אין מחירים כאלה - למה מחירי הדירות בחיפה נמוכים והאם זה ישתנה?

מחירי הדירות בחיפה נמוכים. הם עלו בשנים האחרונות ומשקיעים הרוויחו תשואה נהדרת, ועדיין באופן יחסי המחירים נמוכים בשיעור ניכר לעומת המחירים במרכז הארץ. אף אחד לא מצפה שהמחירים בחיפה יהיו כמו תל אביב, גבעתיים, רמת גן, גם לא פתח תקוה,, אבל גם ביחס לערים במעגל השני והשלישי - המחירים בחיפה נמוכים. הם נמוכים יותר מחדרה, מנתניה, מיבנה מאשדוד וערים נוספות.

חיפה במחירים של אשקלון - הייתכן?

אפילו אשקלון צמודה לחיפה במחירים. אשקלון שהיתה בקו האש במלחמה, שהתושבים שלה עזבו ובהמשך חזרו, אשקלון במחירים ממוצעים של כ-17-17.5 אלף שקל למ"ר. חיפה קצת מעל 18 אלף שקל למ"ר.

• מרמת חן ועד הבורסה: מה קרה למחירי הדירות ברמת גן?
• מה מסתתר מאחורי העלייה במחירי הדירות בלוד?

אומרים לנו כבר שנים שזה התעסוקה. אין מספיק עבודה לצעירים, אבל זה לא הסבר מספק כי גם בחדרה אין תעסוקה, וגם באשדוד ואשקלון אין תעסוקה. זה יכול להסביר באופן מאוד חלקי את המחירים הזולים, אבל לא את הפער הגדול.

אין תעסוקה, אין תשתיות - האם זה מסביר את פערי המחירים?

אומרים שאלו התשתיות. אבל איפה יש תשתיות כמו שצריך. חוץ מזה התשתיות ישתפרו, אנשים שרואים זאת ומבינים זאת היו אמורים לקנות דירה בחיפה. אז מסבירים שבאזורים מסוימים בחיפה יש מחסור בתשתיות מודרניות, אין הליכי התחדשות עירונית. מסבירים כי יש  בניינים ישנים ללא מעלית, חניות צמודות או תחבורה ציבורית נוחה בשכונות מסוימות. כל זה מסביר מחירים נמוכים, אבל לא עד כדי כך.

ואז מגיעים לחזירי הבר. חזירים השתלטו על חיפה ומסתובבים ברחובות. זה קשה, מפחיד, אבל זה אמור להתקדם לפיתרון, אם כי זה לוקח הרבה יותר זמן מהצפוי.  ראש העיר החדש-ישן, יונה יהב, שנבחר מחדש לתפקידו במרץ 2024, הבטיח לטפל בבעיית חזירי הבר בעיר והוא אכן עושה מאמצים. חזירי בר גם נורים ברחבי העיר. מצד אחד, יש ירידה במספר החזירים בשכונות המרכזיות של חיפה. מצד שני - חזירי הבר הם בעלי חיים עמידים, והם ממשיכים להתרבות בקצב מהיר. חלק מהמומחים טוענים שירי בלבד לא פותר את הבעיה, אלא רק דוחה אותה. תושבים מתלוננים שחזירי הבר עדיין שורצים ברחובות ויש מקומות שהירי עוזר נקודתית, אלא שאז חזירי הבר עוברים למקום אחר בשכונה.

• מחירי הדירות יכולים לרדת - וזה קורה בפריפריה
• ריבית המשכנתא בירידה; ואיפה הכי זול לקחת משכנתא?
• תוכן שיווקי כמה מצבים בהם עו"ד ירושות וצוואות הוא הכתובת עבורכם

חזירי הבר הן תופעה יחסית חדשה, עוד לפני שהם הגיעו לעיר, המחירים היו נמוכים ונראה שגם אם יהיה פתרון, זה לא מה שירים את המחירים.

עיר מעורבת - יהודים וערבים יחד; מה ההשפעה על המחירים?

הסבר נוסף ואמיתי הוא בהרכב האוכלוסייה. חלק מהשכונות, במיוחד השכונות עם המחירים הנמוכים ביותר הן שכונות עם אוכלוסיה חלשה משכבות סוציו אקונומיות נמוכות. מדובר בשכונות עם עבריינות יחסית גדולהוזה כמובן משפיע על המחירים. מה שלא אוהבים לנפנף בו, אבל הוא בהחלט משפיע על המחירים היא היותה של חיפה עיר מעורבת.

במיוחד אחרי הפרעות ב-2021 יש רבים שחוששים לגור בעיר מעורבת או בסמיכות לערבים. המצב הזה הוחמר אחרי ה-7 באוקטובר. יש חשש של יהודים בשכנים מוסלמים. לא בכל מקום, לא בכל מצב, אבל רמת החשדנות עלתה, הביקוש לדירות באזורים מעורבים ירדה, אם כי, ברגע שמדובר בזכונות לא מעורבבות, הביקושים גדולים יותר.

צריל לומר - יש בחיפה שכונות חזקות ויקרות כמו שכונות כמו דניה או כרמליה, המאופיינות בבנייה חדשה ובנוף לים. רק שמול שכונות מעטות כאלו, יש לא מעט שכונות חלשות יחסית כמו כמו הדר, בת גלים ונווה שאנן כשוללות מבנים ישנים עם מחירים נמוכים.

