שדה דב - העסקה הטובה של חג'ג', העסקה הפושרת של המדינה

שורה של חברות זכו ברכישת הקרקעות בשדה דב, כשהמחירים היו נמוכים יותר מהמכרז לפני כארבע שנים אז זכו בין היתר ישראל קנדה וחנן מור (שעברה הסדר חוב בגלל ההסתבכות המימונית בפרויקט). האם זה אומר שהמחירים של הדירות ירדו? ממש לא. זה אומר שהזוכות לקחו מרווחי ביטחון והן כנראה ירוויחו הרבה יותר מהרווח "הנורמלי" שלהן 15%.

ראשון להגיד שמדובר בעסקה נהדרת היה עמוס לוזון, שלוזון שלו רכשה קרקעות במתחם - עמוס לוזון: "רכשנו קרקע במחירים נמוכים מאור יהודה ונתניה, ברור שזו תהיה הצלחה", וכעת מדווחת קבוצת האחים חג'ג' על רווח צפוי של 460 מיליון שקל מהפרויקט בשדה דב בתרחיש שמרני ורווח של 900 מיליון שקל לפי המחירים הנוכחיים. הרווחיות תהיה 25%, כשגם ברווחיות של 15% יש לה רווח משמעותי. המספרים שלה הם דווקא שמרנים - מחיר למ"ר כולל מע"מ של 75 אלף שקל, וזה כשישראל קנדה מוכרים דירות לפי 90 אלף שקל למ"ר. 

הנהלת חג'ג' מוסרת למשקיעים פרטים על העסקה:  מדובר ברכישת קרקע בגודל 4,924 מ"ר שעליה החברה מתכננת להקים פרויקט שיכלול 350 דירות, שטחי מסחר ומשרדים. החברה מתכוונת לממן את הרכישה באמצעות מימון בנקאי ו/או צירוף משקיעים, כשהבנקים כבר הביעו עניין במימון של עד 80% מעלות הקרקע.

לפי ההערכות של חג'ג', עלות הבנייה הכוללת צפויה לעמוד על כ-56 אלף ש"ח למ"ר (כולל מע"מ), בעוד שהמחירים הממוצעים לדירות עם נוף לים במתחם עומדים על כ-90 אלף ש"ח למ"ר. בהנחה שהחברה תמכור במחירים כאלה, התקבולים הצפויים מהפרויקט יכולים להגיע לכ-2.75 מיליארד ש"ח והרווח לפני מס עשוי להיות כ-900 מיליון ש"ח, שהם כ-50% רווח מעלות (רווח גומי של 33.3%)

• האם מחירי הדירות בשדה דב בדרך למטה?
• כמה תרוויח ישראל קנדה מהפרויקט בשדה דב?

בתרחיש יותר שמרני, שבו המחירים הממוצעים יהיו 75 אלף ש"ח למ"ר, הרווח לפני מס יעמוד, להערכת הנהלת הקבוצה על כ-460 מיליון ש"ח. כדי להגיע לרווחיות של 15%, החברה תצטרך למכור במחירים של כ-65 אלף ש"ח למ"ר.

אלו רווחים אסטרונומיים וזה מבטא את הריבית היחסית גבוהה, אם כי סיכוי טוב שהיא עומדת לרדת ואת מרווח הביטחון הגדול שלקחו הקבלנים. גם בהתחשב במימון אפילו גבוה, זה ישאיר להם במקרה השמרני רווח של לפחות 200 מיליון שקל ובמקרה האופטימי סדר גודל של 700 מיליון שקל. הרווחים האלו הם יותר מהנורמה והם מבטאים הפסד של המדינה אולי בגלל מה שקרה בעבר במתחם ונפילתו של חנון מור, אולי בגלל התקופה שעדיין מלווה באי וודאות, תהיה הסיבה אשר תהיה - המדינה מכרה בזול. 

חג'ג' לא לבד - חג'ג' ואלקטרה נכנסים לשדה דב: פורסמו הזוכים במכרז רמ"י;  פרשקובסקי אחרי הזכייה בשדה דב: "אנחנו בדרך להוביל בדיור להשכרה"

• ועד הבית אחראי על תיקוני רטיבות בבניין? ומה זה רכוש משותף?
• השכונה הוותיקה של ראשון לציון בירידה חדה: מתחת ל־22 אלף שקל למ"ר
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"