"דירה ממוצעת בישראל צריכה לעלות מיליון שקל" - לא תאמינו מי אומר את זה?

ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים היוצא, מותח ביקורת בראיון פרישה רחב בדהמרקר על ניהול שוק הדיור בישראל וטוען שמחירי הדירות אינם חייבים להיות כה גבוהים. לדבריו, הבעיה המרכזית היא היעדר חזון ותוכנית ברורה מצד משרד השיכון, רשות מקרקעי ישראל שמספסרת בקרקעות, ומחדלים בהבאת עובדים זרים. סרוגו מציין כי מחירי הקרקע מהווים כ-40% משווי הדירה, בהשוואה ל-10%-20% במדינות המערב. הוא מציע להפריט את רמ"י ולהקים חברות ממשלתיות שיתחרו בשיווק קרקעות, מה שיוביל לשיווק של 200 אלף דירות בשנה ולהורדת מחירים משמעותית.

• התאחדות הקבלנים; רוני בריק צפוי להחליף את ראול סרוגו
• ירידה בהתחלות הבנייה בשנה האחרונה, כ-60 אלף בלבד: "המחירים יעלו"

אנחנו רוצים להזכיר לסרוגו כמה נקודות חשובות - מחירי הקרקע בדרום מאוד נמוכים וגם שם דירה ממוצעת לא עולה 1 מיליון שקל. רווחי הקבלנים בשנים האחרונות הגיעו לשיאים של מעל ל-20% והרווחים האבסולטיים מוערכים מדי שנה במעל 10 מיליארד שקל.  החברות היזמיות זינקו בעשור האחרון משווים של חברות משפחתיות קטנות - עשרות מיליונים למיליארדים רבים. כששואלים למה עולה דירה ממוצעת 2.3 מיליון שקל? התשובה נמצאת גם בדוחות הכספיים של הקבלנים שסרוגו הוא הנשיא היוצא שלהם.

כן, למדינה יש חלק גדול מהמחיר של דירה. גם הקרקעות וגם המסים, אבל זה לא חריג בהתייחסות עולמית וגם אם המסים ומחיר הקרקע יירדו , לא מדובר כאן בהפחתה לדירות אשר יביאו למחירים של כמיליון שקל. חשוב גם לזכור שיש הבדל גדול בין מסים ובין רווחים של קבלנים.

כשהכסף הולך למסים הוא חוזר אלינו לציבור. כשהכסף הולך לקבלנים הוא נשאר אצל בעלי השליטה שסרוגו מייצג. 

• מגה פרויקט ברמת החייל: 600 דירות ו-200 אלף מ"ר למסחר ותעסוקה
• רובי קפיטל תוביל מימון של 650 מיליון שקל לפרויקט במתחם האלף
• תוכן שיווקי כמה מצבים בהם עו"ד ירושות וצוואות הוא הכתובת עבורכם

ולסיום -  נניח שדירה תעלה 1 מיליון שקל והרווח היזמי של היזמים יהיה 15%, 150 אלף שקל. נניח שדירה תעלה 2.3 מיליון שקל - הרווח של היזמים כבר יהיה 345 אלף שקל. סרוגו והיזמים רוצים מחירי דירות גבוהים, הם מרוויחים אבסולוטית יותר על כל דירה. זו אותה עבודה. כלומר, המסים ומחיר הקרקע הגבוהה רק מאפשרים לקבלנים להרוויח יותר - כי הם לוקחים 15% מהכל ולא רק מהעבודה שלהם. זה לכשעצמו בעיה גדולה, כי אף אחד לא שואל למה הם מרוויחים כל כך הרבה וממה? למה הם צריכים להרוויח 15% ממחיר שכולל גם מסים? 

בכל מקרה - סרוגו לא באמת רוצה שמחירי הדירות ירדו. מחירים גבוהים משרתים את הקבלנים. הם משרתים את הקבלנים פעמיים - גם שיעור הרווח בתרגום לערכים הוא גבוה יותר, וגם הם מרוויחים יותר על הקרקע - מגמה של עליית מחירים מתמשכת, מייצרת להם מלאי זול של קרקעות שעליו הם מרוויחים הרבה יותר.

אז מה סרוגו רצה - להסיט את האש מהקבלנים לממשלה, לרמ"י. כולם אשמים, רק לא אני. אבל אי אפשר להתעלם מהעובדה שבמהלך שתי הקדנציות שבהן הוא כיהן - מחירי הדירות עלו בכ-45% בממוצע,ועל כך הרחבנו ודיווחנו על כך שמחירי הדירות לא מפסיקים לעלות. כמובן שהוא משייך את זה באופן בלעדי לממשלה ולחוסר התפקוד שלה, אבל לברוח מאחראיות זה הכי קל, בזמן שלקחת אחראיות זה הרבה יותר קשה.

עוד מציין סרוגו את ההשפעה החיובית שלו במהלך כהונתו על הקבלנים - דבר שאכן יש לציין לשבח (עבור הקבלנים), הוא החריג את פעילות הנדל"ן בזמן הקורונה ונתן אוויר להמשך הבנייה, מיתן את ההשפעה של חוק המס על הרווחים הכלואים של הקבלנים. אבל זוהי לא הדרך להוריד את מחירי הדירות מסתבר, בטח שלא כאשר הקבלנים גורפים רווחי עתק במהלך השנים האחרונות בשעה שמשק בית ממוצע יכול רק לדמיין ולא מצליח להגיע 'לחלום הדירה'.