כמה עולה דירה בעיר הצפונית והאם היא יכולה להיות השקעה טובה?

האם קצרין בדרך להפוך ליעד נדל"ני מבוקש או שזו עוד יוזמה שתתקשה להתרומם? העיר הקטנה בצפון רמת הגולן מתחדשת עם "רובע 12" – שכונה ענקית שתוסיף לעיר כ-1,800 יחידות דיור, כולל דירות מסובסדות במחירי "מחיר מטרה" לצד וילות יוקרה ב-6 מיליון שקל. מצד אחד, מדובר בתוספת משמעותית שתגדיל את מספר יחידות הדיור בעיר ביותר מ-60%, אבל מצד שני, קצרין עדיין סובלת מביקושים נמוכים, וניסיון העבר מלמד שמחיר נמוך לבד לא מביא תושבים.

הצפון נמצא בתחילתו של תהליך שיקום משמעותי, עם הבטחות של המדינה להשקיע בו ולהפוך אותו לאזור מגורים חזק יותר. אחרי המלחמה, יש דיבור על צמיחה מחודשת ועלייה בביקושים, אבל זה עדיין לא קורה. בינתיים, היזמים מנסים לשווק את קצרין ואת הפוטנציאל הגלום בה, אבל זה לא פשוט – בעיקר כשאין עדיין ודאות לגבי עתיד האזור מבחינת ביטחון, תעסוקה ושירותים ציבוריים. עם זאת, המחירים מפתים מאוד. 

הנה העסקאות האחרונות בקצרין, ובהמשך כל השאלות והתשובות על השכונה החדשה וההרחבה הגדולה בעיר:

גבעון 1 – דירת 5 חדרים, קומה שנייה, שטח 120 מ"ר, נמכרה ב־885,000 ₪ (7,375 ₪ למ"ר) בתאריך 06/02/2025.
כיבוש 4 – דירת 4 חדרים, קומה שנייה, שטח 99 מ"ר, נמכרה ב־741,000 ₪ (7,485 ₪ למ"ר) בתאריך 06/02/2025.

• סיפורו של בניין ברחוב בן צבי בקריית מוצקין; ובכמה עלו המחירים בעיר בשנים האחרונות?
• האנטישמיות דוחפת - עלייה בביקושים לדירות מיהודים בחו"ל

כיבוש 6 – דירת 3 חדרים, קומה שנייה, שטח 80 מ"ר, נמכרה ב־610,000 ₪ (7,625 ₪ למ"ר) בתאריך 06/02/2025.
עמל 8 – דירת 5 חדרים, קומה שנייה, שטח 120 מ"ר, נמכרה ב־885,000 ₪ (7,375 ₪ למ"ר) בתאריך 02/02/2025.

נעמן 3 – דירת 5 חדרים, קומה ראשונה, שטח 123 מ"ר, נמכרה ב־930,000 ₪ (7,561 ₪ למ"ר) בתאריך 02/02/2025.
אביכזר 1 – דירת 4 חדרים, קומה שלישית, שטח 110 מ"ר, נמכרה ב־880,000 ₪ (8,000 ₪ למ"ר) בתאריך 28/01/2025.

אלונים 25 – קוטג' דו משפחתי, קומה ראשונה, שטח 97 מ"ר, נמכר ב־1,100,000 ₪ (11,340 ₪ למ"ר) בתאריך 26/01/2025.
נעמן 5 – דירת 4 חדרים, קומה ראשונה, שטח 99 מ"ר, נמכרה ב־741,000 ₪ (7,485 ₪ למ"ר) בתאריך 23/01/2025.
המושלים 82 – דירת 3 חדרים, קומה ראשונה, שטח 79 מ"ר, נמכרה ב־609,000 ₪ (7,708 ₪ למ"ר) בתאריך 23/01/2025

המחירים האלו די קרובים למחירים בשכונה החדשה בפרויקטים של מחיר למטרה, אך כמובן שהמחירים בשוק החופשי (לא מחיר מטרה) בשכונה החדשה גבוהים משמעותית. ברובע 12 ימכרו במחיר למטרה דירות 5 חדרים ב-900 אלף שקלים, דירות 3 חדרים ב-600 אלף שקל.  בשוק החופשי  דירת 5 חדרים תעלה מעל 1.5 מיליון שקל ודירת 3 חדרים מעל 1 מיליון. ועדיין המחירים מפתים, השאלה אם יצליחו להרים את העיר מבחינת תעסוקה. המדינה אומצרת שהמטרה להעצים את הצפון, אבל יש כמובן מגבלות תקציביות וגם אם הכוונות אמיתיות זה יכול לקחת זמן רב.  

• סדקים בתוכנית השימור בתל אביב: הפסיקה שעשויה לשנות את פני העיר
• האם מתווכי דירות יהפכו לצדיקים? על התקנות החדשות והאם להיעזר במתווך
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

שאלות ותשובות על השכונה החדשה וקצרין בכלל

מה כוללת השכונה החדשה?

