"האם מחירי הדירות בבת ים בדרך למטה?"

שאלות שמתקבלות במערכת על מחירי הדירות הן לרוב בסגנון - האם המחירים יעצרו, מתי המחירים ירדו, האם לחכות ברכישת דירה? אין לנו יכולת נבואה טובה מאשר לכל אחד מהשואלים, אנחנו מתארים את המצב, מנסים להביא תובנות ולהציף את המידע והנתונים המיהמנים. הפעם, בהמשך לשאלה על המחירים בבת ים, ננסה לנתח את המצב בעיר על רקע ההתחדשות העירונית הרחבה.

נתחיל בעסקאות מהשבועות הקרובים:

ההגנה 28 - דירה 3.5 חדרים, שטח: 55.5 מ"ר, מחיר עסקה: 1,830,000 ₪ (מחיר למ"ר: 32,972 ₪)
מחרוזת 34 - דירה 3 חדרים, שטח: 68.6 מ"ר, מחיר עסקה: 2,100,000 ₪ (מחיר למ"ר: 30,612 ₪)
הרצל 90 - דירה 3 חדרים, שטח: 60.25 מ"ר, מחיר עסקה: 1,950,000 ₪ (מחיר למ"ר: 32,364 ₪)

הגיל 4 - דירה 3 חדרים, שטח: 57.6 מ"ר, מחיר עסקה: 1,950,000 ₪ (מחיר למ"ר: 33,854 ₪)
ד"ר נחום ניר 22 - דירה 3 חדרים, שטח: 64 מ"ר, מחיר עסקה: 2,200,000 ₪ (מחיר למ"ר: 34,375 ₪)
משה שרת 31 - דירה 3 חדרים, שטח: 63 מ"ר, מחיר עסקה: 1,780,000 ₪ (מחיר למ"ר: 28,254 ₪)

התחבורה 14 - דירה 2.5 חדרים, שטח: 46.8 מ"ר, מחיר עסקה: 1,500,000 ₪ (מחיר למ"ר: 32,051 ₪)
קריתי 24 - דירה 2.5 חדרים, שטח: 52.12 מ"ר, מחיר עסקה: 1,600,000 ₪ (מחיר למ"ר: 30,698 ₪)
מסריק 14 - דירה 5 חדרים, שטח: 87 מ"ר, מחיר עסקה: 3,600,000 ₪ (מחיר למ"ר: 41,379 ₪)

• הדיירים הפרו הסכם - היזם עדיין יממן שכירות?
• עזרו לאסוף חתימות לתמ"א 38 - וקיבלו דירות קטנות יותר

המחירים בבת ים עלו בשנתיים האחרונות בכ-10%, אבל עכשיו יש סוג של עצירת מחירים. קצב המכירות ירד וזו מגמה ארצית והשאלה היא האם עם כל היקפי הבנייה המאוד רחבים בעיר בעיקר של התחדשות עירונית אין הצפה של דירות מול ביקוש נמוך יחסית?

האם יש עודף היצע בבת ים?

כשמסתכלים על התוכניות בהתחדשות עירונית ועל הצפוי בעיר בשנים ובעשור הקרוב, מבינים שבת ים הולכת לגידול עצום במספר התושבים שלה. על פי נתוני העירייה יש בבת ים 160 אלף תושבים (על פי נתוני הביטוח הלאומי יש 125 אלף), ובנקודת זמן הנוכחית יש בנייה שתוביל לגידול של כמה רבבות נוספים בטווח של מספר שנים. כשלוקחים בחשבון את הפרויקטים בצנרת ובתכנון, מבינים שהעיר עשויה להיות מהערים הצומחות בארץ. 

התהליך הזה מלווה בתהליך של השבחת הדירות וכאמור בהתייקרות מחירים כללית - גם בשל ההשבחה של ההתחדשות, גם בשל פוטנציאל בבניינים-רחובות ושכונות ליד התחדשות שזה יקרה גם אצלם, וגם בשל עליית מחירים כללית כפי שהיה בשנה האחרונה - בשיעור של 7%-8%.  

