מחירי הדירות יכולים לרדת - וזה קורה בפריפריה

"מוכרים רבים שעשו עסקאות בשנה האחרונה בדרום עשו זאת בהפסדים",  אמרה גלית בן נאים, הכלכלנית הבכירה באוצר והאחראית על תחום הנדל"ן בכלכן הראשי. בן נאים הציגה שורה של סיבות שמלמדות להערכתה על הקשיים בשוק הדירות ועל הסיכוי שירידות המחירים יחלחלו לכל הארץ. היא אמרה שמבצעי ה-"90-10" ו-"80-20", מושכים רוכשים צעירים, אבל הם מבטאים מצוקה של הקבלנים. היא הסבירה שזה יכול להתפוצץ בהמשך, והיא הציגה שוק דירות יד שנייה בנפילה - להרחבה על: תרחיש האימים של הכלכלנית הבכירה לשוק הנדל"ן ולמה צריך להקשיב לה?

• נשר בעלייה: המגמה, המחירים ותנופת הבנייה בעיר
• אין מחירים כאלה - למה מחירי הדירות בחיפה נמוכים והאם זה ישתנה?

בדקנו. הנה המסקנות: האם המחירים בפריפריה באמת יורדים? בדקנו

על הדרך כדאי לזכר שפריפריה זה מושג רחב. בבאר שבע אומנם יש ירידות מחירים, אבל לא בכל מקום: משקיע רכש דירה בבאר שבע לפני עשור ומימש בהפסד; משקיע רכש דירה בחדרה לפני עשור והרוויח פי 3.3. בדרום, בו מתקיימים רוב המבצעים, הנתונים מצביעים על מגמות מטרידות.  כ-40% מהרוכשים בבאר שבע הם בעלי שכר של 7,500 שקלים בחודש.  הם לוקחים משכנתא ענקית ובשכר כזה לא בטוח שהם יצליחו לעמוד בהחזרים.

• בשורה לשוטרים: הנחה של 30% על דירות בדרום
• מי ינצח בחוף האון? המועצה האזורית הודיעה על הקפאת היתרים ל-3 שנים
• תוכן שיווקי כמה מצבים בהם עו"ד ירושות וצוואות הוא הכתובת עבורכם

מלכודת נדל"ן

נתוני משרד האוצר שפורסמו לאחרונה חושפים כי כמעט שליש מהדירות שנמכרו על ידי משקיעים בבאר שבע נמכרו בהפסד ריאלי. לצד באר שבע, גם אילת וקריית גת בולטות ברשימת הערים שבהן משקיעים סופגים הפסדים. למעשה, רבע מהדירות בדרום נמכרו בהפסד.

ההפסדים האלו הם כנראה לא בגלל לחץ של זוגות שנאלצו למכור, אלא לרוב כאמור קונים דירה חדשה. ההפסדים נובעים גם משינוי בטעמים ובצרכים. משקיעים נמשכו בעבר לדירות ישנות וזולות, בעיקר בשכונות הוותיקות סביב האוניברסיטה והמכללות. עם זאת, בשנים האחרונות העיר מוצפת בבנייה חדשה הכוללת דירות עם ממ"ד ובסטנדרט גבוה יותר. הדירות החדשות מושכות את השוכרים, בעוד שהדירות הישנות מתקשות לעמוד בתחרות. מילת המפתח בשנה האחרונה היא ממ"ד. ההבדלים בין דירה עם ממ"ד לדירה בלי ממ"ד הם גדולים מאוד. 

המצב הזה גרם לנתון מאוד מעניין - מחיר הדירות בלי ממ"ד על פי האוצר ירדו בתשעת החודשים הראשונים של השנה ב-5.7%. כלומר, בעוד מחירי הדירות בכלל בעלייה של כ-6%, הדירות האלו בירידה.  שינוי הטעמים הזה הוא לא רק בבאר שבע ולא רק בדרום. הוא בכל הארץ, וזה מוביל לשני מחירונים - אחד לדירה עם ממ"ד והשני לדירה בלי ממ"ד. הדירות בלי ממ"ד גם באזורי הביקוש בנחיתות, ובמקומות מסוימים בקיפאון ובירידות מחירים. 

אולי זו דווקא הזדמנות?

הירידה במחירי הדירות בלי ממ"ד יוצרת פער גדול בין שני סוגי הדירות. באזורי הביקוש הפער הזה יכול להגיע עד ל-10% ממחיר הדירה. בפריפריה זה יכול להיות גם 20%. יש כאלו שסבורים שהדירות בלי ממ"ד הופכות בהדרגה לאטרקטיביות, אבל זה תחת ההנחה שלהם שהאיומים יוסרו. אלא שגם אם האיומים יוסרו כשאתה קונה דירה או שוכר דירה, אתה רוצה להרגיש בטוח לגמרי במקרה של איום. אנחנו בסביבה מלאה איומים ונראה שגם אם יהיה תיקון במחירי הדירות בלי ממ"ד באם נחזור לשגרה מסוימת, החשש והחרדה ימשיכו לגרום לכך שהדירות האלו יהיו משמעותית מתחת למחיר של דירה עם ממ"ד. אולי לא 20% מתחת, אבל 10% כן.