דירה בהנחה - המדינה סבסדה דירות ב-50 מיליארד שקל; מי הרוויח?

"פיצחנו את השיטה, עשינו הרבה מאוד כסף בתוכנית מחיר למשתכן" אמר אלון עמרם, יו"ר חברת עמרם נדל"ן ובנו של המייסד בראיון לכלכליסט. עמרם הפכה מחברה קטנטנה לחברת ענק בזכות פרויקטי מחיר למשתכן והיא נסחרת בבורסה אחרי שהנפיקה בשנה שעברה בכ-2.4 מיליארד שקל. השיטה היא ברורה ונפוצה כעשרות רבות של חברות נדל"ן אשר התעשרו בזכותה. קונים מהמדינה בזול, מוכרים גם בזול, אבל עם מרווחים מרשימים. המדינה היא המשווקת, אין בעיה של מכירות ושיווק, הדירות מבוקשות כמו לחמניות חמות. המדינה, וזה לא מפתיע, לא הבינה שהיא צריכה להקטין את הרווחיות של הקבלן היזם והמבצע. לחברות המתמודדות אין מקום לרווח של 15%. היא נתנה לכוחות השוק להתחרות, אבל גרמה לכך שהחברות האלו הרוויחו הרבה יותר מאשר בפרויקטים רגילים. 

עמרם היא אולי 5% משוק המחיר למשתכן, כנראה שבפועל גם לא חצי מזה וכשמבינים את סדרי הגודל מקבלים שהקבלנים הרוויחו עשרות רבות של מיליארדי שקלים בלי סיכון. הם גם היו עובדים בשביל חצי ושליש מהרווח, אבל כשהמדינה נותנת - לוקחים. 

הנתונים האלו מתחברים לנתונים שפורסמו היום - המדינה סבסדה קרקעות למחיר למשתכן ודירה בהנחה בסכום של 50 מיליארד שקל. הסבסוד הממשלתי של הדירות המוזלות היה יקר משמעותית מההערכות הקודמות. לפי בדיקה חדשה של משרד האוצר, הסכום גדול פי 2 ומעלה ממה שהוערך בעבר. ולזה כאמור יש להוסיף את הרווחים שניתנו לקבלנים שזה גם סוג של עלות הפרויקטים האלו. 

• האם זכיתם בדירה בהנחה? ההודעות בדרך
• שר הבינוי והשיכון פתח את ההגרלה התשיעית של תוכנית "דירה בהנחה"

למה הסבסוד כל כך גבוה?

המדינה מכרה קרקעות במחירים נמוכים משמעותית מהשוק, כדי להוריד את מחירי הדירות עבור הזכאים בתוכניות כמו מחיר למשתכן ודירה בהנחה. המחיר הזול שניתן לקבלנים הוביל לאובדן הכנסות בסדר גודל של עשרות מיליארדים. הבעיה היא שלא ברור כמה מהכסף הזה באמת הועיל להורדת מחירי הדיור, וכמה ממנו פשוט הפך להנחות שניתנו למעטים, בזמן שהשוק המשיך לעלות בקצב גבוה.

'דירה בהנחה' ממשיכה – לפחות בינתיים

למרות כל הדיבורים על ביטול, משרד הבינוי והשיכון הודיע שהתוכנית 'דירה בהנחה' ממשיכה. השנה צפויים לצאת לשיווק 20,000 דירות נוספות במסלול 'מחיר מטרה', שמספק קרקע מסובסדת ליזמים, כדי שיוכלו להציע דירות בהנחה. הגרלה חדשה תיפתח בין פסח ליום העצמאות, עם 5,000 דירות נוספות לזכאים. חיילי מילואים ימשיכו לקבל עדיפות מסוימת בתוכנית.

האוצר עדיין לא התחייב לממן את התוכנית בטווח הארוך, ולכן לא ברור אם זה יימשך גם בשנים הבאות. מנכ"ל משרד השיכון, יהודה מורגנשטרן, אמר לאחרונה שבכוונת המשרד לדחוף לשיווק נרחב של דירות בהנחה, למרות החששות שהאוצר עלול לקצץ את התקציבים. גם שר השיכון, יצחק גולדקנופף, הצהיר שהם יפעלו להאריך את התוכנית, וציין שחשוב להם להמשיך לספק פתרונות דיור לצעירים ולמשפחות מהמעמד הבינוני.

