לקראת העלאת המע"מ: שיא במכירת דירות חדשות

במהלך חודש דצמבר 2024 נרכשו מספר שיא של 5,881 דירות, הנתון הגבוה ביותר מאז החל התיעוד המוסדר, ככל הנראה כתוצאה מהקדמת עסקאות טרם העלאת המע"מ בתחילת השנה. בנוסף, לראשונה מאז שנות האלפיים נמכרו במהלך החודש יותר דירות חדשות מדירות יד שניה, כך עולה מסקירה שמפרסם היום אגף הכלכלן הראשי באוצר. 

על פי הסקירה, במהלך חודש דצמבר נמכרו על יד קבלנים כ-5,881 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי. מדובר בגידול חריג של 111% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, וגידול של 118% ביחס לדצמבר 2022. בניכוי הרמה הגבוהה שנרשמה גם במכירות בסבסוד ממשלתי, הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש דצמבר ב-4,492 דירות, גידול של 102% בהשוואה לדצמבר 2023 וגידול של 98% בהשוואה לדצמבר 2022. בהשוואה לחודש הקודם נרשם גם כן גידול חד של 96%.

מכירת דירות חדשות. קרדיט: סקירת הנדל"ן של אגף הכלכלן הראשי באוצר

במבט כולל, במהלך חודש דצמבר נמכרו בשוק החופשי 11,261 דירות (כולל דירות בסבסוד ממשלתי), זינוק של 85% ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מודבר ברמה הגבוהה ביותר במספר העסקאות מאז חודש מרץ 2022, החודש שלאחריו החל בנק ישראל להעלות את הריבית במשק. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי עמד סך העסקאות בשוק החופשי על 9,872, גבוה ב-52% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, וגידול של 47% בהשוואה לדצמבר של 2022, וגידול של 79% בהשוואה לחודש הקודם.

• "מניות הבנקים כבר לא זולות, אבל עדיין אטרקטיביות"
• אפי קפיטל: 283 יחידות דיור נמכרו ברבעון הרביעי

בהשוואה רב שנתית של מספר העסקאות בשוק החופשי בחודשי דצמבר מאז 2002, נמצא כי חודש דצמבר מדורג במקום התשיעי, דרוג גבוה משמעותית בהשוואה לחודשים הקודמים, זאת כאמור על רקע רמה גבוהה במיוחד של רכישת דירות חדשות בשוק החופשי, אשר היתה כאמור הגבוהה ביותר שנרשמה בחודשי דצמבר מאז 2002. רמה גבוהה זו חלה במקביל לגידול משמעותי בשיעור הדירות שנמכרו עם הטבות מימון. מנגד, בדירות יד שניה, חרף הגידול המשמעותי שנרשם במספר העסקאות גם בפלח שוק זה, עדיין מדובר בדרוג נמוך יחסית של חודש דצמבר 24' בהשוואה היסטורית, כשלראשונה, מספר העסקאות בדירות יד שניה בחודש דצמבר היה נמוך מסך רכישת דירות חדשות.

מבצעי המימון ממשיכים להכתיב את הטון

על רקע הפופולאריות הגוברת של מבצעי קבלנים, באוצר החלו לפרסם בחודש שעבר נתונים על אודותיהם. הנתונים שמוצגים הינם רק עבור ארבעה אזורים בארץ, שכן רשות המסים טרם הוסיפה לקבצי העסקאות את שני המשתנים החדשים שנוספו לדיווח העסקאות - האם ניתנה הטבת מימון ואם כן, מה הם תנאי התשלום. באוצר מצאו כי באזור המרכז וחדרה ב-47% ו- 61% (בהתאמה) מהעסקאות, ניתנו הטבות מימון. לגבי אזור המרכז מדובר בגידול משמעותי בהשוואה לחודש נובמבר, אז עמד שיעור זה על 30%. כלומר, תוך חודש נרשם זינוק של קרוב ל-20% בשיעור הדירות שנמכרו עם הטבת מימון באזור המרכז. עם זאת יש לציין כי חל שינוי בתמהיל תנאי המימון באזור המרכז בין דצמבר לנובמבר, כאשר גדל משמעותית חלקן של העסקאות בהן ישנם שלושה מועדי תשלום, ולא שניים - בחתימה ובמסירה, המרמזים על הלוואת בלון שלקח הקבלן (ורשומה על שם הרוכש, אף כי הקבלן הוא שמשלם את הריבית עד פרעון ההלוואה). בעסקאות מסוג זה, בפרט כאשר תאריך המסירה הינו רחוק , הלוואת הבלון נפרעת עוד לפני מסירת הדירה, וזהו התשלום "האמצעי" של הרוכש (בין מועד החתימה למועד המסירה).

