הנה באה הרכבת: איך יושפעו מחירי הנדל"ן מהתקדמות העבודות?

שנתיים וחצי לאחר תחילת העבודות על הרכבת הקלה בגוש דן, מבקר המדינה הזכיר לנו לאחרונה כי קו הסיום מתרחק, וזה הזמן לבדוק את ההשפעה של תוואי הרכבת על שוק הדיור שבאזור.

'הקו האדום' של הרכבת הקלה, שמתחיל בפתח תקווה עובר דרך בני ברק, רמת גן, תל אביב-יפו ועד לבת ים, אמור להתחיל לפעול באוקטובר של 2021 במידה ולא יירשמו עיכובים. עם זאת, לפי מבקר המדינה ההשקה תידחה לפחות בשנה לשנת 2022. את עבודות "הקו הירוק' ו'הקו הסגול' יחלו עד סוף 2019. 

התפישה הרווחת היא כי כניסתה של רכבת קלה לאזורי מגורים מביאה לשיפור בתשתית התחבורה ובכך מגדילה את הנגישות של האוכלוסייה למוקדי התעסוקה, המסחר והבילוי. אחת ההשפעות החשובות שבאות לצד השיפור התחבורתי היא על מחירי נדל"ן בסביבת האזור שנהנה משירותי הרכבת ואף בנכסים הסמוכים לתחנות ולתוואי הרכבת. אך מה קורה בזמן העבודות והאם העלייה במחירי הנדל"ן שבאיזור כבר מגולמת?

"הדירות עלו, הנכסים המסחריים בהמתנה"​
"כאשר מדברים על הנכסים במתחמי הבנייה של הרכבת הקלה נכון להפריד בין נכסים מניבים לנכסי מגורים וצריך להבחין בין העבודות המתבצעות בתל אביב לעבודות ברמת גן, בני ברק או פתח תקווה", אומר יו"ר לשכת שמאי מקרקעין, חיים מסילתי, בשיחה עם Bizportal. 

לדבריו, "בתל אביב, בעלי הנכסים המניבים בטבעת הראשונה לעבודות נאלצים לספוג ירידה בדמי השכירות. שיטוט באזור תחנת קרליבך מגלה שטחי מסחר רבים שעומדים ריקים ללא דורש כבר תקופה ארוכה. אני מניח שהמגמה הזאת תסתיים רק סמוך לסיום העבודות שהכבישים באזור ייפתחו לתנועה. שטחי המסחר שכן פעילים מושכרים בדמי שכירות נמוכים משמעותית ממה שהיה לפני תחילת העבודות. ישנם שטחי מסחר שמשלמים היום 30% פחות. עם זאת, המגמה תגיע לקיצה בסיום העבודות. בעוד שנתיים וחצי אם נ.ת.ע תעמוד בלוחות הזמנים, מחירי הנכסים יזנקו וככל שהקו האדום יתפוס תאוצה גם שווי הנכסים ודמי השכירות יעלו".

"בתחום המגורים המצב שונה", אומר מסילתי. "אני לא מזהה ירידה גורפת במחירי השכירות באזורים הללו בלבד באמת מקומות מאוד נקודתיים. מבחינת ערך הדירות, ניתן לומר שהם אפילו עלו בגלל הפוטנציאל שלהם בעוד שנתיים וחצי שלוש. יכול להיות שמדובר בעלייה מתונה יחסית בשל העבודות אבל עדיין ניתן לראות שדירה ממוצעת נמכרת סביב 3-3.1 מיליון שקל לעומת 2.7 מיליון שקל לפני שנתיים וחצי". 

"כמובן מדובר על מחירים ממוצעים. בשנה האחרונה נסגרו עסקאות גם במחירים גבוהים יותר. למשל דירת 4 חדרים ברחוב מזא"ה, בחלק שקרוב לעבודות, נמכרה לפני כשנה תמורת 3.6 מיליון שקל, דירת 2 חדרים בלינקולן נמכרה תמורת 2.3 מיליון שקל. בימים אלה מוצעת למכירה דירת 4 חדרים ברחוב סעדיה גאון תמורת 4.7 מיליון שקל ומזא"ה הסמוכה 2 חדרים ב-2.5 מיליון שקל. מבלי להיכנס לשווי הריאלי של הנכסים הספציפיים האלה, בהחלט ניתן לראות ששוק הנדל"ן למגורים נשאר יציב למרות העבודות". 

נתון נוסף: מאז תחילת העבודות להקמת הרכבת הקלה בשנת 2017 נרשמה עליה במחירי הדירות הסובבות את תחנת הרכבת הקלה בקרליבך. בפרויקט גינדי TLV שבין הרחובות חשמונאים וקרליבך, דירת 100 מ"ר נמכרה במחיר 3.5 מיליון שקל בסוף שנת 2014 (ובטרם תחילת העבודות) ואותה דירה בדיוק נמכרה במחיר 5 מיליון שקל בסוף שנת 2017 (לאחר תחילת העבודות).

