוקפה של תוכנית המתאר הארצית תמ"א 38, הציגה שרת הפנים איילת שקד מתווה חלופי לתוכנית, אשר נועד לספק מענה לכמה מהבעיות העיקריות שהובילו מלכתחילה לקריאות לסיומה. מלבד הצורך בשיפורים, נראה כי הדבר הברור ביותר לשרת הפנים כרגע הוא הצורך בוודאות, בעקבותיו הצהירה כי אם המתווה החלופי לא יאושר, תוארך התוכנית המקורית בשנה אחת.

הצעד הבא של שקד היה הצעת חוק להארכת תוקף הותמ"ל, אשר עשויה להביא לאישור מזורז של אלפי יחידות דיור ולסייע בצמצום הפער בין ההיצע לביקוש, אשר משפיע משמעותית על עליית מחירי הדיור. ההצעה אושרה על ידי ועדת השרים והועברה לאישור הכנסת.
בימים האחרונים פורסמה טיוטת חוק ההסדרים, גם היא כוללת פרק שלם העוסק בנושא ההתחדשות העירונית. עיקרי טיוטת החוק בתחום זה עוסקים במספר נושאים מהותיים, בהם נושא המיסוי והדיירים הסרבנים.

יצירת ודאות גם בתחום המיסוי
הטיוטה כוללת מספר סעיפים הנוגעים למיסוי סביב פרויקטים של התחדשות עירונית. ראשית, עוסקת הטיוטה בהרחבת הפטור על מס שבח ומע"מ שירותי בנייה בפרויקטים של פינוי-בינוי גם לדירות בבעלות המדינה (כגון דיור ציבורי של עמידר או חלמיש), וכן כוללת המלצה להרחיב את הפטור עד לשתי דירות לכל דייר בפרויקט, במקום דירה אחת כמוגדר כיום.
אלמנט נוסף של מיסוי בו מטפלת טיוטת החוק הוא היטל ההשבחה, אותו משלמים היזמים לרשויות המקומיות. בטיוטה מוצע לאפשר לרשויות לקבוע את שיעור המס על ידי חלוקה של שטח שיפוטן לשלושה סוגי אזורים, על פי שלוש רמות מיסוי: היטל השבחה בשיעור 50%, היטל השבחה בשיעור 25% ופטור מלא. בצורה זו, ידעו היזמים מראש מהן העלויות הנדרשות מהם ויוכלו להבטיח לדיירים תמורות ברות קיימא וראויות, כך שלכל הצדדים המעורבים תובטח וודאות גדולה יותר.

התמודדות עם דיירים סרבנים
סעיף נוסף בטיוטת החוק עוסק בדיירים סרבנים, וליתר דיוק מפחית את רף ההסכמות הנדרש מהדיירים המשתתפים בפרויקט פינוי בינוי מ-80% ל-66%. הטיוטה אינה מבהירה אם שינוי הרף יהיה תקף גם בפרויקטים של תמ"א 38 או בפרויקטים שייעשו במסגרת המתווה החלופי, אם אכן יאושר.
עד אישור החוק באופן סופי אפשר לצפות לשינויים כאלה ואחרים, כך שעל אף שאיפתה המבורכת של הממשלה ליצור סופסוף ודאות בתחום, הדרך אליה עדיין ממושכת. ללא תשובות ברורות בנוגע לנושאים כמו רף ההסכמות, ענייני המיסוי והתמורות, הולכים וגוברים הלחצים מצד כל המעורבים, ובעיקר חששותיהם של הדיירים.

כיוון שדבר עדיין לא הוחלט באופן סופי, מומלץ לדאוג לליווי משפטי החל מהצעד הראשון לקראת פרויקטים של התחדשות עירונית. ככל הנראה, לדיירים הנכנסים בימים אלו לפרויקטים חדשים יהיו שאלות רבות מאי פעם, ומי שיספק להם את התשובות הראויות לא יהיה היזם וגם לא הרשות המקומית, אלא עורך הדין שיבחרו על מנת לייצג אותם. ליווי של עורך דין התחדשות עירונית יידרש בכל פרויקט בתחום גם כאשר המצב יתבהר, אך במיוחד בתקופת מעבר כמו זו שאנו חווים כעת, זהו האמצעי היחיד של הדיירים להגן על האינטרסים שלהם ולהתמודד עם השינויים. בחודשים הקרובים, יש לצפות, תושג היציבות המיוחלת ועמה, בתקווה, גם התפתחות משמעותית של תחום ההתחדשות העירונית ומיתון של משבר הדיור.