רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?

שוק השכירות בישראל נהנה מהקלות מיסוי פוליטיות - משה גפני יו"ר וועדת הכספים נלחם במס על משכירים בכל כוחו, הוא זרק את נציגי האוצר שהגיעו לוועדה בטענה ש"אל תבואו אלי כל כמה חודשים, לא קרה שום דבר, זה בזבוז זמן שלנו". כשהאוצר ורשות המסים רצו שיהיה דיווח כולל כדי שיוכלו לעלות על כאלו שלא מדווחים, גפני לא העלה את הדיון לישיבה. הוא זה ששולט בסדר יום הכלכלי והוא זה שבעצם מונע מס הוגן והגון על שכר הדירה. שי אהרונוביץ', מנהל רשות המסים אומר מעל כל במה אפשרית שחייבים להעלות את המס על שכר דירה כדי שיהיה כמו מס על רווחים מבורסה, אבל גפני לא מוכן להקשיב. הוא מוכן להעלות את המע"מ ב-1%, הוא מוכן להטיל גזרות כלכליות על כולם, גם על מי שאין לו, אבל במשכירים שיש להם דירות להשקעה ולרוב הם משכבות מבוססות ועשירות הוא לא מוכן לגעת. 

אוי זאת באמת התפיסה שלו, אולי הוא מגן על אינטרסנטים עם הרבה דירות, צריך גם להזכיר שיש הרבה מאוד חברי כנסת שיש להם כמה  דירות. זה עוול גדול למסות את הציבור כולו ובתוכו גם ציבור חלש ב-1% נוסף במע"מ ולא לגעת במס על שכר הדירה שהוא כיום מס מגוחך. 

יש שלוש אפשרויות למיסוי שכר דירה: מס מופחת של 10% על ההכנסה נטו ללא ניכויים (מסלול פופולרי וקל), תשלום מס שולי לפי מדרגות המס הרגילות (עד 50%) עם אפשרות לניכוי הוצאות כמו פחת וריבית, או פטור ממס עד תקרה של כ-5,500 שקל לחודש לדירה. לעומת מדינות אחרות בעולם המערבי, שבהן שכר דירה ממוסה לעיתים כהכנסה רגילה בשיעורים של 30%-50%, המיסוי בישראל נחשב נמוך – מה שמושך משקיעים אבל מעורר ביקורת רבה בטענה שישראל ממשיכה "להגן" על משקיעי נדל"ן בזמן ששכירים נושאים בנטל כבד יותר - למה שמיסוי על שכר דירה יהיה אפס או נמוך בעוד שמיסוי על עבודה הוא עד 50% ומיסוי על רווחים בשוק ההון הם 25%? אין באמת סיבה טובה.

• בשורה לשוכרי הדירות: עמלות הערבות הבנקאית נחתכות במאות שקלים
• "שכר הדירה במרכז יישאר יציב, בפריפריה הוא יירד"

על הרקע הזה, משכיר של 6 דירות שחולקו ל-8 דירות העז לטעון שההכנסות משכר דירה הם לא מעסק. הוא ציפה לשלם 10% וטען שזה לא עסק כי בעסק משלמים לפי שיעור מס שולי שיכול להגיע ל-50% וזאת למרות שלפי כל הגיון בריא מדובר בעסק לכל דבר ועניין. זה כסף גדול, זה דורש התעסקות, וזה מנגנון של כמה דירות. 

קריאה רלבנטית לכתבה:

> ככה רשות המסים תלכוד משכירי דירות שהעלימו מס

> איך משכירי הדירות מתחמקים ממס והאם זה "כשר"?

הסיפור שמאחורי ההחלטה

הבעיה בכלל צצה מול מע"מ אבל יש לה השלכות גם על מס הכנסה. מנהל מע"מ ירושלים קבע שבן עמי מתנהל כ"עוסק במקרקעין" ולא סתם משכיר דירות כפרטי – וחייב אותו במע"מ. המשכיר טען שזה לא נכון ופנה לבית המשפט גם כי במקביל להחלטת מע"מ הוא חויב במס מלא של 50% על הכנסות משכר דירה בעוד שהוא שילם בפועל 10%.

• כל מה ששוכרים בישראל צריכים לדעת על שכירת דירה - שאלות ותשובות
• עקב הריבית והמלחמה: ירידה ברווחי הבנקים ממשכנתאות
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

רשות המסים טענה שמדובר בפעילות עסקית, מקצועית: הוא תכנן, בנה, השביח וניהל את ההשכרה כמו יזם מנוסה. גישת הרשות התקבלה. בית המשפט קבע שבן עמי פעל בצורה מקצועית, מתוכננת, יזומה ומסודרת, הוא היה מעורב בבנייה, חלוקת הנכסים ומעבר לכך, ניהל את ההשכרה כחלק ממערך עסקי.

