יעקב אטרקצ'י: "בוחרים בנו כי הדיירים יודעים שאנחנו איתם ומתאבדים כדי שיהיה להם טוב; הצלחה שלהם זו הצלחה שלנו"

בבורסה בתל אביב פועלות 55 חברות, שמתעסקות בהתחדשות עירונית. אאורה של יעקב אטרקצ'י היא הגדולה שבהן. מניית החברה מבטאת שווי של כ-6.5 מיליארד שקל לאחר שזינקה באופן רצוף בשנים האחרונות - בחמש השנים האחרונות היא זינקה פי 18, בשנתיים האחרונות היא זינקה פי 4 - תשואה מרשימה שנובעת מהובלה בתחום שרק הולך וגדל. 

אאורה  ואטרקצ'י זכו לאות הוקרה בוועידה להתחדשות עירונית של ביזפורטל.  בשיחה עם אבישי עובדיה, עורך ביזפורטל, הביע אטרקצ'י אופטימיות גדולה לגבי ההמשך - "אנחנו צומחים 17 שנה וזאת רק ההתחלה", כתוב בדוחות ובמצגת של החברה, ואטרקצ'י מחזק את המסר ואומר שהזינוק שהיה בפעילות ימשך.    

• מור חוזרת להיות בעלת עניין באאורה: תחזיק 5% ממניות החברה
• אאורה מתכוננת להנפקת מגידו: הגישה תשקיף לרשות ני"ע

אני חייב להזכיר, שלפני 4-5 שנים כשהיינו מדברים אמרתי לעצמי - "מה זה החזון הזה, זה אמיתי, לא מספיק הצמיחה הנוכחית, השווי שאז היה בערך 500 מיליון שקל" והנה הגעת ליעדים שהם באמת מעבר לכל דמיון, למה התחדשות עירונית ולאן זה הולך? 

• הלמ"ס: עלייה בהיצע הדירות וירידה במכירות; מעל 70 אלף דירות מוצפות בשוק
• משרד הבינוי והשיכון משיק את גרסה 2.0 של כלי המדידה "שכונה 360°"
• תוכן שיווקי כמה מצבים בהם עו"ד ירושות וצוואות הוא הכתובת עבורכם

"אני אומר את זה כבר 10-15 שנה - התחדשות עירונית זה העתיד של שוק המגורים בישראל. לדעתי כבר קרוב ל-30% מהבנייה בישראל זה התחדשות עירונית ואני צופה שתוך 3-4 שנים זה יהיה 50% ועוד מספר שנים לאחר מכן זה כבר יהיה הרוב. דירה בהתחדשות לא קשורה להבטי מס כמו במקומות אחרים, היא פטורה ממס. אנחנו לוקחים שכונות שמחיר הדירה שם הוא 1-2 מיליון שקל והאנשים מקבלים שיפור ענק בדירה והשבחה. 

"דירה זה הרכוש העיקרי של 80% ויותר מתושבי המדינה, תחשוב מה קורה אם מכפילים את השווי של הנכס הזה. היום המדינה יכולה, בלי לשים שקל, לשפר את הערך של הנכסים האלה. זה טוב למדינה כי זה מגדיל את היצע הדירות, זה טוב לרשויות המקומיות כי הפרויקטים הם בעיקר במרכזי ערים, זה טוב לאזרחים הוותיקים שאתה משפר להם את איכות החיים, וכמובן היזם מרוויח כסף. כולם מרוויחים מזה, זו מתנה ענקית ורק צריך לדעת לעשות את זה בזמן סביר".

מבין שיש שיפור מסוים ברגולציה, אבל גם אם היה לצורך העניין עוד מאות עובדים בעיריות ובמנהל התכנון והפרויקטים היו מתקדמים שם מבחינת אישורים בקצב מהיר יותר, עדיין היינו מגיעים לצווארי בקבוק. אי אפשר לבנות פי כמה וכמה מעכשיו. זה נכון?

