מכרזי שדה דב חוזרים לככב - כמה כסף תקבל המדינה?

נפתח השיווק ל-7,100 דירות בשדה דב: ועדת הערר דחתה את ההתנגדויות ואחרי עיכובים רבים הקרקעות יוצאו במכרז. המקום מבוקש, אפילו מבוקש מאוד, הפרויקטים שבשיווק לקהל מצליחים. ישראל קנדה מכרה נתח משמעותי מהפרויקט, דמרי רכש את הקרקע של חנן מור ומתקדם לשיווק. הכניסה של עוד 7,100 דירות למתחם אמורה לייצר תחרות על הלקוחות, אבל מדובר בכמות שתגיע לשוק על פני מספר שנים, כך שהיא מווסתת. היזמים והקבלנים לא חוששים מהכמות הגדולה, ורואים הזדמנות כי מדובר באזור מאוד מבוקש.  

מי יתמודד על הקרקעות? כנראה שרוב הקבלנים הגדולים יתעניינו, חלק מהם יגיש הצעות. ההצעות יהיו גבוהות יותר מאלו שהוגשו לפני מספר שנים. חנן מור קנה לפני ארבע שנים את הקרקע במחיר יקר שגרם להתמוטטותו, אבל המחירים האלו יחזרו ואפילו יהיו גבוהים יותר. בחישוב למחיר למ"ר, מעריכים בענף, ההצעות יהיו גבוהות ב-5% לפחות מההצעות הקודמות. 

ומהן העסקאות הקודמות? הנה סקירה חלקית: 

באוגוסט 2021, קבוצת חנן מור זכתה במכרז של רשות מקרקעי ישראל לרכישת קרקע במתחם שדה דב, תמורת כ-1.5 מיליארד שקל. העסקה שיקפה מחיר של כ-2.8 מיליון שקל לקרקע לכל יחידת דיור. בהמשך, בעקבות קשיים פיננסיים, נמכרה הקרקע לחברת י.ח. דמרי. דמרי רכשה לפני מספר חודשים את הקרקקע בכ-1.1 מיליארד העסקה שיקפה מחיר של כ-2.3 מיליון שקל לקרקע לכל יחידת דיור. מחיר שנחשב נמוך במיוחד. חשוב להדגיש כי החישוב של מחיר לדירה לפי המחיר ששולם על הקרקע הוא מעוות באופן מסוים כי על הקרקע לא ייבנו רק דירות. עם זאת, זה נותן הערכה מסוימת כי החלק המשמעותי ביותר של כל אחד מהמכרזים הוא הדירות.

• נפתח השיווק ל-7,100 דירות בשדה דב: ועדת הערר דחתה את ההתנגדויות
• היזם קלוד נחמיאס עם עסקת ענק בשדה דב: 337 דירות יוקמו

במרץ 2022, חברת נוף עירוני יזמות, בבעלות קלוד נחמיאס, רכשה קרקע בשטח של כ-3,700 מ"ר במתחם שדה דב תמורת 654 מיליון שקל. העסקה שיקפה מחיר של כ-1.75 מיליון שקל לקרקע לכל יחידת דיור. בהמשך, בינואר 2025, רכשה החברה את יתרת השטח במגרש 103, כ-650 מ"ר נוספים, תמורת כ-114 מיליון שקל. העסקה האחרונה שיקפה מחיר של כ-2.45 מיליון שקל לקרקע לכל יחידת דיור.

חברת ישראל קנדה, בבעלות ברק רוזן ואסי טוכמאייר, שהיא המתקדמת ביותר מבחינת שיווק הדירות, רכשה באוגוסט 2021 קרקע במתחם שדה דב בתל אביב תמורת כ-1.3 מיליארד שקל. על הקרקע מוקם פרויקט "ריינבו" (Rainbow), שיכלול 480 דירות ו-2,000 מ"ר של שטחי מסחר. העלות המשתקפת לדירה בעסקה היא 2.6 מיליון שקל. המחיר הממוצע למ"ר בפרויקט זה עומד על מעל 85 אלף שקל למ"ר.

ומכאן ששיווק של קרקעות ל-7,100 דירות, למרות שכ-20% מתוכן מיועדות להשכרה לטווח ארוך, יכול להכניס למדינה מעל 14 מיליארד שקל וזאת הערכה מאוד שמרנית. רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) משיקה בחודשיים הקרובים סדרת מכרזים להקצאת קרקעות בשדה דב, שבהן ייבנו 5,275 דירות. המדינה תגדיר מחירי מינימום נמוכים, אך ההכנסות מהמכרזים אמורים להסתכם במעל 10 מיליארד שקל. בהמשך ישווקו כל הקרקעות.

עוד תכניות