בניתוח תנאי התשלום נמצא כי במרבית העסקאות בהן ניתנו הטבות מימון, במועד החתימה משולם לא יותר מ-15% ממחיר הדירה. כך למשל, באזור המרכז עומד שיעור זה על 77% מהעסקאות ובאזור ב"ש על 57%. בהקשר זה, באזור ב"ש, בניגוד לממצאים באזור המרכז, חלק הארי של העסקאות עם הטבת מימון הינו עם שני מועדי תשלום בלבד (בחתימה ובמסירה). באזור ת"א עומד שיעור זה על 45% מהעסקאות בהן ניתנה הטבת מימון.

באזור ב"ש כמעט 60% מהרוכשים במבצעי מימון אלו זוהי דירתם ראשונה. גם באזור המרכז זהו הסגמנט הגדול ביותר, אף כי שיעורם נמוך משמעותית מאשר באזור ב"ש (מעט יותר משליש מהרכישות). מנגד, באזור ת"א המשקיעים הם הסגמנט בעל השכיחות היחסית הגבוהה ביותר, כאשר אלו מהווים שליש מהרוכשים. השכיחות היחסית השניה בגובהה באזור זה הינה של רוכשי דירה ראשונה. על רקע ממצאים אלו נציין כי בעבר, כאשר הטבות המימון היו מצומצמות משמעותית מאשר כיום, אלו ניתנו בעיקר לרוכשי "דירה בהמתנה" -  משפרי דיור שטרם מכרו את דירתם הקודמת. כיום שיעורם נע בין חמישית לשליש מסך העסקאות בהן ניתנה הטבת מימון.

עוד תכניות

עוד מצאו באוצר, כי באזור ב"ש כמעט 60% מהרוכשים במבצעי מימון אלו זוהי דירתם הראשונה. גם באזור המרכז זהו הסגמנט הגדול ביותר, אף כי שיעורם נמוך משמעותית מאשר באזור ב"ש (מעט יותר משליש מהרכישות). מנגד, באזור ת"א המשקיעים הם הסגמנט בעל השכיחות היחסית הגבוהה ביותר, כאשר אלו מהווים שליש מהרוכשים. השכיחות היחסית השניה בגובהה באזור זה הינה של רוכשי דירה ראשונה. על רקע ממצאים אלו מציינים באוצר כי בעבר, כאשר הטבות המימון היו מצומצמות משמעותית מאשר כיום, אלו ניתנו בעיקר לרוכשי "דירה בהמתנה"- דהיינו משפרי דיור שטרם מכרו את דירתם הקודמת. כיום שיעורם נע בין חמישית לשליש מסך העסקאות בהן ניתנה הטבת מימון.

• רוני בריק חוזר לתפקיד נשיא התאחדות הקבלנים; מה זאת ההתאחדות ומה התפקיד?
• משרד השיכון הטיל קנסות בהיקף חצי מיליון שקל על חברות בנייה
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

באר שבע בראש

בפילוח גיאוגרפי של מכירות הקבלנים בשוק החופשי בולט גם בחודש זה אזור ב"ש, עם 1,106 דירות שנמכרו בשוק החופשי (בנוסף נמכרו באזור זה עוד 299 דירות בסבסוד ממשלתי), הרמה השניה בגובהה שנרשמה באזור זה מאז תחילת שנות האלפיים. בסיכום שנתי, נמכרו באזור ב"ש 6,334 דירות חדשות בשוק החופשי בשנת 2024, רמת שיא לפחות מאז תחילת שנות האלפיים. נציין כי זהו האזור היחידי בו נשבר שיא במכירות הקבלנים בשוק החופשי בשנת 2024, כאשר הוא גבוה ב-21% מהשיא הקודם, שנרשם באזור זה בשנת 2015. ברמה הארצית רמת מכירות הקבלנים בשוק החופשי בשנה החולפת נמוכה ב-10% בהשוואה לשיא שנרשם בשנת 2021, כאשר באזורי חדרה, ת"א ורחובות הפער ביחס לשיא המכירות גבוה אף יותר (נע בין פער שלילי של 61% באזור חדרה לפער שלילי של 30% באזורי ת"א ורחובות).