ת"א שלא הכרתם - מה יהיה בעיר בשנים הבאות ומי ירוויח מכך?

תוכנית גדולה - רווחים גדולים. תוכנית המתאר החדשה בתל אביב מייצרת הון גדול לבעלי הדירות. ברגע שיש עלייה בזכויות הבנייה, פוטנציאל ההשבחה מתורגם לכסף גדול, וגם אם הפוטנציאל עדיין לא מומש - מוכרי הדירות יודעים לדרוש על הפוטנציאל תוספת. זה כמו לקנות דירה במקום שאמור לעבור התחדשות עירונית. המוכר ייקח בחשבון חלק מההשבחה העתידית, והוא מוכר בעצם אופציה להשבחה. זו רק זווית אחת של תוכנית המתאר הענקית לתל אביב, שאמורה לשנות את פני העיר. מה התוכנית כוללת, מה יקרה למחירים, ואיך תראה הבנייה לגובה? כל השאלות והתשובות 

מה מצב הבנייה בתל אביב כיום?

תל אביב היא אולי העיר הצפופה ביותר בישראל, עם כ-500 אלף תושבים ואוכלוסייה יומית שגדלה לכמיליון איש בשל כניסת עובדים ותיירים. הבנייה בעיר מורכבת מגורדי שחקים לצד אזורים ותיקים, כשכיום יש כבר כ-100 מגדלים עם יותר מ-25 קומות, כולל בניינים בני 60-40 קומות במרכז העסקים (מע"ר) של העיר.

כמה מגדלים יש בעיר כיום, ואיך זה צפוי להשתנות?

כאמור, כיום יש בתל אביב עשרות מגדלים בני 60-40 קומות, רובם באזורים של שדרות רוטשילד, הסיטי של תל אביב ומתחם הבורסה. על פי תוכניות תא/5500, צפויים להתווסף עוד כ-150 מגדלים עד 2035, כולל כמה בניינים בני 80 קומות באזורים של מחלף גלילות, נתיבי איילון ונווה שרת.

• היזם קלוד נחמיאס עם עסקת ענק בשדה דב: 337 דירות יוקמו
• הדילמה של תל אביב - האם תוספות מסחר יפגעו במחירי הדירות?

מי המגדלים הגבוהים ביותר בתל אביב רבתי כיום?

המגדל הגבוה ביותר כיום בתל אביב הוא עזריאלי שרונה, שמתנשא לגובה של 239 מטר וכולל 61 קומות. הוא הוקם ב-2017 ומשמש בעיקר למשרדים, אך כולל גם שטחי מסחר. המגדל השני בגובהו הוא מגדל משה אביב ברמת גן, שעם 235 מטר ו-68 קומות היה הגבוה ביותר בישראל במשך כמעט שני עשורים. 

בנוסף, ישנם גם מגדלי עזריאלי הוותיקים – העגול, המשולש והריבוע – שגובהם נע בין 169 ל-187 מטר. מגדל עזריאלי טאון שהושלם באחרונה מגיע ל-205 מטר, ומגדלי מידטאון מתנשאים ל-197 מטר. עם זאת, המצב עומד להשתנות עם השלמת מגדל עזריאלי ספירל, שצפוי להיות הבניין הגבוה בישראל - ויגיע ל-350 מטר, עם 91 קומות.

כמה תושבים צפויה תל אביב לאכלס בעוד עשור?

תל אביב צפוייה להגיע ליותר מ-700 אלף תושבים עד 2035, וזאת בהנחה שהתוכניות להתחדשות עירונית ופיתוח אזורי מגורים חדשים יתממשו במלואן. בנוסף, הצפי הוא שאוכלוסיית היוממות (עובדים שנכנסים לעיר אך לא גרים בה) תגדל לכ-1.5 מיליון איש ביום.

עוד תכניות

מה היא תוכנית תא/5500?

תוכנית המתאר החדשה של תל אביב-יפו נועדה לעדכן את מסגרת הפיתוח העירוני עד 2035, עם תוספת של 11.3 מיליון מ"ר למגורים, 6.1 מיליון מ"ר לתעסוקה, ושטחים נרחבים לתשתיות תחבורה ציבורית ושטחים ירוקים.

• חוק הרווחים הכלואים: "בעלי השליטה יעדיפו להשקיע בנדל"ן למגורים"
• "שכר הדירה במרכז יישאר יציב, בפריפריה הוא יירד"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

מה מצב מחירי הדיור בתל אביב כיום?