סיבה נוספת שעשויה להשפיע על המחירים בעיר היא הקרבה לאזורי תעשייה, לרבות תעשייה של בתי זיקוק וכימיקלים. מדובר במזהם גדול מאוד שמשפיע על בריאות התושבים. יש מחקרים לכאן ולכאן, אבל עובדתית, תושבי חיפה חולים יותר באסתמה ובמחלות שקשורות לנשימה מאשר באזורים מרוחקים מתעשיות כימיות. 

הרבה סיבות = פער גדול

כל הסיבות האלו משפיעות, כל אחד כנראה בשיעור מסוים וביחד מקבלים שיעור גדול של דיסקאונט בין המצוי לרצוי. הרצוי היה שהעיר תהיה עם מחירים כפולים. המצוי הוא המון סיבות שמורידות את המחירים. אבל מה שבטוח זה שהפוטנציאל מאוד גדול. קחו בחשבון גם את מרכזי התעסוקה שמתרחסבים בחיפה (לא מספיק), את האקדמיה - הטכניון ואוניברסיטת חיפה, את הים והנמל, ותקבלו פוטנציאל שמחכה לראש עיר עם תמיכה ממשלתית שיכולים לעשות פלאים. הבעיה שאומרים את זה כבר מספיק שנים, וכל פעם מחדש זה לא קורה.

ועדיין - מבחינת פוטנציאל השבחה, די מוסכם על ידי שמאים ומומחים שחיפה היא עיר שנוחה מאוד למשקיעים. הדאונסייד נמוך ביחס למקומות אחרים. כלומר הסיכונים יחסית קטנים במחירים הנוכחיים, ומנגד אם אכן תהיה השבחה של תשתיות ועלייה במקומות תעסוקה מאוד ייתכן שהמחירים יעלו.

עסקאות אחרונות בחיפה

• רחוב לבונה: דירת 3 חדרים, 780 מ"ר, קומה 2 מתוך 6, עם חניה, נמכרה ב-1,620,000 שקלים (21,600 שקלים למ"ר).
  
  
  
• רחוב טן: דירת 4 חדרים, 90.6 מ"ר, קומה שביעית, נמכרה ב-1,640,000 שקלים (18,100 שקלים למ"ר).

• רחוב ליאון בלום: דירת 4 חדרים, 101.67 מ"ר, קומה חמישית, נמכרה ב-1,600,000 שקלים (15,731 שקלים למ"ר).
  
  

• רחוב אברהם סכנין: דירת 4 חדרים, 79.62 מ"ר, קומה קרקע, נמכרה ב-1,810,000 שקלים (22,732 שקלים למ"ר).
  
  

• רחוב דרך הים: דירת 3 חדרים, 57.8 מ"ר, קומה שנייה, נמכרה ב-1,350,000 שקלים (23,353 שקלים למ"ר).
  
  

• רחוב בועז: דירת 5 חדרים, 135 מ"ר, קומה שנייה, נמכרה ב-3,780,000 שקלים (28,000 שקלים למ"ר).

• רחוב ששת הימים: דירת 5 חדרים, 126 מ"ר, קומה קרקע, נמכרה ב-2,150,000 שקלים (17,063 שקלים למ"ר).
  
  

• רחוב אליעזר אלתר: דירת 4 חדרים, 82.65 מ"ר, קומה שנייה, נמכרה ב-1,700,000 שקלים (20,563 שקלים למ"ר)



• רחוב יד לבנים: דירת גן 2 חדרים, 31 מ"ר + גינה 50 מ"ר, קומת קרקע, עם חניה, נמכרה ב-840,000 שקלים (27,096 שקלים למ"ר).
  
  
• רחוב אלכסנדר ינאי: דו-משפחתי, 5 חדרים, 130 מ"ר, עם חניה, נמכר ב-2,520,000 שקלים (19,384 שקלים למ"ר).
  
  
• רחוב סמולנסקין: דירת 3 חדרים, 73 מ"ר, נמכרה ב-1,990,000 שקלים (27,260 שקלים למ"ר).
  
  
  
• רחוב הנוטר: דירת 5 חדרים, 116 מ"ר, קומה 3,  נמכרה ב-1,820,000 שקלים (15,690 שקלים למ"ר).
  
  
  
• רחוב שרת: דירת גן 5 חדרים, 120 מ"ר נמכרה ב-2,350,000 שקלים (19,583 שקלים למ"ר).
  
  
  
• רחוב ליסין: דירת 3 חדרים, 69 מ"ר, קומה 2, נמכרה ב-1,280,000 שקלים (18,551 שקלים למ"ר).
  
  
  
• רחוב הרופא: דירת 5 חדרים, 110 מ"ר, קומה 3 מתוך 6, עם חניה, נמכרה ב-2,050,000 שקלים (18,636 שקלים למ"ר).
  
  
  
• רחוב הסחלב: דירת גן 5 חדרים, 116 מ"ר נמכרה ב-2,500,000 שקלים (21,552 שקלים למ"ר).
  
  
  
• רחוב רודן: דירת 4 חדרים, 78 מ"ר, קומה 3, נמכרה ב-1,350,000 שקלים (17,308 שקלים למ"ר).