השיטות של משכירים לשלם פחות מס

מס הכנסה על שכר דירה הוא מגוחך ועדיין יש שיטות רבות לצמצם את המס ככל הניתן. המס הוא אפס עד רף מסוים ומעליו יש אפשרות לשלם 10% על ההכנסה או לפי שיטה שמחייבת את הפער משכר הדירה לרף באופן כפול (הרחבה: מס על שכר דירה - כל מה שצריך לדעת), כשבפועל מדובר בשיעורי מס נמוכים מאוד לרוב האוכלוסיה של המשכירים. ועדיין יש שיטות רבות להפחתת המס. איך מורידים את המס בשיטות לגיטימיות ופחות לגיטימיות.

> העלים מס משכר דירה ב-2.2 מיליון שקל - וירצה 6 חודשי עבודות שירות - זה הכל?

ניצול תקרת הפטור

הדרך הכי פשוטה להימנע מתשלום מס היא להישאר מתחת לתקרת הפטור, שעומדת נכון ל-2025 על 5,654 ש"ח בחודש. מי שמכניס פחות מהסכום הזה לא חייב לשלם מס בכלל. משכירים שמחזיקים כמה דירות לפעמים רושמים כל דירה על שם בן משפחה אחר כדי שכל אחד יישאר מתחת לרף. יש גם כאלה שמחלקים את הבעלות על הדירה בין כמה שותפים, כך שכל אחד מהם מדווח על חלק קטן מההכנסה ולא עובר את התקרה.

תשלום מס מופחת של 10%

מי שעובר את תקרת הפטור אבל לא רוצה לשלם מס מלא, יכול לבחור במסלול של 10% מס על ההכנסה משכר דירה, בלי צורך להגיש דו"ח שנתי. זה מסלול שקל לנהל, אבל הוא לא מאפשר לקזז הוצאות כמו תחזוקה או משכנתא. מתאים בעיקר למשכירים עם הכנסות גבוהות, כי המס הרגיל עלול להיות משמעותית יותר יקר.

השכרה לקרובי משפחה

אם משכירים דירה לבן משפחה קרוב כמו ילד, הורה או אח, ובפועל לא גובים ממנו דמי שכירות, אפשר לטעון שאין בכלל הכנסה ולפיכך לא לשלם מס. יש גם כאלה שרושמים חוזה שכירות עם סכום נמוך במיוחד, כשהשוכר משלים את הפער בדרכים אחרות. הסוגייה הזו כמו סוגיות אחרות הגיעה לבית המשפט. פסק דין מפורסם בנושא הוא - פסק דין אליהו נגד רשות המסים. משפחה השכירה דירה לבנם הבוגר במחיר של 1,000 ש"ח בחודש, בעוד ששכירות דירה דומה באזור עמדה על 5,000 ש"ח. כשהגיע מועד חישוב המס, רשות המסים טענה שהעסקה אינה אמיתית, שכן הדירה בעצם ניתנה ללא תמורה מספקת ולכן יש למסות את ההכנסה כאילו הושכרה במחיר השוק. בית המשפט קיבל את עמדת רשות המסים - פסקי דין מרכזיים של רשות המסים מול משכירים – תובנות וסיפורים מהשטח

רישום ההכנסה כעסק

במקום לשלם מס הכנסה רגיל, משכירים מסוימים רושמים את הדירה במסגרת חברה בע"מ. זה מאפשר להם לנכות הוצאות כמו ריבית על משכנתא, שיפוצים ועמלות ניהול. היתרון הוא שמס החברות נמוך יותר מהמדרגות העליונות של מס הכנסה, והם גם יכולים לדחות חלק מהתשלומים למועד מאוחר יותר. אבל זה כבר לא יעבוד. החוק על המס על רווחים כלואים שכולל בתוכו גם מיסוי גבוה על חברות ארנק וחברות שהרווחיות שלהן עולה על 25% ירחיק את האופציה הזו. כמו כןף במקרים רבים גם רשות המס רואה בפעילות הזו - עסקה מלאכותית ואוסרת או קונסת את הנישום.

השכרה קצרה דרך פלטפורמות כמו Airbnb

חלק מהמשכירים מדווחים על השכרה כזמנית או עסקית, מה שמאפשר להם להימנע לכאורה ממס על כל הסכום. אם השכרה מוגדרת כהכנסה מעסק, ניתן לקזז הוצאות רבות, וכך להקטין את חבות המס. חשוב להבהיר שהפתרונות בשטח לא בהכרח מוסדרים בחוק. רשות המסים רואה במקרים רבים כאלו בריחה מתשלום מס. כל מקרה לגופו כשברגע שלא מדובר בהשכרה של דירה למגורים הרי שמדובר על עסק וחבות המס היא מלאה. 

שימוש בייפוי כוח והסכמים פנימיים

יש כאלה שמעבירים את ההכנסות דרך נאמנים, קרובי משפחה או חברות ניהול, כך שהתשלום לא נרשם כהכנסה ישירה שלהם. זו שיטה שנועדה להרחיק את הדירה מהדיווח הישיר של בעליה וליצור מבנה מס שיכול להוריד את חבות המס.זה תכנון בעייתי אבל הוא כאמור נעשה בשטח. רשות המסים מגדירה תכנונים כאלו כעסקאות מלאכותיות שכל מטרתן להימנע ממס ובהתאמה היא לא רואה בזה תכנון לגיטימי. 

קבלת תשלומים בחשבונות זרים

משכירים עם שוכרים מחו"ל לפעמים מבקשים שהתשלומים יועברו לחשבון בנק מחוץ לישראל, וכך מדווחים שההכנסה היא מחו"ל. במקרים מסוימים זה מאפשר דחיית מס או אפילו קבלת פטור חלקי, בהתאם לאמנות מס בין ישראל למדינות אחרות. שוב - זה קורה, זה לא לגיטימי. 

חלוקת הדירה לכמה יחידות נפרדות

יש מי שפשוט מחלקים את הנכס ומשכירים כל חלק בנפרד, כך שכל שוכר משלם סכום קטן שנשאר מתחת לתקרת הפטור. זה נפוץ במיוחד בדירות מפוצלות או השכרות לסטודנטים, שם קל לרשום כמה חוזים נפרדים. השיטה הזאת עדיין קיימת כאשר בעל הנכס (הדירה) רוכש דירה אחת ומחלק אותה ל-3/4 יחידות דיור ובכך למעשה גם בונה בצורה לא חוקית. להרחבה על עבירות וחריגות בניה ראו כאן.