ריבית המשכנתא בירידה; ואיפה הכי זול לקחת משכנתא?

ריבית המשכנתא ירדה ל-5.73% לעומת 5.86% בחודש הקודם - כך עולה נתוני בנק ישראל. הנתונים האלו מבטאים את העלייה במחירי אגרות החוב והירידה בתשואה האפקטיבית עליהן, כך למשל התשואה ל-10 שנים ירדה ל-4.45%, כמה עשיריות פחות מהמצב לפני מספר חודשים.

הירידה בריבית משכנתא מיוחסת להערכות שהריבית צפויה לרדת בהמשך השנה, אם כי מוקדם עדיין לקבוע אם מדובר במגמה. מצד אחד צפוי שהריבית משכנתא תרד במקביל להפחתות של בנק ישראל, מצד שני - אי הוודאות עדיין גדולה ועיתוי ההפחתה לא ידוע.  עם זאת, רוב הכלכלנים צופים הפחתת ריבית של כ-0.5% במהלך השנה (יש כאלו שמצפים גם ליותר) וזה עשוי להוביל להפחתה בריבית המשכנתא.  

• מניות המשכנתאות מזנקות - הנה הסיבה
• משכנתא ל-40 שנה: פתרון כלכלי או מלכודת לכל החיים?

מכל מקום, נתוני הריבית בדצמבר עדיין לא התפרסמו, אך היה ביקוש מאוד גדול למשכנתאות בדצמבר וזה עשוי להוביל את הבנקים דווקא להעלאה  בריבית. בחודש דצמבר הישראלים הסתערו על המשכנתאות כשעל פי ההערכות היקפם עלה על 11 מיליארד שקל.

משכנתאות בהיקף שיא בחודש דצמבר - כ-11 מיליארד שקל  

מדובר בנתון הגבוה ביותר זה שנתיים וחצי והוא מבטא את הביקוש לדירות. בדצמבר אשתקד היקף המשכנתאות היה כמחצית, אבל ההשוואה לא נכונה, כי אז היינו בעיצומה של המלחמה ואי הוודאות וכעת, יש יציאה מהמלחמה, אם כי כמובן שעדיין אנחנו רחוקים משגרה. 

• בשורה לשוטרים: הנחה של 30% על דירות בדרום
• מי ינצח בחוף האון? המועצה האזורית הודיעה על הקפאת היתרים ל-3 שנים
• תוכן שיווקי כמה מצבים בהם עו"ד ירושות וצוואות הוא הכתובת עבורכם

העליות במכירת דירות וקבלת משכנתאות בדצמבר קשורים גם לעליית המע"מ ב-1% בינואר. עליית המע"מ מייקרת באופן ישיר את עלות רכישת דירות חדשות, ולכן רבים מיהרו להשלים עסקאות ולסגור משכנתאות לפני סוף השנה. על כל פנים, נזכיר כי העלייה בהיקפי המשכנתאות היתה על פני כל השנה, כשבחודש ספטמבר היקף המשכנתאות הגיע ל-8.5 מיליארד שקל ובחודש אוקטובר בגלל החגים הקצב ירד ל-7 מיליארד שקל. 

בסיכום שנתי היקף המשכנתאות מגיע ל-90 מיליארד שקל - עלייה של מעל 20% ביחס לשנת 2023, אבל עדיין כ-25% מתחת לשיאים של 2022, אם כי, הנתונים ברבעון האחרון של 2024 מבטאים קצב של מעל 105 מיליארד שקל. במילים פשוטות - אנשים קונים דירות והקצב בחודשים האחרונים מתגבר.   

ריבית המשכנתא בבנקים השונים 

כפי שעולה מנתוני בנק ישראל - הבנקים עם ריבית המשכנתא המשוקללת הטובה ביותר הם: הבנק הבינלאומי ובנק הפועלים. מנגד, בנק מזרחי טפחות ובנק דיסקונט אחרונים בדירוג. בנק מזרחי טפחות הוא הגדול במערכת ובבדיקה של כל השנה האחרונה עולה כי הוא בין היקרים ביותר ואפילו היקר ביותר. 

תמהיל מסלולים - איך הציבור בוחר את המשכנתא? 

הציבור בוחר משכנתא עם מספר מסלולים כאשר המסלול המשמעותי ביותר הוא בריבית שקלית משתנה. מזרחי, פועלים ולאומי מאוד מוטים למסלול הזה כשבסה"כ הוא מהווה מ"המשכנתא הממוצעת" כ-42%.

המסלול הבא בתור הוא המסלול בריבית קבועה לא צמודה. הוא מהווה 31% מהיקף המשכנתא כולה. הבנק שדוחף למסלול הזה הוא בנק מזרחי טפחות. עד כאן מדובר בשני מסלולים גדולי ושניהם לא צמודים. בשנים האחרונות המסלול הצמוד איבד גובה על רקע חששות שהאינפלציה תעלה. 

מסלול המשכנתא בריבית קבועה צמודת המדד מהווה 8% בלבד מסך המשכנתא ומסלול המשכנתא בריבית משתנה צמודה למדד מהווה 10% מהיקף המשכנתא. רק 18% מהמשכנתא הממוצעת צמוד למדד. זה יחס היסטורי נמוך. 

הבריחה ממסלולים צמודי מדד מובנת על רקע החשש שהאינפלציה תתפרץ, אבל יש כאן משחק של כלים שלובים - האינפלציה הצפויה כבר משולבת בתמחור המלא של הריביות והמסלולים. כלומר, בגלל שהצפי לאינפלציה היה גבוה והיה סיכון, הריבית תהיה נמוכה יחסית. כלומר, לא בטוח שהתרחקות ממסלולי המדד היו בחירה נכונה. מעבר לכך - ברגע שהאינפלציה גבוהה גם הריבית תהיה גבוהה. 

למעשה, כאשר אתם משווים את המסלול הצמוד ללא צמוד, אתם צריכים למצוא את המדד הנגזר, נעשה את זה על רגל אחת ומאוד מלמעלה. נניח שיש מסלול של אינפלציה עם ריבית של 2% ונניח ששי מסלול לתקופה זהה של ריבית שקלית קבועה של 5%. מה עדיף לכם? זה תלוי כמובן בהערכות לגבי המדד. נקודת האיזון, האדישות שלכם בין האופציות היא כשר המדד יהיה בקירוב כ-3%.  במצב הזה אתם משלמים במסלול המדדי ריבית 2% ומדד 3% - ביחד ריבית כוללת של 5%. 

במסלול השקלי הריבית היא כאמור קבועה - 5%, והנה השוויון.  אם אתם מעריכים כי האינפלציה תהיה 2%, אז ברור שכדאי לכם להיות במסלול המדדי. אם אתם סבורים הפוך - שהמדד נניח יהיה 4%, אז כמובן שעדיף לכם המסלול השקלי. 

בשנה האחרונה לא הציעו לכם מסלול מדדי במשקל גבוה גם כי לא רצו לקחת אחריות - היה חשש שהאינפלציה תקפוץ. כעת, המצב משתנה - מצפים לירידה  בקצב האינפלציה. בשנה הקרובה היא צפויה להיות מתחת ל-3% לעומת הערכה ל-3.4% בשנת 2024. בקיצור שווה לבדוק, ולראות אם זה יכול להיות מתאים לכם.