מתנות נוספות למשכירי הדירות, פגיעה בזוגות צעירים

שכירות ארוכת טווח היא פתרון עולמי לבעיות הדיור. המדינות מתמרצת יזמים שבונים דירות להשכרה ארוכת טווח וכך פותרת את מצוקת הדיור. היזמים מקבלים הטבות מיסוי, מחירי קרקע נמוכים וזו מבחינתם עסקה משתלמת. גם אצלנו זה קיים, אבל זה מאוד רחוק מהתוכנית המקורית - אנחנו רק בהתחלה של הייזום בתחום דיור להשכרה אורכת טווח כשבשנתיים וחצי האחרונות ההתקדמות נעצרה בגלל הריבית הגבוהה.

שוק השכירות ארוכת הטווח - צריך סבלנות גדולה, אבל זה העתיד

• שוכר או משכיר: מה פסק הדין החדש אומר על אחריות המשכירים לדירות המגורים?
• ככה רשות המסים תלכוד משכירי דירות שהעלימו מס

התחום הזה מאוד כלכלי במבחן הרווח והפסד - ההנחה על הקרקע, ההנחה במסים, מביאים את היזם להשבחה מרשימה על הדירות בפרויקט. אלא שהוא לא רואה את הרווח הזה בשוטף, אלא בסוף תקופת "החסימה". הוא מחוייב לרוב ל-20 שנים של החזקה בנכס וכך הרווח הזה לא הופך לתזרים. זה הופך לבעייתי במיוחד כשהריבית גבוהה, ההחזרים השוטפים גם הם גבוהים והשכירות היא בהנחה מסוימת על מחיר השוק. התקבולים מול התשלומים השוטפים הם לא בהכרח מציגים עודף. 

לכאורה בעיה תזרימית, לחברה עם דוח רווח והפסד מייצג טוב. הרווח אגב, בהינתן ההשבחה הצפויה, הרווח היזמי וההנחות כאמור, לצד דמי השכירות ובניכוי המימון, מגיע בחישוב מאוד שמרני ל-8%-9% על ההון. בפועל זה כנראה יהיה גבוה יותר.  כלומר, יש כאן עסק, אבל צריך הרבה סבלנות. הגופים המוסדיים שהיו אמורים להיכנס ולהניע את התחום הזה נכנסים רק עכשיו ובזהירות, אבל לכולם ברור שזה יהיה אחד מהפתרונות הגדולים לשוק הדיור, לצד התחדשות עירונית.

בינתיים, יש גם חדשות טובות לשוכרים פרטיים. שתי חדשות, הראשונה כבר מלפני מספר חודשים - פרטיים שירצו לקנות דירות במתחמים של דיור להשכרה ארוכת טווח יוכלו לעשות זאת. כלומר הן יכולים לקנות דירות מהיזם. היזם ימכור ברווח, אבל עדיין חלק מהרווח יישאר אצל הרוכשים שייהנו מהמעטפת של דיור להשכרה ארוכת טווח, הקלות מיסויות, תשואה מעין מובטחת כי השוכרים לא רוצים לעזוב וחתמו על חוזה לטווח ארוך ועסקה שהיא מתחת למחיר השוק, כך שבעת הסרת "החסימה", יהיה רווח משמעותי, בלי קשר להשבחה הצפויה.

• מגה פרויקט ברמת החייל: 600 דירות ו-200 אלף מ"ר למסחר ותעסוקה
• רובי קפיטל תוביל מימון של 650 מיליון שקל לפרויקט במתחם האלף
• תוכן שיווקי כמה מצבים בהם עו"ד ירושות וצוואות הוא הכתובת עבורכם

זה עדיין לא קורה בפועל, אבל משיחות עם היזמים בתחום ממש עכשיו מנסים לייצר מנגנון מול המשקיעים הפרטיים. אלו יוכלו לגוון את האפשרויות - לקנות דירה בשוק החופשי ולקנות דירה בהנחה דרך היזם. בסוף הם יחליטו לפי המבחן הכלכלי - איפה שהתשואה טובה יותר.

ועכשיו מתבררת חלופה נוספת - משרד הבינוי והשיכון הציג תוכנית חדשה לשכירות ארוכת טווח למשקיעים פרטיים. זה נובע גם מהכישלון להגיע ליעדים הגדולים ומההערכה שמתן הטבות למשקיעים פרטיים בתנאי שהשכירות תהיה לטווח ארוך, תעבוד ותגדיל את היצע הדירות להשכרה.

מתנות למשכירים - למה בעצם? הם מקבלים מספיק

אבל למה בעצם לתת הטבות למשכירים? האם זה יגדיל את היצע הדירות. יש משכירים שיחליטו להיכנס להגדרה החדשה כי אולי הטבות המס יהיו משמעותיות. אנחנו עוד לא יודעים מה ואיך יראו ההטבות האלו, ויש חדשים שייכנסו להגדרות האלו, הכל תלוי ככל הנראה באורך הסכם השכירות מול השוכר. אלא שאין פה פתרון לשוק הדיור - לא מדובר על דירות חדשות. מול היזמים ההצעה היתה כדי שהם יגדילו את היקף הדירות, אך מול המשכירים שיכולים גם לקנות דירות ישנות, זה לא מעודד את ההיצע, זה יגרום למשקיעים לקנות דירות ולצמצם את הדירות לזוגות צעירים ולרוכשי דירה ראשונה.

עניין נוסף הוא ההטבות. יהיה בעיקר מדובר בהטבות מס, כנראה הקלה במס רכישה, אבל זו נראית טעות - משכירי דירות נהנים יותר מכל סוגי המשקיעים הקיימים. הם לא משלמים מס על שכירות ואם הם מגיעים לרף המס הם משלמים מס מאוד נמוך. הם לרוב גם לא משלמים מס במכירה-במימוש, וכעת הם יקבלו הקלות נוספות - כנראה במס רכישה ועוד. 

זאת תוכנית שרק תפגע ברוכשי דירות צעירים ותוכנית שתעניק למי שיש לו הטבות מאוד גדולות, בלי שום הצדקה ותגדיל את הפערים החברתיים. 

שוק השכירות - תמונת מצב

כ-97% משוק הדירות להשכרה נשלט על ידי משקיעים פרטיים, שמסתפקים בתשואה נמוכה יחסית של כ-בין 2.5% ל-3.5% בשנה. משרד השיכון והבינוי רוצה לפנות לפרטיים ולהציע להם הטבות כדי לעודד אותם להשכיר דירות כי הוא מבין שהעתיד הוא בהשכרת דירות ולא ברכישה.

ההנחה הזו נובעת מכך שמחירי הדירות רק הולכים ועולים והסיכוי של זוג צעיר לקנות דירה רק פוחת עם השנים. הכוונה טובה - יש כאן עידוד להשכרת דירות, אבל דירות זה משאב מוגבל וכשדירה חדשה נבנית יש לה ביקוש מצד משקיעים ורוכשים דירות ראשונות וכעת ההטבות למשקיעים, יגרמו לכך שהרוכשים הפוטנציאלים לא יוכלו לקנות ומחירי הדירות דווקא יעלו. 

הדירות יהפכו לאטרקטיביות יותר למשקיעים. זה יוביל לעליית מחירים ובהתאמה לעלייה בשכירויות כי בסופו של דבר השכירויות נקבעות לפי מחיריהדירות. זה הפוך לחלוטין ממה שמשרד השיכון והבינוי מצהיר עליו. המשרד רוצה להגדיל את הסיכוי של אנשים לדירה, וכאן הוא בעצם רק מקטין את הסיכוי לדירה.