בשנה האחרונה היו מספר פסקי דין שמחזקים את הגישה הזאת. בינואר 2025, בית המשפט המחוזי בתל אביב קבע שמשכיר שהחזיק ב-7 דירות במרכז העיר וניהל אותן דרך חברת ניהול ישלם מס כעסק. השופט קבע שהשימוש בחברה מקצועית והיקף ההכנסות (כ-1.2 מיליון שקל בשנה) מצביעים על פעילות עסקית, למרות שמספר הדירות לא היה מאוד גבוה.

באוקטובר 2024, בית המשפט המחוזי בחיפה קבע שאדם שהשכיר 5 דירות ושיפץ אותן בעצמו חויב במס עסקי לאחר שהוכח שהוא הקדיש זמן משמעותי לניהול ושיווק הנכסים. השופטת ציינה שה"יגיעה האישית" היא גורם מכריע. המקרים האלה, יחד עם פסק הדין האחרון מראים שרשות המסים ובתי המשפט נוקטים קו נוקשה יותר, ומתמקדים בכמות הדירות, שכר הדירה, התפעול וגם במידת המעורבות של המשכיר.

מקרים נוספים - בעלים של 12 דירות טען שמדובר בהכנסות שוליות

משקיע ממרכז הארץ שבבעלותו 12 דירות המושכרות באזורים שונים במרכז ובדרום, הועמד לדין לאחר שלא דיווח על כל ההכנסות משכירות אלא על חלק מהן בלבד, בטענה שמדובר ב"הכנסות שוליות". בעקבות חקירה של רשות המסים, התגלה כי מדובר בהכנסות בסכום כולל של כ-120 אלף שקל בחודש, שכמעט מחצית מהן לא דווחו. החקירה הובילה להטלת קנסות כבדים, בהיקף של מאות אלפי שקלים, לצד חיוב רטרואקטיבי בתשלום מס על ההכנסות שלא דווחו. 

המקרה שימש תמרור אזהרה למשקיעים נוספים והדגיש את הצורך בניהול מסודר ובשקיפות מול רשויות המס. במקרה אחר ניסה זוג נשוי מהצפון, שבבעלותו שמונה דירות להשכרה, לקזז הוצאות תחזוקה ושיפוצים מהכנסותיהם מדמי השכירות. ואולם לאחר ביקורת מס התברר כי חלק מההוצאות הוגדרו כהוצאות פרטיות ולא ככאלה הקשורות לנכסים. בעקבות כך, נדרשו בני הזוג להחזיר סכום של יותר מ-400 אלף שקל למס הכנסה, כולל ריביות וקנסות. במקרה זה נטען כי המיסוי הגבוה גרם להם לשקול למכור חלק מהדירות, אך לבסוף הם החליטו להשאיר את הנכסים ולנסות להתייעל בניהול הדיווחים. במקרה נוסף שממחיש את המורכבות של בעלי דירות להשכרה, נאלץ אדם מבוגר שמחזיק בשש דירות בירושלים, להתעמת עם רשויות המס. אחד השוכרים שלו לא שילם דמי שכירות במשך תקופה ארוכה, והמשקיע נאלץ להתמודד עם הוצאות משפטיות כדי לפנותו. בעת הגשת הדו"חות למס הכנסה, טען המשקיע כי ההכנסות מהשכרת הדירה לא רלוונטיות, מכיוון שהוא לא קיבל את הכספים בפועל. רשות המסים לא קיבלה את הטענה, וקבעה כי ההכנסה חייבת במס גם אם הכספים לא התקבלו, בטענה שהמשכיר לא פעל בזמן לפנות את הדייר. מקרה זה הוביל לפגיעה קשה בהכנסות שלו, כשבמקביל הוא התמודד עם קנסות מס בגובה עשרות אלפי שקלים.  

300 אלף מחזיקים ביותר משתי דירות

לפי נתוני הלמ"ס, ב-2023 היו בישראל כ-2.6 מיליון דירות, כ-800,000 מהן מושכרות. רוב המשכירים מחזיקים דירה אחת או שתיים.לפי נתוני משרד האוצר, כ-300 אלף משקי בית בישראל מחזיקים ביותר משתי דירות, ומתוכם כ-100 אלף מחזיקים בשלוש דירות ויותר. מדובר במגזר משמעותי שמשכיר מאות אלפי דירות בשוק. המגזר הזה הולך ומתעשר ולא ממוסה על הכנסותיו באופן מלא, כשבמקביל הוא נהנה מאוד מהשבחת ערך הנדל"ן. הפערים החברתיים בין משכירים ושוכרים הולכים וגדלים - המשכירים גם נהנים מהטבות מיסוי וגם נהנים מרווחים כתוצאה מעליית ערך הדירות. ומהצד השני - השוכרים שמעבר לחוסר הביטחון הקיים כי הם לא יודעים איפה יגורו עוד חצי שנה או עוד שנה, המצב הכלכלי שלהם מתרחק לאין שיעור מהמשכירים.