"אני חושב שהמדינה צריכה לבנות הרבה יותר והיא יכולה לבנות יותר, כל מה שאומרים זה תירוצים. היה פה שיפור ענק זה כן, היום יש מכרזים מסודרים. אם בן אדם נותן לי את הרכוש הכי יקר שלו אני צריך להעריך את זה. הדיירים רוצים שנעשה את זה גם טוב אבל גם מהר. גם הפריפריה תפרח בהתחדשות עירונית, אנחנו חיים לפעמים בבועה התל אביבית אבל אנשים חיים מצוין בפריפריה. יש מקום בכל המדינה. בעיניים שלי אני מרגיש שאני עושה ציונות מודרנית. זאת זכות ענקית".

איך משכנעים דייר לבחור באאורה, למה שאני אבחר דווקא באאורה מבין כל היזמים?

"ראשית, מחויבות אישית שלי. אני חושב שאני אולי היחיד שערב-ערב מופיע בפני דיירים. הדיירים יודעים שהם יפגשו אותי היום, בעוד 5 שנים ובעוד 20 שנים. בפרויקטים של התחדשות עירונית האמון האישי והיחס האישי הם קריטיים. אני לא הולך לשום מקום, אני מלווה את הפרויקטים ואת האנשים ובדרך יש בעיות ותקלות ואנחנו שם בשבילם".

"אנחנו פה כדי להקשיב לדיירים ולפתור את הבעיות שלהם. הדייר בחר בנו כי אנחנו הכי טובים, גם מי שלא בוחר בנו ושלם עם הבחירה שלו זה מצוין, יש עוד חברות מצוינות, צריך לבחור בחברה שאתה מרגיש איתה הכי נוח ונכון. במקרה שלנו הלקוח יודע שאנחנו מתאבדים בשבילו".

אתה הולך על המון פרויקטים, יש בערך 150 פרויקטים ואלפי דיירים, איך נותנים שירות אישי?

"את השירות האישי שמקבלים באאורה לא מקבלים בשום מקום. לפני חודשיים היינו באירועים של שני פרויקטים משמעותיים, אחד ביהוד ואחד בגבעתיים. מתוך 250 דיירים ותיקים, אני זיהיתי לפחות 100 באופן אישי, כי אני חי את זה. התחדשות עירונית לא עושים עם שליחים ואקסלים, צריך להתחבר לאנשים".

החדשות עירונית זו המצאה ישראלית. אתם בעצם לוקחים אוויר ובונים עליו עוד קומות, הקרקע כבר שם. זה נהדר כי מייצרים ערך, אבל יש גם חסרונות - דמיין מצב שבת ים הופכת להיות כולה 30 קומות, זה פוגע לתושבים ברווחה?

"נהפוך הוא: בת ים למשל היא אחת הערים הצפופות במדינה. מה שמאפיין את העיר זה בנייני רכבת. אם מעלים ל-20 קומות אפשר לייצר מרחקים בין הבניינים שטחים פתוחים בקרקע, גינות, מרכזים מסחריים ומקבלים נוף פי אלף יותר טוב. יש הרבה בעיות בדרך אבל מתמודדים איתם - למשל דיור ראוי חלופי לתקופת הביניים.בנוסף, דירות להשקעה זו תופעה מבורכת כי אחרת מחירי השכירות היו עולים לשמיים.

בפריפריה נותנים מענקים כדי לעודד בנייה. מאמין בזה?

"אני לא מאמין במענקים. מענקים יכולים לקרות בקריית שמונה היום בגלל המצב, לא במקומות אחרים. הפרויקטים צריכים להיות כלכליים בפני עצמם והם יהיו כשיהיו מכפילים נורמלים ואז נעשה את זה. אנחנו נמצאים בפריפריה, הראשונים להיות שם, מאמינים בה ויודעים להרוויח בה"

היה כאן עו"ד במברגר והוא אמר שנתנו 240 מיליון שקל בשנה שעברה ושהשנה יהיה יותר מכך, זה לא הופך את התחום ליותר כלכלי?

"הוא איש נהדר, אבל זה כמו לתת אקמול לחולה סרטן. יש שני מסלולים לאישור תב"ע, מסלול רגיל יזמי ומסלול של רשויות שמקדם משרד השיכון עם מענקים לרשויות המקומיות. איפה יש פרויקטים - אצלנו במסלול היזמי. אצלנו זה כלכלי, אצלם עושים תב"ע לא כלכלית בדרך כללי". 

