איך הציבור לוקח משכנתא, והאם זה באמת מסוכן?

שוק המשכנתאות רק לכאורה מתקרר. מבצעי המימון של היזמים הולכים ועולים ותופסים נתח גדול מסך המשכנתאות. נתוני המשכנתאות של פברואר חושפים כי יזמי הנדל"ן לא מתכוונים לוותר כל כך מהר על עסקאות המימון של 80/20 ועל מבצעי הקבלנים. בסך הכול נלקחו החודש משכנתאות בהיקף של 7.38 מיליארד שקל, ירידה של כ-9% בהשוואה לממוצע של המחצית השנייה של 2024 - אבל די סביר בהינתן שזה חודש פברואר הקצר שמגיע גם אחרי חודשים של מבצעים רבים.

 כן, יש ירידה בהיקף העסקאות ובנתוני המשכנתאות, אבל אל תחשבו שזו נפילה ובטח שעדיין לא מגמה. נתונים נוספים מהאוצר מלמדים על רמה נמוכה של עסקאות בינואר – רק 7,619 דירות נמכרו. אפילו בינואר 2024, תחת השפעות המלחמה, נמכרו יותר דירות. גם חודש פברואר נראה חלש מאוד, כשהמשכנתאות שנלקחו משמשות בעיקר לתמרונים פיננסיים מצד היזמים והרוכשים, ופחות לעסקאות חדשות.אבל, צריך להסתכל על המגמה ועל דצמבר שבו נעשו עסקאות רבות גם בשל עליית המסים. 

מימון יצירתי: ה"בלון" וה"בולט" שולטים

כ-17% מהמשכנתאות נלקחו באמצעות מסלולים כמו "בלון" ו"בולט", שמאפשרים לדחות תשלומים לתקופה מאוחרת. מדובר במנגנון שמתאים בדיוק למבצעי ה-20%-80% או ה-10%-90% של היזמים, שמנסים למצוא דרכים לשכנע רוכשים להיכנס לשוק למרות המחירים הגבוהים. בנק ישראל כבר התריע שהמודלים האלה טומנים בחובם סיכון משמעותי – גם לרוכשים שעלולים להיקלע לקשיים בהמשך, וגם ליזמים שמעמיסים על עצמם חובות גדולים בתקווה שהשוק יתאושש. בינתיים, הציבור ממשיך לשחק את המשחק, מתוך הבנה שבשוק הנדל"ן הנוכחי אין הרבה אפשרויות אחרות.

• הבלון התפוצץ: בנק ישראל חושש מהלוואות הקבלן, אבל נזכר מאוחר

הנתונים מצביעים על מגמה ברורה: היזמים מציעים מימון אגרסיבי כדי למכור דירות, והציבור – למרות הסיכונים – ממשיך לקחת משכנתאות בתנאים לא שגרתיים. השאלה הגדולה היא עד מתי זה יחזיק והאם הציבור צודק או שבנק ישראל שמתריע על כך הוא הצודק - כפי שרובנו חושבים. אנחנו רוצים להזכיר לכם שבנק ישראל בהתערבות שלו בעבר עשה נזק לציבור - הוא הגביל את היקף מסלול ריבית המשכנתא המשתנה דווקא שהריבית היתה בשפל עמוק וגרם לשנים רבות של ריביות גבוהות ממה שהיה צריך להיות. הוא ביטל את ההגבלה רק בשלב מאוחר יותר כשהריבית היתה כבר בעלייה. מעבר לכך, ההגבלות שהוא עושה מתגלגלות עליכם בעלייה בריבית. למשל כשהוא אומר לבנקים שאלו הלוואות מסוכנות יש לזה תוצאה אחת - הבנקים מרתקים יותר הון עצמי להלוואות האלו ומחייבים אתכם בריבית גבוהה יותר. 

אז בעניין של הגבלות על מבצעי הקבלנים יש שתי זוויות. בנק ישראל חושש מתרחיש רע - אם הביקושים ימשיכו להיחלש, המלאי יגדל והיזמים יצטרכו למצוא דרכים אגרסיביות עוד יותר להיפטר ממנו. המחירים ירדו ואלו שקנו במבצעים עלולים למצוא את עצמם בשוק דירות יורד בלי הון ויכולת מימון.  