• נאות שמיר, יבנה - היצע גדול של מוכרים, ירידות מחירים של כ-5%
• ההשקעה הכי טובה בעשור האחרון - דירה להשקעה
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

כעת, עולות הערכות שעל רקע היקפי הבנייה הגדולים יהיה היצע שיהיה גדול מהביקוש. מלאי הדירות הקיים גדול, המלאי העתידי יגדל עוד יותר והשאלה - האם מחירי הדירות בבת ים בדרך למטה על רקע הבנייה הרחבה והמלאי הגדול?

המעריכים שהירידה בדרך מדברים על ירידה בכמות הדירות הנמכרות.  כמות הדירות הנמכרות בחודש מתחת ל-100 וההיצע גדול יותר. זה מביא לגידול במלאי, וזה מכביד על המחירים שכאמור תקועים בחודשים האחרונים. אבל קשה להניח בהכרח ירידות בהמשך. הטענה שיש יותר מדי מלאי בבת ים היא טענה מגוחכת. 

יש מחסור גדול בדירות בארץ, יש ביקוש שעולה על היצע. ולכן, גם אם יש בבת ים מלאי והיצע עתידי גדול, הוא יסופק כי יש ביקוש גדול בכל הארץ. השאלה אם בת ים אטרקטיבית באופן כללי ביחס לערים אחרות ועדיין - המחירים בה בהחלט סבירים בהינתן המיקום. כלומר, המחירים בה לא ירדו בשל מלאי גדול, כי המלאי במרכז מאוד מבוקש. הם עשויים לרדת אם תהיה ירידה כללית במחירים בארץ.

מה שכן - קבלנים שבונים עשויים להזדרז בנסיונות למכור דירות בשל חשש שיהיה להם מכך שיהיה קשה יותר למכור בהמשך ואז עשויים להיות מחירי מבצע והנחות. גם כך, דירות שנמכרות על הנייר נמכרות בשיטת ה-80/20 90/10 שמבטאת בפועל הנחה של 5%-7%. 

מעבר לכך, בת ים היתה ועודנה עיר שקורצת למשקיעים. צריך לזכור שבתהליך של תהליך התחדשות עירונית יש דרישה גדולה של דיירים בעיר להשכרת דירות. זה כבר מורגש כששכר הדירה עולה יותר מהממוצע הארצי.  כמו כן, המשקיעים רוכשים דירות במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית כשעל פי ההערכות חלקן ברכישות עומד על כרבע גם בשל התנאים הטובים. 

מה צפוי להיות בהמשך?

נראה שהשוק בבת ים שאינו מנותק מהערים האחרות יתנהל בהתאם למצב בשוק. מחירי הדירות גבוהים, זוגות צעירים מתקשים לקנות דירה ולכן עליית מחירים נתקעת בתקרה מסוימת, אבל עזרה מההורים (ויש כמות של הורים שהולכת וגדלה שבזכות התחדשות עירונית משביחה נכסים ויכולה להעניק יותר לילדים) וירידה צפויה בריבית  וכך גם הקטנת החזרי המשכנתא עשויים להחזיר רוכשים לשוק. 

מצד המוכרים, הרי שיש מלאי דירות שעולה על 70 אלף דירות ויש ציפייה לחזרה לקצב בנייה גבוה, זה יוביל לאיזון בין הביקוש להיצע ובהינתן הרווחיות הטובה של היזמים בהתחדשות עירונית ובכלל, יש מקום ליציבות במחירים ודשדוש מחירים.  כלומר, גם בשוק של ריבית יורדת, לא נראה שתהיה השתוללות מחירים, אם כי, ההערכות של קבלנים ויזמים ושמאים (כן, אנחנו יודעים שהם מוטים, אבל רובן הצליחו בתחזיות בשנים האחרונות) היא שתהיה עליית מחירים חד ספרתית באזור 5%.