האם מתווכי דירות יהפכו לצדיקים? על התקנות החדשות והאם להיעזר במתווך

כללי האתיקה החדשים בשוק התיווך נכנסו לתוקף. הם מחייבים מתווכים לחשוף מידע קריטי ולמנוע פרקטיקות מפוקפקות. אבל חלק גדול מהמתווכים בפועל לא עבר הסמכה, לא מתעניין באתיקה ומוסר, אלא במכירת הנכס וקבלת העמלה השמנה. מה יעזרו תקנות כמו - "צריך לגלות לרוכש במידה וידוע לך שיש בעיות בדירה כמו רטיבות" , אם המתווך יכול לטעון - "לא ידעתי". מדובר בעיקר בניסיון להעצים את מקצוע מתווך הדירות, אחרי שורה של מקרים שבהם המתווכים רימו-שיקרו, סיפרו מעשיות לצדדים כדי לסגור עסקה וזה עוד לפני שנכנסים להחתמת לקוחות על הסכמים עם דמי תיווך גבוהים ודרקוניים.     

התקנות מחייבות לכאורה ומי שעובר עליהם יכול להיתבע, אבל המסר שעולה מהם הוא שמי שעובד לא בשקיפות עלול להמשיך לעבוד לא בשקיפות. המתווכים הישרים ימשיכו לעשות עבודה טובה לכל הלקוחות, המתווכים הלא ישרים אומנם יכולים כעת להיות מאוימים על ידי החוק והלקוח יכול תבוע אותם, אבל מאוד קשה יהיה להוכיח מה המתווך ידע או לא ידע בזמן העסקה. על פי התקנות על המתווכים לפעול בשקיפות, להציג מידע מהותי ללקוחות ולמנוע מניפולציות שהיו נפוצות בשוק. המטרה בתקנות האלו היא לצמצם את את חוסר האמון של הציבור במתווכים ולמנוע תרגילים כמו הסתרת ליקויים משמעותיים ומניעת מידע תכנוני חיוני מהרוכשים. לא בטוח שזה יעזור באופן משמעותי. 

על פי הנתונים, בישראל רשומים כיום כ-24,900 מתווכים, אך רק חלקם פועלים בצורה הוגנת ומקצועית. סקר שנערך על ידי משרד המשפטים מצא כי 30% מהנשאלים חוו התנהלות לא הוגנת מצד מתווכים, כאשר קרוב ל-60% מהם היו שוכרי דירות ו--40% רוכשי דירות. התקנות החדשות נועדו לגרום לכך שהמידע שמתווכים מספקים יהיה מדויק, שקוף ומהימן, ויחזק את האמון הציבורי בענף.

• השוכר רכש את הדירה, המתווך תבע - ומה החליט השופט?
• לקוח רכש את הדירה חודשים אחרי שמתווך הראה לו אותה - האם הוא צריך לשלם עמלת תיווך?

מהו השינוי המרכזי בתקנות החדשות?

לראשונה נקבעו כללי אתיקה מחייבים לכל מתווך, הכוללים חובת גילוי מידע מהותי על הנכס, איסור על פרסום מודעות כוזבות והגבלת פעולות שמאיות ומשפטיות. המתווכים יחויבו למסור מידע מפורט על הנכס לרבות בעלות, רישום בטאבו, שטח מדויק, תשלומי חובה, ליקויים פיזיים ותכנוניים ומגבלות משפטיות.

האם מתווכים עדיין יכולים לפרסם דירות ללא אישור הבעלים?

לא. התקנות מחייבות את המתווך לקבל אישור מבעל הנכס לפני פרסום דירה למכירה או להשכרה. כמו כן, על המתווך להסיר פרסום של נכס שנמכר או הושכר.

מהו מסמך הגילוי החדש שעל המתווכים למסור?

זהו מסמך חובה שכולל מידע רשמי על הנכס, כולל זיהוי בעלי הזכויות, שטח הדירה (על בסיס מסמך רשמי כמו טאבו או ארנונה), תשלומי חובה, סטטוס חוקי של הדירה וליקויים ידועים. במקרה של השכרה, המסמך יכלול גם מידע על כל העלויות הנלוות.

האם מתווך יכול לדרוש עמלה משני הצדדים?

כן, אך עליו ליידע במפורש את שני הצדדים ולוודא שהם מסכימים לכך מראש ובכתב.

מה יקרה אם מתווך יסתיר מידע מהותי על הדירה?

אם יתגלה שהמתווך הסתיר מידע קריטי – למשל, רטיבות חמורה או חריגות בנייה – הוא עלול לעמוד בפני תביעה משפטית או שלילת רישיון.

• סדקים בתוכנית השימור בתל אביב: הפסיקה שעשויה לשנות את פני העיר
• כמה עולה דירה בעיר הצפונית והאם היא יכולה להיות השקעה טובה?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

מה לגבי פרסומים כוזבים של מתווכים?

נפוצה בשוק תופעה שבה מתווכים מפרסמים דירות שלא באמת קיימות, רק כדי למשוך לקוחות. לפי התקנות, פרסום כזה הוא עבירה שעלולה להוביל להליכים משמעתיים ואף לקנסות כבדים.

איך התקנות מתייחסות לנכסים שנמכרים בכינוס נכסים?

מתווכים יחויבו ליידע לקוחות אם הנכס מוצע למכירה במסגרת כינוס נכסים, ולא יוכלו להסתיר מידע זה במטרה לשפר עמדות מיקוח.

האם מתווכים יוכלו להמשיך להציג "הערכת שווי נכס בחינם"?

לא. אסור למתווכים להעריך שווי נכס, פעולה שמותרת רק לשמאי מקרקעין. מתווכים שנתבעו על כך בעבר ניסו לטעון כי מדובר ב"המלצה כללית", אך כעת הפרקטיקה נאסרת לחלוטין.

האם שוכרים ורוכשים עדיין צריכים לבדוק נכס באופן עצמאי?

כן, אך כעת יש למתווכים אחריות מוגברת לספק מידע אמין. עם זאת, מומלץ תמיד לבצע בדיקות נוספות כמו בדק בית ובירור סטטוס תכנוני בעירייה.

מהן ההשלכות הצפויות על המתווכים בעקבות התקנות החדשות?

חלק מהמתווכים מביעים חשש מגל תביעות נגד מי שלא יעמוד בכללים החדשים. מצד שני, מתווכים הפועלים ביושר טוענים שהשינוי מבורך והוא יחזק את מעמדם מול לקוחות.

איך ניתן להגיש תלונה נגד מתווך שמפר את הכללים החדשים?

לקוחות שנפגעו יכולים לפנות לרשם המתווכים במשרד המשפטים, שיבחן את התלונה ויוכל להטיל עונשים כמו קנסות, הקפאת רישיון או שלילה.

האם התקנות באמת ישנו את הענף?

התקנות צפויות לצמצם את ההתנהלות הבעייתית בענף, אך לא למגר אותה כשיהיו עדיין מתווכים רבים שלא יפעלו באופן שקוף וישר. השאלה גם עד כמה התקנות יאכפו בפועל. במשרד המשפטים מבטיחים פיקוח הדוק יותר, אך רק הזמן יגיד האם הציבור אכן ירגיש את השינוי בשטח.