ככה הקבלנים עבדו עלינו - הסוד של מחירי הדירות נחשף

הטעות הקשה של הלמ"ס במדד תשומות הבנייה האחרון, הביאה אותנו לחקור את המדד הזה בעשורים האחרונים. התוצאות קשות וכואבות, אבל נתחיל בתזכורת מהשבוע האחרון: מדד תשומות הבנייה עלה ב-2.6% בחודש ינואר שזה הרבה יותר ממה שקרה באמת בינואר. הלמ"ס שקללה את העלייה בשכר עובדי הבניין מאז המלחמה ועד ינואר לחודש ינואר. למה זה לא נעשה כפי שהיה צריך בכל חודש? לא ידוע. הלמ"ס היא אוטוריטה שאין עליה באמת פיקוח, אי אפשר לבקר אותה. זה מה שיש.

 המדד הגבוה הוביל אותנו לבקר את הלמ"ס על טעות נוספת של חוסר התאמה בין השטח לבין המספרים של הלמ"ס, מה שגרם לרוכשי דירות לקבל בינואר הצמדה גדולה, בעוד שהמציאות היא אחרת - הסכום צריך להתפלג על כל התקופה. אבל מסתבר שזו הבעיה הקטנה.

הבעיה הגדולה היא שהלמ"ס דרך טעות ועיוות של מדד תשומות הבנייה גרמה לעליות במחירי הדירות על פני יותר מ-10 שנים. נתחיל בתיאוריה ונעבור למספרים. דמיינו שמדד תשומות הבנייה מוטה כלפי מעלה במשך 14 שנים. כלומר, הקבלנים מייקרים את המחירים ביותר ממה שעלה להם בפועל. נשמע דמיוני, אבל נמשיך אם התיאוריה - אם זה קורה, אז הרווחים שלהם והרווחיות שלהם עולה. אנחנו - הציבור - משלמים את המחירים הגבוהים בגלל טעות של הלמ"ס במדד תשומות הבנייה. 

• לחקור את הלמ"ס - על הנתונים השגויים שפוגעים בציבור והאם זה יימשך?
• מדד תשומות הבנייה מזנק: איך זה משפיע על מחירי הדירות?

לקריאה נוספת -

>  לחקור את הלמ"ס - על הנתונים השגויים שפוגעים בציבור והאם זה יימשך?

> ההסבר של הלמ"ס לעיוותים במדד המחירים - זה לא אנחנו, זה אתם

> דניה סיבוס נגד הלמ"ס: מדד תשומות הבנייה שגוי וגורם נזק

עוד תכניות

מדד תשומות הבנייה שמשמש כמדד שאליו צמודים מחירי הדירות כי הוא אמור לבטא את עלות הדירה ואת העלייה בעלויות, נקבע ב-2011. בלמ"ס הגדירו משקולות לכל אחד מהסעיפים כשהסעיף המרכזי - עלות השכר התבססה על פועלים ישראלים (רובם ערבים) ועל ערביי השטחים/ פלסטינאים. 95% מהעובדים היו ישראלים, 5% פלסטינאים. מה קרה מאז? כמות הפלסטינאים והזרים זינקה כשעל פי הלמ"ס מדובר ב-30% מכח העבודה בתחום. 

• מחירי הדירות בהרצליה - כמה עולה דירת 2 חדרים בסוקולוב וכמה ברחבי העיר?
• הוד השרון: שפונדר פדלון משיקה את "בלנד" בהשקעה של 125 מיליון שקל
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

העובדים הפלסטינאים מרוויחים פחות מהעובדים הישראלים כך שבפועל השינוי בהרכבי העובדים, גם על פי גישת הלמ"ס הוריד את העלויות. אבל - הלמ"ס לא שינתה את המשקל של העובדים הפלסטינאים עד היום! אם זה היה משתנה לאורך הדרך זה היה מקטין את עלויות העבודה ומפחית את מדד תשומות הבנייה. זה מחדל גדול של הלמ"ס.

