המהפך שמתרחש בשוק הדירות - למה מחירי דירות מקבלנים מזנקים ומה קורה לשכר הדירה?

השבוע התפרסם מדד המחירים לצרכן וגם מדד מחירי הדירות. מדד מחירי הדירות באוקטובר-נובמבר 2024 הציג עלייה של 0.6% לעומת התקופה הקודמת, תוך הגברת קצב העלייה השנתי לכ-8% - כפי שהערכנו כאן בעבר: בכמה יעלו מחירי הדירות בחודשים הבאים?

העלייה מתמקדת בדירות חדשות, כשמבצעי מימון נדיבים הופכים אותן לאטרקטיביות, אך גם ליקרות יותר בטווח הארוך. זה כבר סוד ידוע - המבצעים של הקבלנים שהם בעצם הנחות של 5% ומעלה, מאפשרים להם להעלות את המחיר - אתם תרכשו דירה שמחירה יעלה ב-2%, אם נותנים לכם הנחה מימונית של 5%. והלמ"ס סופרים את העלייה בלי להתייחס למימון ומנפחים בעצם את המחירים.

מחירי הדירות החדשות (דירות מקבלנים) עלו בשיעור נמוך עד לפני מספר חודשים מדירות יד שנייה, בחודשים האחרונים זה התהפך. כנראה בשל מבצעי הקבלנים. 

• הלמ"ס: עלייה בהיצע הדירות וירידה במכירות; מעל 70 אלף דירות מוצפות בשוק
• כרמיאל - המחירים, המגמה ועסקאות אחרונות

הנתונים המדאיגים מאחורי המספרים

נתוני המדד מצביעים על עליות מחירים בכל הארץ, כשמחוז תל אביב מוביל עם עלייה של 1.25% בחודש האחרון. בראייה שנתית, מחוז חיפה רשם עלייה משמעותית של 11.7%, ואחריו הצפון (10.2%). המעניין הוא שלמרות ההיצע הגבוה של דירות לא מכורות - 71 אלף נכון להיום -מחירי הדירות ממשיכים לעלות, בעיקר כאמור בזכות מבצעי מימון ייחודיים מצד הקבלנים.

עוד תכניות

תופעות מעניינות בשוק הדירות

• דירות יד שנייה מול חדשות: לראשונה מזה זמן רב, העליות במחירי הדירות החדשות עולות על אלו של הדירות מיד שנייה.

• מחוז תל אביב: בעוד שמחירי הדירות עולים, הצפי הוא להתמתנות בהמשך השנה בדירות היקרות עם שחרור מכרזים והשלמת פרויקטים גדולים בצפון העיר.

• שכר דירה: עלייה ממוצעת של 4% לשוכרים חדשים ו-2.6% למחדשי חוזים, כשביקושים גבוהים בשוק השכירות מייצרים לחצים נוספים על מחירי השכירות.

• ירידה במחירי הדירות עם ממ"ד. על פי נתוני הכלכלן הראשי באוצר, נרשמה ירידה של מעל 5% במחירי הדירות עם ממ"ד ברחבי הארץ. 

• ירידות מחירים בדרום - כ-30% מהמשקיעים שמכרו דירה בשנה האחרונה מכרו אותה בהפסד (בעיקר בבאר שבע וקריית גת). סביר להניח שהסיבה היא דירות לא מבוקשות בגלל חוסר בממ"ד. 

שאלות ותשובות בנושא מחירי הדירות ושכר הדירה

• ההסבר של הלמ"ס לעיוותים במדד המחירים - זה לא אנחנו, זה אתם
• הדירה נמסרה באיחור של שנתיים - וזה הפיצוי
• תוכן שיווקי כמה מצבים בהם עו"ד ירושות וצוואות הוא הכתובת עבורכם

מה הסיבות לעלייה במחירי הדירות החדשות?

הקבלנים מציעים תוכניות מימון שמאפשרות לקונים לשלם אחוז קטן מהמחיר כעת, עם יתרת התשלום בעוד מספר שנים. תוכניות אלו מושכות רוכשים אך מייקרות בפועל את הדירות, כשהקבלנים מעלים מחירים כדי לפצות על הסיכון הכלכלי.

כיצד ניתן להתמודד עם עליות מחירי השכירות?

