העסקה הטובה של פרשקובסקי - העסקה הגרועה של שיכון ובינוי
שיכון ובינוי רכשה לפני שלוש וחצי שנים קרקע בשדה דב לדיור להשכרה ואחרי שמחקה חלק ממנה יש פוטנציאל למחיקה נוספת; פרשקובסקי רכשה בפחות מחצי מחיר וצפויה לרווח מרשים
העסקה של פרשקובסקי בשדה דב לרכישת קרקע שמיועדת להשכרה ארוכת טווח נעשתה לפי מחיר של 700 אלף שקל לדירה. שיכון ובינוי רכשה לפני 3 וחצי שנים ואז היא שילמה 1.7 מיליון שקל ליחידת דיור. התמהיל של המכרז וההרכב שלו די דומים, המיקום שונה, סביבת הריבית היום שונה ממה שהיה אז. המימון של היום יקר יותר.
יש מקום להבדל בין העלויות של יחידת דיור בין שני המקרים, במיוחד בשל העובדה שבשיכון ובינוי כבר נמצאים בשלב מתקדם יותר ביחס לפרשקובסקי שרק קנתה כעת. ככל שהזמן עובר יש כמובן עלויות נוספות שיש לייחס ליחידת הדיור. גם ההשקה של שיכון ובינוי תהיה לפני הפרוקיט של פרשקובסקי. שיכון ובינוי כבר הפחיתה בעבר את המחיר ליחידה. סך ההשקעה הכוללת שלה ברכישת קרקעות בשדה דב היתה באזור 2 מיליארד שקלים והיא הפחיתה סדר גודל של 25%, כלומר יחידת דיור רשומה אצלה במאזן בכ-1.3 מיליון שקל.
המחיר עדיין גבוה משמעותית מהמחיר אצל פרשקובסקי, אבל בהינתן ההתקדמות מול פרשקובסקי, הריבית ופרמטרים נוספים, נראה שגם אם תהיה מחיקה, היא לא תהיה גדולה מדי.
מחיר סביר בנקודת זמן הזו ליחידת דיור בשיכון ובינוי הוא 1-1.2 מיליון שקל ליחידה. זה לא מאוד רחוק מהמחיר בספרים, ועדיין מדובר על ירידה של כ-15%. השאלה אם שמאי יעשה זאת או שיבין את הרמז מהנהלת החברה וישאיר את השווי כפי שהוא.
- פרשקובסקי אחרי הזכייה בשדה דב: "אנחנו בדרך להוביל בדיור להשכרה"
- עמרם אברהם עבר את פרשקובסקי: "השווי שלנו עוד יגדל"
כך או אחרת, יש כאן עוד נקודה מאוד חשובה - פרשקובסקי קנתה בזול. למעשה, כל העסקאות לרכישת קרקעות בשדה דב שנעשו בשבוע שעבר היו במחירים סבירים. זה אולי נובע מהפחד מהסתבכות כפי שקרה לחנן מור, אולי זה נובע מהעלייה בריבית, בסיכון הגדול בשל התקופה. בסופו של דבר היזמים הציעו הצעות שהשאירו להם רווחים הרבה יותר גדולים מבעבר. אם בעבר כשניגשו למכרז ביקשו להרוויח 15% וההצעה התבססה על רווחיות כזו, במכרזים האחרונים מדובר על 25%.
כלומר, הם הגישו הצעות מאוד נמוכות, וכך גם פרשקובסקי. 700 אלף שקל ליחידת דיור זו הצעה נמוכה, במיוחד בהינתן שכן צפויה הורדת ריבית בחודשים הקרובים והורדת ריבית משפרת מאוד את המודל של השכרה ארוכת טווח. בהשכרה ארוכת טווח היזם מקבל תשואה יחסית נמוכה ובונוס של השבחה של ערך הדירות על פני 20 שנה כי הוא קנה בהנחה של 20-25%, חוץ מזה יש את הרווח היזמי שכאמור גדל, כך שעל פני התקופה של השכרה ארוכת טווח שנעשית יחסית במחיר זול, יש רווחים ממוצעים-משוקללים בשנה של 2% לפחות. זה עם דמי השכירות ועליית ערך הדירות עשוי להגיע לכ-7%-8% באופן שמרני (בפועל עם עליית מחירי דירות ממוצעת של 4% בשנה מדובר על תשואה של כ-10%). בריבית הנוכחית, קשה לממן פעילות כזו בעיקר כי המממנים והיזמים רוצים לראות תזרים ועסקאות כאלו מבטאות רווחי השבחה לא תזרימיים. אבל עוד חצי אחוז למטה ויש כאן בשר ליזמים
פרשקובסקי תהנה מכל העולמות - גם קיבלה הנחה ענקית כי תמחרה את "כל הרע" בעסקה ורכשה בסכום של 670 מיליון שקל קרקע שעשויה להיות שווה כמה מאות מיליונים יותר בפרק זמן של שנה מהיום) וגם תהנה כשהריבית תתחיל לרדת. פרשקובסקי אחרי הזכייה בשדה דב: "אנחנו בדרך להוביל בדיור להשכרה"