זה עוד לא הכל. יש רבבות שוהים בלתי חוקיים (שב"חים) פלסטינאים שעוסקים בבנייה. אפילו היום, אחרי 7 באוקטובר יש רבבות שמסתובבים בארץ. השכר שלהם נמוך עוד יותר והם מטים את משקל הפלסטינאים לאזור 50% ואפילו יותר (לפני ה-7 באוקטובר הם - מאושרים ושב"חים היו הרוב). זה אומר שבפועל ההטייה של עלות העבודה היא לכיוון עלות של פלסטינאים שהיא עלות זולה ביחס לעלות הפועלים הערבים הישראלים.  כלומר, מ-2011 ועד היום התמהיל השתנה כך שיש יותר פלסטינאים בשכר נמוך וזה היה אמור להוריד את מדד תשומות הבנייה שכאמור השכר הוא המרכיב המרכזי בו. זה לא קרה.

זה לא קרה כי לאף אחד לא אכפת. אף אחד לא שינה את המשקולות של המדד. לקבלנים אגב אכפת מאוד. הם בכו בשנה האחרונה על כך שהמדד לא מבטא את מה שקורה בשטח כי השכר עולה יותר מאשר המדד מציג, הם רק שכחו להגיד שזה שירת אותם במשך 13 שנים. זאת חוצפה, זאת הפקרות של ממש. מפקירים את הציבור והקבלנים מנצלים זאת עד הסוף. הם צודקים, למה הם צרייכם לעדכן שהמדד טוב להם, הם מרוויחים מזה.

מדד תשומות הבנייה עלה יותר ממה שהיה צריך לעלות - הקבלנים מרוויחים, הציבור אכל אותה

והנה המספרים - מדד תשומות הבנייה עלה מ-2011 ב-36.5%, בעוד שמדד המחירים לצרכן עלה ב-22%. למעשה, למעט בשלוש השנים האחרונות, מדד התשומות גובר בגדול על מדד המחירים לצרכן. ההפרש בתקופה זו מגיע לכ-12% לטובת מדד תשומת הבנייה. אבל, זה לא לוקח בחשבון את הירידה בשכר בשל שינוי הרכב העובדים בתקופה זו (עובדים פלסטינאים זולים יותר). ישנוי התמהיל והשב"חים מוזילים את עלות העבודה באופן דרמטי. אנחנו לא הצלחנו להגיע להערכות מדויקות, אבל מדובר באחוזים רבים. 

האחוזים האלו נעלמים על פני השנים ולכן אף אחד לא שם לב אליהם. דמיינו שמדובר בעלייה של 0.5% בשנה שנובעת מהטעות הזו. 0.5% בשנה על פני 14 שנה זה 7.2%, ואם זה 0.8% בשנה זה כבר 12% לאורך כל התקופה. ככה הקבלנים בשקט העמיסו עוד 0.5% או 0.8% בשנה ואולי יותר בלי שנשים לב. זה הצטבר לסכום גדול. ככה בעצם עבדו עלינו וזה מסביר את המחירים הגבוהים.   

ויש מקום אחד שיודע את האמת - הבורסה. חברות הנדל"ן שלפני 12-15 שנה היו בעיקרן חברות משפחתיות של עשרות מיליונים זינקו להיות חברות של מיליארדים עם רווחים עצומים. הקבלנים אומרים שהעלויות עולות ובכל זאת, מצליחים להגדיל את הרווחים בצורה דרמטית. איך זה ייתכן? ההסבר נמצא בפרטים הקטנים. בסעיפים הקטנים שהלמ"ס לא חוקר אותם ולא בודק אותם. הקבלנים נהנים מעלויות נמוכות בפועל, הם מעסיקים שב"חים ומעסיקים פלסטינאים, ומנגד הם מחייבים את הרוכשים בהצמדה כאילו מדובר בשכר גבוה. ככה הם מעגלים ומגלחים עוד קצת רווח שהולך ומצטבר. 

כשפותחים את הדוחות שלהם רואים את הרווחיות המרשימה, רואים את השגשוג וכשמתעמקים במדד תשומות הבנייה מבינים שהשגשוג הזה הוא בחלקו עיוות של נתונים. מסדרים אותנו והלמ"ס שותק.