שוכרים יכולים לחפש דירות בפריפריה או להעדיף דירות קטנות יותר. שכר הדירה עולה בשנים האחרונות ועדיין הוא לא "הדביק" את העלייה של מחירי הדירות ב-5 שנים ומעלה. כלומר, למרות עליית שכר הדירה, ייתכן שזה ימשיך לעלות. 

בהדרגה תהיה האצה בפרוקיטים של שכר דירה ארוך טווח, אבל זה בשלב זה "טיפה בים". רק חלק קטן מהציבור מגיע לדירות האלו. האפשרויות הקיימות למי שלא יכול לעמוד בעליה בשכר הדירה היא לזוז במיקום הדירה, אם כי, נדגיש כי במקביל לעלייה בשכר הדירה יש עליית שכר שבמקומות מסוימים מספיקה-מדביקה את שכר הדירה. 

אפשרות נוספת - דירה בלי ממ"ד. שכר הדירה בדירות בלי ממ"ד נמוך משמעותית משכר הדירה בדירות עם ממ"ד. מדובר על הפרשים שנעים בין 10% לעד 25% כשככל שהאזור יותר מסוכן, כך הפער גדול יותר. 

מה משפיע על מחירי הדירות בחיפה ובצפון?

האזור מציע מחירים אטרקטיביים יחסית למרכז, מה שמוביל לעלייה בביקושים. במקביל, המחסור בדירות חדשות עם ממ"ד מעלה את מחירי הדירות הקיימות, בעיקר בקרב משפחות.

האם יש יתרון ברכישת דירה כיום?

למרות המחירים הגבוהים, הרוכשים נהנים מתוכניות מימון אטרקטיביות. עם זאת, חשוב לקחת בחשבון את העלויות הסופיות, שיכולות להיות גבוהות משמעותית מהמחיר ההתחלתי. צריך לקחת בחשבון שההנחה המימונית, גדולה ככל שתהיה, מגיעה עם "קנס" - אתם מקבלים את הדירה רק בעוד מספר שנים.

למה המחירים בתל אביב עולים יותר משאר הארץ?

תל אביב ממשיכה להיות מרכז כלכלי ואורבני שמושך רוכשים רבים. יחד עם זאת, מלאי הדירות הלא מכורות בעיר הוא הגבוה ביותר, והצפי הוא לירידה מסוימת במחירים עם השלמת פרויקטים גדולים ב-2025.

איך עליות המחירים משפיעות על שוק השכירות?

הביקושים הגבוהים לדירות משפיעים ישירות גם על שוק השכירות. שוכרים חדשים נאלצים לשלם מחירים גבוהים יותר, ומחדשי חוזים מתמודדים עם עליות ממוצעות של 2.6%.

האם העלייה במחירים מעידה על מחסור בדירות?

לא בהכרח. כיום יש שיא של דירות לא מכורות בשוק, אך המדיניות של הקבלנים לשחרר דירות למכירה בקצב איטי יוצרת תחושה של מחסור ומובילה לעליות מחירים.

מה היתרון של דירות יד שנייה לעומת חדשות?

דירות יד שנייה מציעות וודאות גבוהה יותר מבחינת מועד המסירה, בעוד שבדירות חדשות מועדי המסירה מתארכים משמעותית בשל מחסור בעובדים.

כיצד מבצעי המימון משפיעים על שוק הדיור?

המבצעים מאפשרים רכישה עם הון עצמי נמוך, אך בטווח הארוך העלויות גבוהות יותר בגלל עליות מחירים שמכניסים הקבלנים. לדוגמה, דירה במבצע של 10%-90% עשויה להתייקר ב-5%-10% על פני התקופה.

מה הצפי להמשך 2025?

הצפי של רוב המומחים שתהיה עליית מחירים, אבל מדודה יחסית. מצד אחד הביקושים עדיין גדולים מההיצע, וזה דוחף לעליות מחירים. מצד שני - קיים קושי אמיתי ואובייקטיבי לקנות דירות במחירים האלו. עם זאת, מחירי הדירות הם בעיקר תולדה של מהלכים ממשלתיים ורגולטוריים - אם הממשלה רוצה להוריד מחירים, דרך הגדלת היצע, מסים ושידור מסרים לשוק הדירות על ירידה צפויה, היא בהחלט יכולה לעשות כך.