תל אביב היא העיר היקרה ביותר בישראל למגורים, עם מחירי דירות שנעים בין 40 אלף ל-80 אלף שקל למ"ר, ובמקומות מסוימים אפילו יותר - תלוי כמובן בסוג הנכס. המחירים הגבוהים נובעים מהיצע מוגבל, ביקוש גבוה ורמת חיים גבוהה יחסית. בשנים האחרונות ראינו עליות מחירים חדות, בייחוד באזורים המבוקשים כמו הצפון הישן, שדרות רוטשילד, שדרות ח"ן ושכונת פלורנטין, שבהם המחירים עלו פי שניים בתוך עשור.

איך תשפיע תוכנית המתאר החדשה על מחירי הדיור?

תוכנית תא/5500 מוסיפה פוטנציאל בנייה של יותר מ-11 מיליון מ"ר לשטחי מגורים, כלומר תוספת משמעותית של יחידות דיור חדשות. התיאוריה אומרת שהגדלת ההיצע תמתן את קצב עליית המחירים, אך בפועל התהליך ייקח שנים רבות עד שהפרויקטים החדשים יאושרו וייבנו. בטווח הקצר, אזורים שזוכים לתוספת זכויות בנייה עשויים דווקא לחוות עליית מחירים, מכיוון שהקרקע נהפכת ליקרה יותר.

האם בעלי הדירות מרוויחים מהתוכנית?

כן, בהחלט. בעלי נכסים באזורים שיקבלו זכויות בנייה נוספות – כמו גלילות, נווה שרת, מתחם רסקו, עתידים ונתיבי איילון – יראו עליית ערך משמעותית בנכסיהם. ככל שהתוכנית מאפשרת תוספת קומות או יחידות דיור, כך גדלה האפשרות ליזמים להציע להם פרויקטים של פינוי-בינוי או תמ"א 38 - מה שעשוי להפוך את הנכסים הקיימים למבוקשים הרבה יותר.

כיצד זכויות הבנייה יתורגמו לכסף עבור בעלי הדירות?

בעל דירה בשכונה שבה יש זכויות בנייה חדשות, יכול ליהנות מהמצב בכמה אופנים:

• מכירה במחיר גבוה יותר – ערך הקרקע עולה, ומשקיעים ויזמים מוכנים לשלם יותר.
• כניסה לפרויקט פינוי-בינוי – במקום דירה ישנה, הדייר יקבל דירה חדשה בשווי גבוה יותר.
• תוספת בנייה עצמית – במקרים מסוימים, ניתן להוסיף יחידות להשכרה או הרחבות לדירות קיימות. יש כאן גם היבטי מס והשבחה שצריך לקחת בחשבון.

מי יפסיד מהמהלך?

המרוויחים הגדולים הם בעלי הדירות והיזמים, אך יש גם מפסידים: 

• שוכרי הדירות – בטווח הקצר, עד שהתוספת תיושם, עלולים מחירי השכירות לעלות בשל הביקוש הגבוה והתחזית להתחדשות עירונית.
• ערי הלוויין – רמת גן, בני ברק, חולון ופתח תקווה עלולות להפסיד עסקים ותושבים שיעדיפו את תל אביב המשודרגת.
• תושבים קיימים – שכונות שייכנסו לתהליכי התחדשות עירונית עלולות ליהפך לאתרי בנייה במשך שנים, עם רעש, עומסי תנועה ושיבושים.

האם יהיו אזורים שבהם המחירים דווקא ירדו?

באופן תאורטי, אם ייתוספו דירות רבות בפרק זמן קצר, תיתכן ירידה מקומית במחירים. זה יכול לקרות באזורים שבהם ייבנו פרויקטים גדולים במיוחד, כמו גלילות ודרום תל אביב, שבהם עלול להיות היצע גדול של דירות חדשות בפרק זמן קצר יחסית.

מה קורה עם שטחי התעסוקה והמשרדים? האם יש עודף?

כיום תל אביב סובלת מעודף שטחי משרדים, בייחוד באזורים כמו רמת החייל ומתחם הבורסה. תוכנית תא/5500 מוסיפה עוד מיליוני מ"ר לתעסוקה - מה שעשוי להעמיק את הבעיה. ייתכן שבעתיד נראה מעבר של משרדים לשימושים אחרים, כמו מגורים או מסחר.

מהו מצב התחבורה בעיר, וכיצד היא תשפיע על הבנייה?