האם המחירים כבר מגלמים את השפעות תוואי הרכבת?
"אם בתחילת הדרך ראינו ירידה גורפת בשווי הנכסים באזורי העבודות בשל חוסר האמון שהפרויקט יצא לדרך וחששות שהעבודות יפסקו באמצע וישאירו הרים של עפר, כיום ככל שהעבודות מתקדמות וברור לכל שתהיה רכבת קלה, כך שווי הנכסים דווקא עולה בשל הפונטנציאל. עם זאת, אני לא חושב שהם הגיעו עדיין למיצוי ואנחנו צפויים לראות זחילה של מחירי הנכסים כלפי מעלה גם בשנים הקרובות".

באזורים בהם נכנסת רכבת קלה צפיפות האוכלוסין גדלה, לצד זאת עולה הביקוש למגורים בסמוך לתחנות הרכבת וכתוצאה מכך ייתכן פיתוח מואץ באותו אזור יחד עם עלייה בערכי הנדל"ן. דליה עסיס, שמאית מקרקעין ומתכננת ערים ומרצה בטכניון, אמרה בשיחה עם Bizportal: "השינויים בערכי הנדל"ן משתנים מאזור לאזור, זה תלוי במספר גורמים כגון: רמת הפיתוח המתלווה לכניסת הרכבת, הרמה הסוציואקונומית של האוכלוסייה, מאפייני האזור למשל האם זה קרוב לאזור תעסוקה או לאוניברסיטה ומוסדות חינוך ועוד. אולם, רוב המחקרים שנעשו בעולם מצביעים על עלייה בערכי הנדל"ן הממוקמים בסמיכות לתחנות רכבת קלה. העלייה נצפית בעיקר ברדיוס של כ-500 מטר מהתחנה".

ומה קרה בעולם?
"בעולם הבינו בעשורים האחרונים שהרכב הפרטי לא יכול להיות כלי התחבורה הדומיננטי והחלו לבנות רכבות קלות לשימוש בתוך הערים הגדולות ובמטרופולינים. אם בעבר חשבו שהרכבות נועדו לשמש את האוכלוסיות החלשות ואלו היותר מבוססות ישתמשו ברכבים פרטיים, חשיבה זו השתנתה. המכוניות הפרטיות יצרו פקקי תנועה שרק גדלו והלכו והרכבת הקלה העירונית היא פתרון טוב לפקקים אלה. הרכבת הקלה מגדילה את הנגישות בתוך המטרופולין בצורה משמעותית ומקטינה את זמן ההגעה ממקום למקום".

"בפורטלנד, סקרמנטו, סאן דיאגו, סנטה קלרה, בופאלו, נמצא כי מחירי מגורים הממוקמים בסמוך לתחנות הרכבת גבוהים יותר בין 18%-2%. באזורי תעסוקה ומסחר המחירים גבוהים באזור התחנה בין 4% ל-30% מאזורים מרוחקים מהתחנה, למשל בסנטה קלרה, וושינגטון, דאלאס, אטלנטה, סאן פרנסיסקו. גם בדרום קליפורניה, שם הרכבת נבנתה בשנת 2005. בתקופת התכנון מ-1996-2000 מחירי מגורים עלו ב-23% בגלל הציפייה לרכבת. ומהשנים 2000-2004 נצפתה עלייה של 28%".

"גם בארץ, נראים שינויים במחירי הדירות הממוקמות בסמיכות לתחנות רכבת קלה המתוכננת, בפרט בתחנות הקו האדום שנמצא כבר בהליכי בנייה. בארץ, נערך מחקר אחד בנושא שפורסם בשנת 2008 אותו ערכתי בטכניון בהנחייתה של פרופ' פנינה פלאוט, אשר בדק את השתנות המחירים בתקופת התכנון של הקו האדום. המחקר נערך בתחנת ביאליק ברמת גן והראה ברמת מובהקות גבוהה כי דפוס המחירים שהיה קיים לפני אישור התכנית השתנה והמגמה היא של מחירים גבוהים יותר דווקא בדירות הקרובות יותר לציר ז'בוטינסקי ברמת גן, לעומת מגמה הפוכה שהייתה קיימת לפני אישור התכנית. עם זאת, מחקרים בעולם שנעשו בתקופת הבנייה הצביעו על פגיעה במחירי השכירות בתקופת הבנייה בגלל המפגעים הסביבתיים ופקקי התנועה שנוצרים בסביבה. כל דחייה נוספת בפתיחת הרכבת והתארכות תקופת הבנייה פוגעת בערכי הנדל"ן, הן במגורים והן במסחר ומשרדים".