כמה דירות הוגרלו עד עכשיו?

במהלך השנים יצאו לא מעט דירות במסגרת התוכניות המסובסדות: 'דירה בהנחה' (2022-2024) – 49,500 דירות הוגרלו. 'מחיר למשתכן' (2017-2020) – 64,000 דירות הוגרלו.סך הכול – יותר מ-113,00 יחידות דיור שהוצעו לציבור בהנחה משמעותית.

• כמה עולה דירה בעיר הצפונית והאם היא יכולה להיות השקעה טובה?
• סיפורו של בניין ברחוב בן צבי בקריית מוצקין; ובכמה עלו המחירים בעיר בשנים האחרונות?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

בהגרלה האחרונה של 'דירה בהנחה', שנערכה בסוף 2024, 98,000 אנשים נרשמו, אבל רק 4,000 דירות היו זמינות. זה אומר שהתחרות עדיין מטורפת, ורוב הזוגות הצעירים פשוט נשארים בלי דירה.

האם התוכנית באמת עזרה להורדת מחירי הדירות?

כאן הוויכוח מתחיל. מצד אחד, מי שזכה בהגרלות קיבל הנחה משמעותית – לעיתים של מאות אלפי שקלים. מצד שני, מחירי הדירות לא ירדו בשוק החופשי, אלא המשיכו לעלות. כלומר, התוכנית עזרה בעיקר לקבוצה קטנה של זכאים, ולא השפיעה משמעותית על כלל מחירי הדיור. בנוסף, בגלל שהמדינה מכרה קרקע זולה ליזמים, היא ויתרה על הכנסות ענקיות שיכלו ללכת לתקציבים אחרים, כמו בריאות וחינוך.

שאלות ותשובות – מחיר למשתכן, דירה בהנחה ומה זה אומר לנו

איך המדינה הפסידה 50 מיליארד שקל?

בגלל שהיא מכרה קרקע במחירים נמוכים מהשוק, מה שאומר שהכנסות המדינה היו נמוכות בהרבה לעומת מחירי הקרקעות הרגילים.

למה ההערכות הקודמות היו כל כך נמוכות?

כי הן כללו רק את ההשקעה הישירה של המדינה ואת הפיצויים שניתנו לקבלנים, אבל לא חישבו נכון את היקף אובדן ההכנסות האמיתי.

האם 'דירה בהנחה' באמת תימשך?

נכון לעכשיו, התוכנית נמשכת, אבל זה תלוי בתקציבים. אם האוצר יחליט לקצץ, ייתכן שהיא לא תשרוד אחרי 2025.

כמה אנשים באמת מצליחים לקנות דירה דרך התוכניות האלה?

הביקוש מטורף – בהגרלה האחרונה נרשמו 98,000 אנשים, אבל רק 4,000 דירות שווקו. כלומר, רוב האנשים פשוט לא זוכים.

מה ההבדל בין 'מחיר למשתכן' ל'דירה בהנחה'?

שתיהן מבוססות על אותו עיקרון – קרקע מסובסדת, שמוזילה את מחירי הדירות. ההבדל העיקרי הוא שהגרלות 'דירה בהנחה' כוללות גם מסלולים כמו מחיר מטרה וגם הטבות לחיילים משוחררים.

מה יקרה למחירי הדירות אם התוכנית תופסק?

קשה לדעת. אם התוכנית תיפסק, יכול להיות שהמחירים דווקא יעלו, כי לא תהיה חלופה לדירות מוזלות. מצד שני, חלק מהאנליסטים טוענים שהתוכנית גם עיוותה את השוק, ושהפסקתה דווקא תוביל לשיפור.

אז האם תוכניות הסבסוד באמת שוות את זה?

זו שאלה מורכבת. מצד אחד, הן עזרו לאנשים מסוימים לקנות דירות במחיר נוח יותר. מצד שני, המחירים בשוק החופשי המשיכו לעלות, והמדינה ויתרה על עשרות מיליארדי שקלים שיכלו להיות מושקעים בדברים אחרים.

בשורה התחתונה, המדינה הוציאה הרבה כסף – ועדיין אין פתרון אמיתי למחירי הדיור בישראל.