כל מה ששוכרים בישראל צריכים לדעת על שכירת דירה - שאלות ותשובות

שוק השכירות בישראל התרחב משמעותית בשנים האחרונות, עם עלייה של כ-7% במחירי השכירות ב-2024 וכ-800,000 דירות מושכרות ברחבי המדינה. מעל 2 מיליון איש גרים בשכירות - רווקים ורווקות, זוגות ומשפחות. שכירות היא לרוב מחוסר ברירה. בעוד שבעולם שכירות היא מקובלת והיא גם במקרים רבים לטווח ארוך, אצלנו אין עדיין מתחמי שכירות לטווח ארוך, יש יוזמה כזו וזה בדרך, אבל זה עניין של עשור להגיע למספרים משמעותיים. כשזה יהיה התחושה של השוכרים תהיה אחרת, זה יהיה בית לטווח ארוך ועם שכירות ידועה מראש, זה לא כמו במקרים רבים כיום שהשוכרים חיים על מזוודות וכל שנה יכולים למצוא את עצמם בחיפוש אחרי דירה חדשה. ריכזנו כאן את הנקודות והשאלות העיקריות לשוכרים - משלב בחירת הדירה, דרך החוזה ולהשכרה בפועל.    

על תיווך ועלויות ראשוניות

מי משלם למתווך – המשכיר או השוכר?

מאז תיקון חוק השכירות והשאילה ב-2017 (סעיף 25ט), אם המשכיר שכר את שירותי המתווך לפרסום הדירה ומציאת שוכר, הוא זה שמשלם את דמי התיווך – והשוכר פטור מתשלום ישיר של העמלה שהמשכיר התחייב לה. עם זאת, אם השוכר חתם על הסכם נפרד עם המתווך כדי שימצא לו דירה, השוכר ישלם את העמלה שהוסכם עליה. בפועל, מתווכים רבים מחתימים שוכרים על הסכמי תיווך נפרדים, וכך העלות מוטלת על השוכר. חשוב לבדוק מראש מי שכר את המתווך ולוודא שההסכם ברור.

• בשורה לשוכרי הדירות: עמלות הערבות הבנקאית נחתכות במאות שקלים
• "שכר הדירה במרכז יישאר יציב, בפריפריה הוא יירד"

מה גובה דמי התיווך המותר?

אין חוק שקובע תעריף מדויק, אבל המקובל בשכירות הוא שכר דירה חודשי אחד + מע"מ (17% ב-2025), כלומר כ-1.17 חודשי שכירות. הסכום נתון למשא ומתן, ובאזורים פחות מבוקשים או עם מתווכים מתחילים אפשר להוזיל אותו.

האם חייבים להשתמש במתווך?

לא. שוכרים יכולים לחפש דירה ישירות דרך אתרים כמו יד2, מדלן או קבוצות פייסבוק, ולחסוך את דמי התיווך – אבל זה דורש זמן ומאמץ רב יותר.

מה עושים אם המתווך דורש תשלום למרות שהמשכיר שכר אותו?

אם המתווך פעל מטעם המשכיר והמשכיר התחייב לשלם לו, החוק אוסר על המתווך לדרוש תשלום מהשוכר עבור אותה עמלה. סרבו לשלם ודרשו הסכם כתוב שמוכיח מי שכר את המתווך. במקרה של מחלוקת, פנו לאיגוד המתווכים או לעו"ד.

האם דמי התיווך כוללים מע"מ?

בדרך כלל לא, אלא אם צוין אחרת בהסכם. ודאו שהסכום הסופי כולל מע"מ כדי למנוע הפתעות.

על חוזה השכירות

מה חייב להופיע בחוזה שכירות?

• משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?
• עקב הריבית והמלחמה: ירידה ברווחי הבנקים ממשכנתאות
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

חוזה תקני צריך לכלול: שמות הצדדים, כתובת הדירה, תקופת השכירות, שכר הדירה, תנאי תשלום, בטוחות, אחריות לתיקונים, זכויות יציאה מוקדמת, ותיאור מצב הדירה. מומלץ לצרף נספח עם תמונות של ליקויים קיימים.

האם חייבים חוזה בכתב?

