סדקים בתוכנית השימור בתל אביב: הפסיקה שעשויה לשנות את פני העיר
בית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב קבע בפסק דין חלקי כי תוכנית השימור העירונית גורמת לפגיעה במקרקעין, וביטל את טענת העירייה כי מיתוג נכס כמיועד לשימור מעלה את ערכו; האם מדובר ברעידת אדמה?
לאחר יותר מעשור של דיונים, בית משפט לעניינים מנהליים בתל אביב נתן פסק דין חלקי בעררים שהוגשו נגד התוכנית לשימור מבנים של תל אביב. התוכנית הולידה שני סוגים של הליכים בין בעלי הנכסים לבין הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב-יפו: הסוג הראשון – תביעות לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, במסגרתן טענו בעלי הזכויות כי תכנית השימור פגעה בערך המקרקעין. הסוג השני – עררים כנגד דרישות תשלום היטל השבחה שדרשה הוועדה המקומית, בטענה כי תוכנית השימור העלתה את שווי המקרקעין, ומכאן על בעלי הזכויות לשלם היטל השבחה בהתאם.
ההליכים בעניין תביעות הפיצוי נידונו בוועדה המקומית ונדחו כולן, ובגין זאת הוגשו שורה של עררים לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה. ההליכים בעניין השגות בעלי הנכסים על הדרישות להיטל השבחה, חלקן הופנו לשמאי מכריע וחלקן נידונו ישירות על ידי ועדת הערר. הדיונים בוועדת הערר בעררים השונים נמשכו למעלה מעשור.
הפסיקה של ביהמ"ש
בקווים כלליים קבעה ועדת הערר בשנת 2023 לגבי כלל עררי היטל ההשבחה, כי תוכנית השימור לא השביחה את ערך המקרקעין ומכאן בוטלו כלל החיובים בהיטלי השבחה למעט במבנים המסווגים לשימור מחמיר, שיידונו רק לאחר שתאושר תוכנית ניוד הזכויות. לגבי תביעות הפיצויים, קבעה ועדת הערר כי יש לדחות את כלל התביעות שהוגשו בגין מבנים לשימור רגיל, ובשימור המחמיר נקבע כי שאלת ירידת הערך תידון רק לאחר אישור התוכנית לניוד זכויות.
על כך הוגשו עררים מינהליים, וביהמ"ש לעניינים מינהליים קבע כי יידונו מספר שאלות רוחב במסגרת פסק הדין החלקי שניתן כעת. בין היתר כתב ביהמ"ש: "לאור האמור לעיל, אני סבור כי תוכנית השימור עוברת את הרף הנדרש בעניין פגיעה אובייקטיבית בתכונות המקרקעין, בכך שהיא מגבילה את אופן ניצול הזכויות במקרקעין, הן על ידי איסור הריסת המבנה והן על ידי מגבלות על ניצול הזכויות, כגון החובה לתאם את ניצולן עם יחידת השימור, ובפרט ביצוע שימור בפועל".
לדברי עו"ד ענת בירן - אשר יצגה חלק מן המערערים: "החלטת ביהמ"ש לעניינים מינהליים מהווה רעידת אדמה בכל הנוגע לשימור מבנים בתל אביב. אנו שמחים שבית המשפט דן בהרחבה בכל הטענות שהועלו בפניו ודחה את שתי הטענות העקרוניות שהעלתה הוועדה המקומית: הטענה שלפיה תוכנית השימור יצרה מיתוג המעלה ערך שיש לשלם בגינו היטל השבחה, והטענה לפיה תוכנית שימור אינה תוכנית פוגעת. לדעתנו, בתיקים בהם הופענו, הוכיחו השמאים מטעם התובעים כי נגרמה ירידת ערך, ואנו נשקול יחד עם הלקוחות אם לעמוד על קיומו של דיון פרטני בתביעותיהם. לאור היקפם הרב של הנושאים העקרוניים שנדונו על ידי בית המשפט, יש להניח כי לא יהיה סוף פסוק, וכי יהיה מי שיגיש בקשת רשות לערער עליו לבית המשפט העליון".