אם הרוכשים יתקשו להחזיר את המשכנתאות בהמשך, נוכל לראות לא מעט בעיות פיננסיות בשוק. עם זאת, חשוב להגיד - ה-80/20 הוא פתרון טוב לשני הצדדים במידה והרוכשים הם אנשים רציניים - רוכשי הדירות שיש להם יכולת לקנות דירה (לא כאלו שרוכבים על הגל ויקרסו בעת התשלום המלא) מקבלים הנחה גדולה וידיעה שתהיה להם דירה בהמשך. הקבלנים מקבלים מימון זול - כי המימון מהבנק מחליף מימון יקר יותר ולמרות ההנחה הנדיבה שהם נותנים זה משתלם להם. הבעיה יכולה להיות רק בתרחיש אחד - שתהיה ירידת מחירים משמעותית - כל עוד זה לא יקרה, אין שום מוטיבציה לרוכש שלא לקנות את הדירה וגם כאלו שאין להם יכולת ינסו בכל דרך לא לפספס את העסקה. כלומר, אלו עסקאות אמיתיות שטובות לשני הצדדים, כל התערבות של הרגולטור צפגע ברוכשי הדירות - אם כאמור הבנקים יגדירו את ההלוואות האלו כמסוכנות יותר, יהיה צורך לרתק יותר הון עצמי והריבית תעלה. ואז זה נזק כפול - לצרכנים-רוכשי הדירות וגם זה בעצם יגרום לקושי גדול יותר במבצעים מהסוג הזה. 

כך או אחרת, הגידול בהלוואות הבלון הוא באמת מרשים. אם עד לפני שנתיים הלוואות בלון היו נחשבות למכשיר פיננסי איזוטרי, כזה שמתאים בעיקר למשפרי דיור עם אסטרטגיה ברורה, הרי שהיום מדובר בכמעט ברירת מחדל במבצעי המימון של היזמים. במקום לשלם את כל הכסף מראש, הרוכשים משלמים רק חלק קטן מהסכום (למשל 20%), ואת היתר רק בגמר הבנייה. בזמן הזה, הריבית על ההלוואה משולמת על ידי היזם, מה שהופך את העסקה להרבה יותר קלה לעיכול – לפחות בטווח הקצר. השיטה הזו אמנם מאפשרת לאנשים לקנות דירות ובשנים שנותרו עד לאכלוס לחסוך כסף לדירה. יש גם כאלו שהדירה מחוץ להישג ידם ולהם היא מסוכנת. היא עלולה להפוך למלכודת, כי בסוף הדרך צריך לשלם את הסכום המלא, אחרת יש קנסות מאוד גדולים.

• שכונת אפיקי הנחל באופקים – כל מה שצריך לדעת
• קבוצת גבאי תקים 222 דירות חדשות בשכונת כוכב הים בנתניה
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

בנק ישראל מזהיר, אבל הציבור לא מקשיב

למרות שהמספרים לא חורגים מהנתונים של החודשים האחרונים, בבנק ישראל כבר לא מסתפקים באזהרות, ומתכננים להטיל מגבלות שיבלמו את השוק הפרוע הזה. בין האפשרויות שעל הפרק: הגבלות על יחס ההחזר – כלומר, פחות אפשרויות לממן חלקים גדולים מהדירה בהלוואות בלון. החמרת הדרישות מהבנקים – אם הבנקים יצטרכו לרתק יותר הון על הלוואות מהסוג הזה, הם כנראה יציעו פחות מהן. מגבלות ספציפיות לרוכשי דירה ראשונה – מה שעשוי להקשות במיוחד על זוגות צעירים. אבל בינתיים, השוק ממשיך להתנהל כרגיל. 

בכל מקרה, חודש ינואר היה כמעט זהה לפברואר מבחינת היקפי המשכנתאות, עם סך של 7.3 מיליארד שקל. אבל השאלה היא איך כל זה ייראה ברגע שבנק ישראל יתערב ויחתוך את האפשרות להלוואות הבלון. האם הקבלנים ייאלצו להוריד מחירים, או שינסו למצוא פתרונות פיננסיים יצירתיים חדשים? כרגע, נראה שהכול מתנהל לפי הדינמיקה הרגילה של השוק הישראלי – אנשים ימשיכו לקחת הלוואות בתנאים מסוכנים כל עוד מאפשרים להם, והמערכת הפיננסית תמשיך לאזן בין הרצון לעודד רכישות לבין הצורך לשמור על יציבות. אבל אם הריבית תישאר גבוהה והלחץ הכלכלי יגבר, כל מי שנכנס לשוק על בסיס ההנחה שהמחירים ימשיכו לטפס – עלול לגלות שהמציאות קצת יותר מורכבת