מה יקרה השנה למחירי הדירות?

"ישראל היא המדינה המיוחדת ביותר בעולם, הביקושים פה הם אמיתיים, מדובר על כ-16 מיליון תושבים ב- 2050, וזה עוד בלי לדבר על העולים החדשים. אם ב-2024 מכרנו למעלה מ- 1,000 דירות בזמן מלחמה אז זה יימשך ויגדל. אין השקעה כלכלית טובה כמו לקנות דירות במדינת ישראל. אני רואה ישראלים קונים דירות באירופה - עוד 5 שנים הם יבכו, לא יהיה מי שיקנה מהם שם. זה כבר קרה. ב-2007 ישראלים הלכו לקנות ברומניה הרימו את המחירים שם קנו ומכרו אחד לשני ובסוף הכל נפל. למה להשקיע בחו"ל, צריך להשקיע כאן, כאן זו השקעה אמיתית.  

"לגבי מחירי הדירות - יש פה מחסור, 2023 הייתה שנה פיננסית קשה: הריבית עלתה והמכירות ירדו. ב- 2024 נשארנו עם סביבת ריבית גבוהה ונכנסנו למלחמה, היו בטוחים שתהיה פה קטסטרופה, בפועל היו את המכירות הכי גבוהות אי פעם. אנשים מבינים שאם הם יחכו המחיר רק יעלה, אז אנשים קונים גם דירה ראשונה וגם משפרי דיור. אני מעדיף שהמחירים יישארו במקום, ב-2024 ראינו עלייה של4%-5%, אני מאמין שהשנה זה יהיה מעט יותר, אבל זה לא טוב. צריך לבנות יותר ולעשות יותר התחדשות עירונית. אני חושב שברמה הפיננסית התחדשות עירונית ליזמים זו העסקה הכי טובה שיש. צריך לדעת לעשות את זה נכון ואני חושב שהשוק הולך לשם.

"הבעיה של השוק שיש יותר מדי מאעכרים. זוכרים את תקופת ענבל אור? אשתי הייתה הולכת לספר והוא היה אומר לה שהוא מארגן קבוצת רכישה, כל אחד היה מארגן קבוצת רכישה. יש לי סיפור - הלכתי לא מזמן לחתונה היה שם זמר. סיים לשיר הגיע לשולחן, חשבתי שהוא רוצה לשיר לנו. אמר לי 'יעקב אתה עושה לי בעיות ביבנה'. לא הבנתי מה הוא רוצה, מסתבר שהוא מחתים בפרויקטים ביבנה. היום שומעים על התחדשות מקומית בכל מקום, כולם רוצים להיות בהתחדשות עירונית, כולם מבינים, כולם יזמים. אבל השוק דורש מקצוענים בהתחדשות עירונית. אנחנו שמחים להיות המובילים והטובים בתחום הזה".   

" הרי אותו מעאכר שפעם החתים, זה בא על חשבון הדיירים. אני חושב שדיירים מבינים את זה היום, הם מבינים שמי שלא עשה את זה בהיקפים גדולים כנראה יתחיל בקטן יותר. לעשות פרויקט של בניין זה לא כמו פרויקט של שכונה, לא כל אחד יכול לעשות פינוי בינוי. 

"אצלנו וזה חשוב, ואני אומר לדיירים יש זהות אינטרסים. אתם השותפים שלנו. יש לנו מטרה משותפת לסיים את הפרויקט כמה שיותר מהר. יש לנו אחריות, הם מחכים לדירה, אנחנו בונים להם את הבית".

יעקב מה הנתונים שלכם נכון לעכשיו, מה היה ב-2024 והתחזית ל-2025

"אישרנו ב-2024 מעל 30 תב"ע ואכלסנו גם הרבה פרויקטים. אני שמח להגיד שאנחנו בונים היום 15 שכונות בהתחדשות עירונית וב-2025 נעבור את ה-20. הכנסנו את הפניקס שותפים כדי להגדיל את האפשרות לעשות עוד פרויקטים וזאת היתה פעולה נכונה מאוד מבחינתנו". 

