מבנים לשימור: השקעה עם ערך גבוה - האם קיים פונטציאל רווח?

אם קירות יכלו לדבר, מה הם היו מספרים? כשמדובר במבנים לשימור - היסטוריה, תרבות וחיים רחוקים אחרים. האופי והערכים הייחודיים שאותם נכסים מקפלים בין קירותיהם, הופכים את אלה למבוקשים, ומשמשים גורם מרכזי בעליית שווים הכספי לאחר השבחתם. כגובה התקרה והחלונות המאפיינים את המבנים הללו, כך גם התשואה והרווח שמניבה השקעה בנכסים לשימור - גבוהים. מכאן, ברור מדוע נחשבים מבנים לשימור לאפיק השקעה איכותי וכדאי.

מבנים לשימור בארץ ובעולם ידועים כשוק יוקרתי ומבוקש לצרכי מגורים והשקעה. הרעיון הוא לשמר את מראם הייחודי של מבנים נדירים בעלי חשיבות היסטורית, תרבותית ואדריכלית, ולשפצם לצורך חיזוק והשבחה. כדי לתמרץ את ביצוע השימור, מוענקים לרוב תמריצים והקלות כזכויות בניה שמאפשרות להוסיף דירות על גגות המבנים, חנייה תת-קרקעית, פיתוח סביבתי, הטבות מס ועוד. במבנים בארץ בהם לא ניתן לממש את זכויות הבניה, קיימת אפשרות להעבירן לנכסים אחרים שאינם מוגדרים כמבנים לשימור.

כמה שווה ערך היסטורי? ההחלטה על שימור מבנה נתונה בידי רשויות המדינה, ומחייבת את בעליו. תהליך השימור ומימוש זכויות הבניה כרוכים בעלויות גבוהות מאוד המוטלות ברובן על בעלי הנכסים ומכאן הצורך במימון. השקעה בפרויקט לשימור אפשרית באמצעות כניסה לשותפות בנכס או רכישת הבעלות עליו, תמורת ההון הדרוש לביצוע הפרויקט. לאחר כשנתיים ניתן לבצע מימון מחדש של הנכס לפי שווי גבוה יותר ולמכור אותו בשלמותו כיחידה מניבה או למכור יחידות דיור ללקוחות סופיים. בהיותם נכסים נדל"ניים המקפלים בין קירותיהם אוצרות היסטוריים ופנינות אדריכלות נדירות, האטרקטיביות ופוטנציאל התשואה והרווח של מבנים לשימור ברורים למדי. מחיר הנכס מגלם לא רק את ערכו הנדל"ני המושבח וערכיו ההיסטוריים והאדריכליים, אלא גם את ההשבחה הסביבתית וההוואי המתהווה שלה. מכאן, שפרויקטים לשימור מושכים לרוב בעלי אמצעים, בעקבותיהם הופכת הסביבה למבוקשת ואף נהנית מפריחה עסקית ומסחרית שמעלה גם את ערכם של שאר הנכסים בסביבה. תהליך מורכב, תמחור יקר השקעה במבנים לשימור שונה מהשקעה בנדל"ן רגיל. המורכבות של ביצוע הפרויקטים מחייבת ידע ומומחיות של גורמי מקצוע ודגש על היבטים רבים בהם היסטוריים, אדריכליים, סביבתיים, כלכליים ומשפטיים - החל באיתור גורם מקומי בעל ניסיון ומומחיות בשוק המבנים לשימור ובאיתור נכסים מתאימים, דרך בקיאות ברגולציה, בירוקרטיה והלכי החוק ועד שיפוץ וחיזוק המבנה, חידוש חזיתו - כל זאת תוך שמירה על צביונו הפיזי וההיסטורי ועל הקווים האדריכליים הייחודיים לו. המעורבים בפרויקטים לשימור נדרשים לסטנדרט ביצוע גבוה ולעמידה בכללים מחמירים תחת פיקוח הדוק. מכל אלו נגזרות העלות הגבוהה של תהליך השימור וההצדקה לתמחור השווי הגבוה של הנכסים בתום התהליך.

האדריכלות הייחודית והערכים ההיסטוריים והתרבותיים, הופכים את המבנים לשימור לאטרקטיביים בזכות חוויית המגורים הייחודית והשונה שהם מעניקים - חוויה שכאמור שמורה, ברוב המקרים, לבעלי ממון שיכולים לשלם את מחירם הגבוה. כניסתה של אוכלוסיה בעלת אמצעים למבנים לשימור מביאה בדרך כלל לעליית מחירים של הסביבה כולה. בתל-אביב, שבלבה מבני שימור רבים, נרשמה התייקרות של אזורים שלמים בעקבות בעלי הון ובהם תושבי חוץ ובעלי עסקים, שרכשו נכסים ושינו לחלוטין את המרקם הקהילתי בסביבה. מי שיבקש ליהנות מחוויה היסטורית ואדריכלית במלונות הבוטיק באזור ייאלץ גם הוא להיפרד מלא מעט כסף. טרנד צרכני עולמי הווילג' בניו-יורק, הבראונסטונס בברוקלין ונווה צדק בתל-אביב הן דוגמאות לשכונות מתחדשות שקרנן עלה ומרקמן הקהילתי שונה לחלוטין בעקבות הגירת אוכלוסיות בעלות אמצעים למבנים שעברו תהליך שימור. מדובר בטרנד צרכני עולמי המאפיין לא רק אוכלוסיות אמידות, אלא גם תעשיות וחברות עסקיות המבקשות לעצמן יוקרה. כך, בתים ומפעלים נטושים מוסבים למלונות בוטיק, מבני מגורים יוקרתיים או מטות עסקים מפוארים. באופן זה מושגים הן שימור המבנים כנכסים נדירים וייחודיים והעלאת ערכם והן פריחה נדל"נית, עסקית ומסחרית של הסביבה כולה. דוגמאות בולטות מישראל ניתן למצוא כאמור בתל-אביב ובהן אזור רוטשילד, מתחם הפנאי והמגורים שרונה שבמושבת הטמפלרים ומתחם התחנה. שימור מבנים בעידן המודרני מאפשר להיסטוריה, תרבות ואדריכלות להתגלות מחדש בין כתליהם של מבני יוקרה. המבנים הנדירים, על איכויותיהם ומאפייניהם הייחודיים, משומרים. מה שלא משתמר הוא מחירם שרק עולה עם הזמן והופך את אותו אפיק ההשקעה לאטרקטיבי עבור ציבור המשקיעים.

לאתר קרן הגשמה

***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.