התחבורה הציבורית בתל אביב נמצאת בעיצומו של תהליך שינוי משמעותי. פרויקטים כמו הרכבת הקלה, המטרו והרחבת שבילי האופניים, צפויים להפחית את התלות ברכב פרטי ולהשפיע על דפוסי הבנייה וההתניידות של התושבים והעובדים בעיר. תוכנית תא/5500 מתחשבת בכך, ומציעה ציפוף מגורים ותעסוקה סביב קווי התחבורה החדשים.

כיצד הרכב האוטונומי ישפיע על הבנייה?

הגעת הרכב האוטונומי צפויה להפחית את הצורך בחניונים פרטיים - מה שעשוי לאפשר בנייה רוויה יותר במרכזי הערים. כמו כן, צפויים נתיבים ייעודיים לכלי רכב שיתופיים ולרכב אוטונומי, מה שישנה את מבנה הכבישים בעיר.

מה קורה עם שטחי המסחר בעיר? האם הם רווחיים?

תל אביב היא מרכז מסחרי חזק, אך עם המעבר לקניות אונליין והתרחבות שטחי המסחר בערים אחרות, נרשמת ירידה מסוימת בביקוש לשטחי מסחר גדולים. עם זאת, רחובות מסחריים מסורתיים, כמו אבן גבירול ושינקין, ממשיכים לשמור על כוחם. מנגד, העבודות הרבות על הרכבת הקלה והמטרו, פוגעות כבר כיום במסחר ברחובות העיר, ויהיה מעניין לראות מה יקרה לאחר שיסתיימו.

מה ההשפעה של תוספת גורדי השחקים על איכות החיים?

מצד אחד, הם מאפשרים מגורים נגישים יותר במרכז העיר ושימושים מעורבים. מצד שני, הם עשויים להכביד על תשתיות כמו בתי ספר, תחבורה ושטחים ציבוריים. העירייה מבטיחה לפתח שטחים ירוקים ומרחבים ציבוריים כדי לאזן זאת.

כיצד תא/5500 מתמודדת עם שטחים ירוקים וציבוריים?

התוכנית כוללת הגדלת פארקים עירוניים, יצירת ריאות ירוקות חדשות, והוספת שטחים פתוחים בגגות ובחצרות מבנים. כמוט כן, יש בה דגש על מרחבים ציבוריים נגישים.

מה תהיה השפעת ההתחדשות העירונית על תושבי השכונות הוותיקות?

שכונות כמו יד אליהו, נווה שאנן ויפו צפויות לעבור שינוי משמעותי. מצד אחד, שדרוג התשתיות יביא לשיפור איכות החיים. מצד שני, עליית מחירים עשויה להוביל לדחיקה של אוכלוסיות חלשות יותר (ג'נטריפיקציה).

מהו הצפי למחירי השכירות בתל אביב בעשור הקרוב?

מחירי השכירות צפויים להמשיך לעלות, בייחוד בטווח הקצר. בטווח הארוך, תוספת הדירות אמורה להקל מעט על הביקוש, אך סביר להניח שהמחירים יישארו גבוהים בשל הביקוש החזק למגורים בעיר.

כיצד הפרויקט ישפיע על הערים השכנות?

ערים כמו רמת גן, חולון ופתח תקווה עלולות לאבד חברות גדולות לטובת תל אביב בשל התמריצים להישאר בעיר. עם זאת, חלק מהעובדים יעדיפו לגור מחוץ לתל אביב בשל עלויות המחיה הגבוהות.

מתי יתחילו העבודות בשטח?

במידה שהתוכנית תאושר בוועדה המחוזית, העבודות צפויות להתחיל בהדרגה ב-2028-2027. ייקח כמה שנים נוספות עד שנראה את המגדלים החדשים עומדים על תילם.

כיצד עיריית תל אביב מתכננת להתמודד עם צפיפות גוברת?

באמצעות חיזוק התחבורה הציבורית, פיתוח שטחים פתוחים, יצירת פתרונות מגורים חדשניים ותכנון מותאם לאורח חיים עירוני אינטנסיבי.

האם יהיו שינויים בגבולות העיר?

התוכנית אינה כוללת שינוי בגבולות העיר, אך היא מציעה שיתופי פעולה אזוריים עם רשויות שכנות לצורך פיתוח משותף של תשתיות ודיור.

איך תיראה תל אביב בעוד 15-10 שנה?

העיר תיהפך ליעד מטרופוליני צפוף עוד יותר, עם מגדלים גבוהים יותר, תחבורה ציבורית משוכללת ורחובות מרובי שימושים. איכות החיים תהיה תלויה ביכולת של העיר להתמודד עם הצרכים הגוברים של התושבים.