"גם הפיזור הארצי מאוד משמעותי. אנחנו פותחים 20 פרויקטים בכל הארץ ואף אחד לא מתחרה בשני. השוק הכי טוב למכור דירות הוא של הדירות בסכומים של 2-3 מיליון שקל שם ה- VALUE FOR MONEY הוא הכי טוב. יש לנו גם פרויקטים יוקרתיים בתל אביב, בגבעתיים, אבל בסוף רוב הסחורה שלנו היא בשוק הנמוך יותר, שם צריך להיות".

נכון ל-2024 כמה דירות מכרתם?

היו ב-2024 3,500 בביצוע, 2025 נהיה 7,000 דירות בביצוע, אבל חלק מזה הולך לדיירים הוותיקים. הציפייה שלנו היא להגיע למכירה של 1,500 דירות ואולי יותר".

תמיד תדאג שהצבר יגדל? 10 שנים קדימה אתה רואה זינוק של..?

כן. אני חושב שהזינוק יהיה מידתי. אם ב-2025 בונים 7,000 אז ב-2029 אדע לבנות גם 10-11 אלף אם צריך". 

יש תיעדוף בפרויקטים ובין הפרויקטים?

"אנחנו מתייחסים לכל פרויקט כאילו הוא הפרויקט היחידי ולכל דייר כאילו הוא הדייר היחידי. ואני לא עושה תעדוף לאף אחד".

ומה הסיכונים? אם מחירי הדירות ירדו, כמה אתם רגישים או תלויים במחיר?

ב-2024 מחירי הביצוע התייקרו משמעותית אבל גם מחירי הדירות עלו אז זה התאזן. גם אם תהיה ירידה של 5-6% היא לא משפיעה עלינו. אנחנו מוכרים 30% מהפרויקט מראש והמחירים עולים תוך כדי הפרויקט, זה מצב שכולם מרוצים בו. צריכים להיות שולי רווח שגם אם יש מצב של ירידות מחיר הפרויקט עדיין מרוויח. גם העירייה לא מפסידה מזה כי אם יש יותר רווח היא מקבלת יותר היטל השבחה".

אבל אין שוק בלי סיכונים, מה מפחיד אותך בלילה? אולי יש עודף של יזמים שיביא לירידת מחירים?

"אני אופטימי, יש לנו אנשים שרוצים לגור כאן, לקנות דירות, להקים משפחות, לשגשג. 'מה מפחיד אותי בלילה?' האיום האיראני. תראה ברור שאם תהיה קטסטרופה, אז תהיה פגיעה, אבל אני אופטימי לגבי ישראל. לגבי היזמים בתחום. כל אחד יכול להיות מגנן ועד לראש ממשלה. הלוואי שיהיו לנו אנשים כמה שיותר מוכשרים גם בענף הזה, אני חושב שצריך להתמקצע, לא לעשות חלטורות. הדיירים כבר יודעים לזהות מה זה חלטורה ומה זה לא".  

מסר למשקיעים?

"כלכלת ישראל היא הכי חזקה בעולם המערבי. אנחנו פלא. קודם כל להשקיע בישראל ולא בחו"ל. ישראל זה המקום להשקעות. אני באמת חושב שנדלן יזמי, במיוחד התחדשות, הוא הרבה יותר עוצמתי מנדל"ן מניב או מגרשים. שוק המגורים הוא שוק לעשרות שנים קדימה, זה השוק הכי טוב שיש. כל פרויקט שווה מאות מיליוני שקלים, זה שוק ענק. גם המעקב, בדיקות והערכים בידי אנשים ממבינים. היום יש אנליסטים שמרימים לי טלפון מהאתר בנייה ושואלים שאלות. זה המקצוענות, לבדוק לראות ולהבין, ומי שעושה את זה מבין את הפעילות שלנו ואת הענף ואת הפוטנציאל. אני אופטימי ואני חושב שאנחנו באמת המדינה הכי חזקה בעולם".

התחדשות עירונית - למה לא לעשות גם במקומות אחרים מחוץ לישראל?

"בעוד 15-20 שנה אני אעשה את אותו הדבר. אני אבנה רק בישראל, מצפון ועד דרום. אאורה לא תבנה בחו"ל. אני מאמין בישראל".