משה לארי, מנכ"ל מזרחי טפחות: "הלוואות קבלן הן הפתרון ולא הבעיה"

"השעה בשלה לחקיקה שתסדיר את תחום ייעוץ המשכנתאות", כך אמר מנכ"ל בנק מזרחי טפחות בנאומו בפני יועצי המשכנתאות. בדבריו הדגיש כי יש צורך לקדם אסדרה, רישוי והסמכה של התחום, והביע תמיכה מלאה בצעדים להגברת השקיפות והמקצועיות בענף. "יש לנו אינטרס משותף ששוק המשכנתאות יהיה משוכלל, מקצועי, אמין, הגון ושקוף", אמר המנכ"ל והוסיף כי האמון שרוחשים הלקוחות ליועצים ולבנקים הוא המפתח להצלחת הענף.

בכנס השנתי של התאחדות יועצי המשכנתאות שהתקיים באילת, הביע משה לארי תמיכה ביוזמת החקיקה שמקדם יו"ר ועדת הפנים של הכנסת, יעקב אשר, להסדרת התחום. לארי התייחס גם לנתוני שיא במתן משכנתאות בשנת 2024, שהגיעו ל-94 מיליארד שקלים, עלייה משמעותית מ-71 מיליארד בשנת 2023, וציין כי הנתונים מעידים על חוסנו של המשק הישראלי.

לארי הדגיש כאמור את חשיבות האמון שרוחשים הלקוחות ליועצים ולבנקים ואמר כי "לא לחינם הלקוחות כולם, משקי הבית כולם, סומכים עליכם ועלינו ומפקידים בידינו את העסקה הפיננסית המשמעותית והיקרה ביותר בחייהם".

בנוגע לנתוני המשכנתאות לשנת 2024, ציין המנכ"ל כי השיא שנרשם בחודש דצמבר האחרון מהווה "ביטוי מוחשי ל-DNA הישראלי שמעדיף דירה בבעלות על פני כל פתרון אחר". בנוסף, בנוגע להלוואות קבלן, הדגיש לארי כי הן מהוות פתרון ולא בעיה. "הבנק מבצע חיתום מוקפד כבר בנקודת ההתחלה, עם הסתכלות עתידית על יכולת הלווה לעמוד בהלוואה", הסביר. "אנחנו לא מאפשרים הרפתקאות פיננסיות למי שהמהלך גדול על מידותיו".

לארי גיבה את עמדת המפקח על הבנקים בדבר הצורך בזהירות באישור הלוואות קבלן, אך הדגיש כי אין "לשפוך את התינוק עם המים", בציינו שמדובר בפתרון המסייע לשוק הנדל"ן להמשיך ולהתנהל בתקופה מורכבת.

שיעור הלוואות הקבלן כבר ב-18%

על פי נתוני בנק ישראל, שיעור הלוואות הקבלן כבר מגיע ל-18% מסך ההלוואות במערכת, נתון שמעורר דאגה בקרב הרגולטורים. החשש המרכזי נוגע לרוכשי הדירות, שחלקם נמצאים במינוף יתר. המומחים מזהירים כי לא הגיוני שזוגות עם הון עצמי של 10% בלבד יכולים לרכוש דירה. כאשר יגיע מועד תשלום היתרה, חלקם עלולים לגלות שאינם יכולים לעמוד בהתחייבויות, ובמקרה של יציאה מהעסקה יגלו שיש להם משכנתא גדולה על הצוואר.

 מבחינת הקבלנים, המצב מורכב: מצד אחד הם מוזילים את מחיר הדירה משמעותית, אך מצד שני חוסכים בעלויות המימון. ההערכות מדברות על פער של 2%-3% בין הריבית שהם משלמים בבנק לבין הריבית במסגרת הלוואות הקבלן. בשורה התחתונה, צפויה פגיעה של מספר אחוזים ברווחיות השנתית. 

• הפראיירים שאחראים לשורת הרווח של הבנקים
• דירוג הבנקים - איפה כדאי לקחת הלוואה ובאיזה בנק הריבית דומה לזו של חברות כרטיסי האשראי?

בנק לאומי כבר הקשיח את עמדתו בנוגע להלוואות 90/10 ומגביל גם עסקאות 80/20. הבנקים האחרים טרם נקטו בצעדים דומים, אך בפיקוח על הבנקים מצפים לראות הקשחה, ואם לא - מתכוונים לשנות את כללי המשחק בעצמם. 

הפיקוח על הבנקים  צפוי להגביל את היקף העסקאות בשיטה זו, כך שהקבלנים לא יוכלו למכור את כל הדירות בפרויקט במתווה של הלוואות קבלן, אלא רק חלק מוגדר. ההערכה היא כי תוך מספר חודשים, מבצעי 90/10 ייעלמו מהשוק. 

על פי הערכות, החשש הגדול של בנק ישראל הוא מאפקט כדור שלג: מצב שבו המחירים יתקעו ורוכשים שלא יוכלו לשלם את המחיר ינסו לצאת מהעסקאות. תרחיש כזה עלול להוביל להיצע מוגבר של דירות וללחץ משמעותי על המחירים בשוק.

עוד תכניות