סיפורה של דירה באשדוד ומה המחירים בעיר?

דירה באשדוד ברחוב שלמה בן יוסף 3 נמכרה לאחרונה ב-2.35 מיליון שקל. מדובר בדירה של 4 חדרים בשטח של כ-77 מ"ר בקומה השניה. הדירה הזו נרכשה בידי 2 משקיעים באוקטובר 2018 תמורת 1.4 מיליון שקל.

תשואה של 67% לאורך התקופה

בעסקה המדוברת, רואים תשואה שנתית של כ-8.5% בממוצע לכל שנה ו-67% לשנים 2018-2024. זוהי לא תשואה מרשימה בהשוואה להשקעות בבורסה בשנים האלו, אבל זו השקעה מצוינת בהינתן הסיכון הנמוך. השקעה בדירות מבטאת השקעה בסיכון יחסית נמוך להשקעות במניות ותשואה של 8.5% בשנה כשיש עוד דמי שכירות שהמשקיעיחם קיבלו מדי שנה היא בהחלט השקעה מצוינת בהינתן הסיכון הנמוך.

מעבר לכך, יש לזכור שהשקעות בנדל"ן לרוב לא ממוסות - שכר הדירה לא ממוסה או ממוסה באופן מאוד חלקי ורווח ההשבחה לרוב "מוחבא" כרווח של דירה ראשונה של אחד מבני המשפחה. וזאת בשעה שהרווחים בשוק ההון ממוסים באופן מלא בשיעור של 25%.

שלמה בן יוסף - תשואה של יותר מ-40% בשנתיים

ברחוב שבו התבצעה העסקה, אנחנו רואים עוד עסקאות כשאת מהן נמצאת בבניין השכן - שלמה בן יוסף 5. מדובר על דירת 5 חדרים בשטח של 140 מ"ר בקומת הקרקע שנמכרה לאחרונה בסכום של 3.1 מיליון שקל זאת לאחר שנרכשה בידי 2 משקיעים בסכום של 2.2 מיליון שקל בשנת 2022. תשואה של 40.3% בשנתיים. כמעט 20% בשנה.

אבל הסיפור של הדירה הזו מתחיל עוד קודם - בשנת 2021 - היא נמכרה בסכום של 1.63 מיליון שקל ועוד לפני כן, בשנת 2018 היא נמכרה תמורת 1.36 מיליון שקל. אם מסתכלים על כל אורך התקופה משנת 2018 ועד לסוף שנת 2024 מגלים תמונה מעניינת, הדירה הזו מבטאת תשואה שנתית של 15.3% בפחות מ-6 שנים.

• 8,400 דירות חדשות ברחובות; איך זה ישפיע על מחירי הדירות בעיר?
• "מבצעי 20/80 זה דה פקטו ירידה ריאלית של 7%״

רובע ו' - עליית מחירים של יותר מ-50% ב-5 השנים האחרונות

כשבוחנים את רמות המחירים בשכונה רואים כי עליית המחירים בשנה האחרונה מבטאת תשואה ממוצעת של כ-2%. אך, שמסתכלים על 5 השנים האחרונות רואים שהמחירים עלו ב-52%.  זה שיעור גבוה במעט מהממוצע הארצי.

מהזווית של משקיעים - שכר הדירה מבטא תשואה של כ-2.8%-3% על ההשקעה. מחיר ממוצע לדירה בשכונה הוא באזור 1.6-1.7 מיליון שקל.

ומה לגבי אשדוד ושאר השכונות?

עם מחיר ממוצע של כ-22.5-23.5 אלף שקל למטר, ודירה ממוצעת שנמכרת בכ-1.8-1.9 מיליון שקל נמצאת אשדוד עם פיתוח של שכונות חדשות ועליית מחירים של קרוב ל-40% ב-5 השנים האחרונות: 

אשדוד בתנופה: מפעל אלת"א יועתק, והשכונות החדשות בדרך

מחיר השכירות הממוצע לדירה עומד על כ-4,500 שקל לחודש וכשבוחנים את התשואה למשקיעים מגלים כי התשואה על הנכס בשנה קרובה ל-3%, זה די גבוה ביחס לערים אחרות. 

עסקאות אחרונות

ברחוב ביאליק 1 נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.85 מיליון שקל. מדובר על דירה של 4 חדרים בשטח של כ-75 מ"ר בקומה השלישית. אותה הדירה נרכשה על ידי המוכר בדצמבר 2012 בתמורה ל-1.26 מיליון שקל, תשואה של 47% ב-9 שנים.

ברחוב שבי ציון 15, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.69 מיליון שקל. מדובר על דירה של 4 חדרים בשטח של כ-89 מ"ר בקומה הרביעית. אותה הדירה נרכשה על ידי המוכר בשנת 2013 בתמורה ל-812 אלף שקל, תשואה של 108% בפחות מ-12 שנים.

ברחוב המלך אמציה 2, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.6 מיליון שקל. מדובר על דירה של 4 חדרים בשטח של כ-76 מ"ר בקומה השניה. אותה הדירה נרכשה על ידי המוכר בשנת 2018 בתמורה ל-1.05 מיליון שקל, תשואה של כ-55% ב-6 וחצי שנים.

עוד תכניות

ברחוב קיבוץ גלויות 8, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.35 מיליון שקל. מדובר על דירה של 3 חדרים בשטח של כ-58 מ"ר בקומה רביעית. אותה הדירה נרכשה על ידי המוכר בשנת 2008 בתמורה ל-420 אלף שקל, תשואה של 220% ב-16 וחצי שנים.

• תשואה של 14% בשנה למשקיעים בדירות בראשון לציון
• 86 צמודי קרקע צפויים להיבנות בנטועה; כמה יעלה צמוד קרקע בגבול הצפון?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

ברחוב העצמאות, דירת 4 חדרים, 144 מ"ר, בקומה 1 מתוך 9, עם חניה, ב־2.24 מיליון שקל.

ברחוב שושנה דמארי, דירת 4 חדרים, 124 מ"ר, בקומה 11 מתוך 18, ב־2.97 מיליון שקל.

 ברחוב אפרסק, דירת 5 חדרים, 163 מ"ר, בקומה 13 מתוך 17, עם חניה ומעלית, ב־3.42 מיליון שקל