"רובע 12" נבנה בדרום-מערב קצרין, על שטח של 344 דונם. הפרויקט כולל מבני מגורים בני 4-5 קומות עם דירות 3-5 חדרים, לצד נכסים יוקרתיים כמו פנטהאוזים, דירות גן וצמודי קרקע דו-משפחתיים. חלק מהווילות כוללות צימרים ובריכות שחייה.

מה מחירי הדירות בשכונה?

במסגרת "מחיר מטרה" נמכרו דירות 3 חדרים בכ-600 אלף שקל, דירות 4 חדרים ב-765 אלף שקל, ודירות 5 חדרים ב-900 אלף שקל. המחיר הממוצע למ"ר עמד על כ-7,600 שקלים למ"ר.

בשוק החופשי המחירים גבוהים יותר:

איך המחירים בהשוואה לשוק הדירות מיד שנייה בקצרין?

מחירי הדירות החדשות בשכונה גבוהים ב-10%-15% ממחירי דירות יד שנייה בעיר. מצד שני, רוכשי הדירות במסלול "מחיר מטרה" קיבלו הנחות של  כ-40%  ממחירי השוק.

מה מיוחד בפרויקט הזה?

בניגוד להגרלות אחרות של דירות מסובסדות, כאן הפרויקט התקדם במהירות. הקרקע שווקה במכרז "תכנן ובנה" כבר ב-2022, וב-2023 התקיימו הגרלות ראשונות. הדירות הראשונות כבר נמכרו והיזמים מתכננים לסיים את הפרויקט בתוך שנים ספורות.

האם יש ביקוש לדירות החדשות?

זו השאלה הגדולה. קצרין אינה יעד נדל"ני חם, ונכון להיום, רק כ-160-200 דירות נמכרות בעיר בשנה כולה. מדובר בקצב נמוך משמעותית מהיקף הבנייה המתוכנן, ולכן האתגר הגדול הוא לא רק למכור את הדירות, אלא גם לשכנע אנשים לעבור לגור בעיר.

מה היתרונות של קצרין לעומת ערים אחרות?

קצרין ממוקמת באזור ירוק ופתוח עם איכות חיים גבוהה, אוויר נקי וגישה לטבע. מי שמחפש אלטרנטיבה למגורים בצפיפות העירונית של המרכז עשוי למצוא פה יתרון משמעותי. עם זאת, העיר עדיין רחוקה ממרכזי תעסוקה גדולים, ואין בה תחנת רכבת – מה שהופך את הנסיעה היומית לעבודה למאתגרת.

מה האתגר הכי גדול של היזמים?

מעבר לשיווק הדירות עצמן, האתגר המרכזי הוא לשווק את קצרין כיעד מגורים אטרקטיבי. מחירים נמוכים זה לא מספיק – צריך גם מקומות עבודה, תשתיות מתקדמות, חינוך איכותי ושירותים עירוניים ברמה גבוהה כדי לשכנע משפחות לעבור לכאן.

האם הפרויקט מתאים יותר למשקיעים או לרוכשים למגורים?

לרוכשים למגורים מדובר בהזדמנות לקנות דירה במחיר נמוך יחסית עם איכות חיים גבוהה. מצד שני, מי שקונה להשקעה צריך להביא בחשבון שהביקוש באזור לא בהכרח יציב, ושערך הנכסים עלול שלא לעלות במהירות כמו במרכז הארץ. התשואה למשקיעים לא יציבה והיא מוערכת בכ-3%-3.5%. 

מה העירייה והיזמים מתכננים כדי למשוך תושבים חדשים?

יזמי הפרויקט נערכים לקמפיין שיווקי אגרסיבי שבו ינסו למכור לא רק את השכונה, אלא את קצרין עצמה. ההצלחה תושפע בעיקר ממידת ההשקעה של הרשויות בתשתיות, חינוך, תחבורה ויצירת מקומות עבודה.

מה המדינה מתכננת לעשות כדי לקדם את הצפון?

בשנה האחרונה הוכרזו תוכניות להגדלת האוכלוסייה בצפון ולהשקעה בתשתיות. מדובר בהשקעות משמעותיות שאמורות להפוך את האזור לאטרקטיבי יותר, אבל בפועל, יישום התוכניות עשוי לקחת שנים.

אז האם מדובר בהזדמנות השקעה או הימור מסוכן?

אם העיר תצליח לייצר ביקושים, מחירי הדירות החדשות עשויים לעלות עם הזמן. מצד שני, אם קצרין לא תצליח לשנות את תדמיתה ולהגדיל את מספר התושבים, הדירות עלולות להישאר ריקות או להימכר במחירים נמוכים משמעותית מהציפיות. בשורה התחתונה: "רובע 12" הוא פרויקט שאפתני שיכול לשנות את פני קצרין, אבל כדי להצליח, הוא יצטרך יותר ממחירים נמוכים – הוא יצטרך להביא איתו גם תעסוקה, חינוך ושירותים ציבוריים ברמה גבוהה. אם העיר תצליח להפוך את עצמה לאטרקטיבית, זו יכולה להיות הזדמנות מצוינת לרוכשים ולמשקיעים. אם לא – הדירות עלולות להישאר ללא ביקוש, והעיר תישאר עם הרבה הבטחות שלא מומשו.