לא לפי חוק, אבל הסכם בעל פה קשה לאכוף במקרה של מחלוקת. חוזה כתוב הוא הכרחי להגנה משפטית.

מי אחראי לערוך את החוזה?

בדרך כלל המשכיר או עורך דינו מכינים אותו, אבל השוכר יכול להציע שינויים או להביא חוזה משלו.

מה לעשות אם יש סעיף לא הוגן בחוזה?

דרשו לשנות אותו לפני החתימה. לדוגמה, סעיף שמאפשר למשכיר להעלות שכר דירה באמצע התקופה ללא הסכמה הוא חד-צדדי ולא מקובל.

האם אפשר לבטל חוזה אחרי חתימה?

אין זכות ביטול אוטומטית, אבל אם שני הצדדים מסכימים, אפשר לבטל. אחרת, ביטול חד-צדדי מחייב את השוכר בתשלום עד תום החוזה, אלא אם יש סעיף יציאה מוקדמת.

כמה זמן נמשך חוזה שכירות סטנדרטי?

בדרך כלל שנה, עם אופציה להארכה. חוזים קצרים (פחות מ-3 חודשים) או ארוכים (מעל 10 שנים) פחות נפוצים ומוסדרים אחרת בחוק.

מה קורה אם לא מוסכמת תקופת שכירות חדשה אחרי תום החוזה?

אם הצדדים ממשיכים בלי חוזה חדש, כל צד יכול לסיים את השכירות בהודעה סבירה מראש (לרוב 60-90 יום, תלוי בנסיבות).

על בטוחות וערבויות

אילו בטוחות המשכיר יכול לדרוש?

המשכיר רשאי לבקש: ערבות בנקאית, פיקדון מזומן (עד שליש מסך השכירות הכולל או 3 חודשים, לפי הנמוך מביניהם), שטר חוב, או ערבים חיצוניים (כמו הורים). בדירות יוקרה (מעל 20,000 ש"ח לחודש), אין הגבלה חוקית.

האם המשכיר יכול לדרוש את כל סוגי הבטוחות יחד?

לא. חוק שכירות הוגנת מגביל את סך הבטוחות לרמה סבירה, ודרישה מוגזמת ניתנת לערעור בבית משפט.

מה קורה אם המשכיר לא מחזיר את הפיקדון?

המשכיר חייב להחזיר את הפיקדון בתום החוזה, בניכוי נזקים מוכחים. אם הוא מסרב, אפשר לתבוע אותו בבית משפט לתביעות קטנות.

האם ערבים חיצוניים חייבים להיות קרובי משפחה?

לא, אבל הם חייבים להיות בעלי יכולת כלכלית לעמוד בהתחייבות. המשכיר בודק את זה בדרך כלל.

על תיקונים ואחזקה

מי אחראי לתיקונים בדירה?

תקלות מבניות או בלאי טבעי (צנרת, חשמל, איטום) – באחריות המשכיר. תקלות משימוש לא סביר של השוכר (סתימה מהשלכת חפצים) – באחריות השוכר.

מה עושים אם המזגן התקלקל?

אם המזגן היה בדירה לפני הכניסה והתקלה היא בלאי טבעי, המשכיר אחראי לתקן. אם השוכר גרם לנזק, הוא משלם. מומלץ לפרט בחוזה מי אחראי לתחזוקת מוצרי חשמל.

מי משלם על תיקון דוד שמש?

תלוי במצבו בתחילת השכירות. אם הוא עבד והתקלקל מבלאי, המשכיר משלם. תעדו את המצב ההתחלתי כדי למנוע ויכוחים.

האם השוכר יכול לתקן ולקזז משכר הדירה?

כן, לפי חוק שכירות הוגנת, אם המשכיר לא מתקן תקלה מבנית תוך זמן סביר (30 יום בדרך כלל), השוכר יכול לתקן ולנכות את העלות משכר הדירה, בתנאי שיש לו קבלות.

מה קורה אם יש נזילה מהשכן?

המשכיר אחראי לתאם תיקון מול השכן או ועד הבית, כי זו תקלה חיצונית לדירה.

על שכר הדירה והעלאות

האם המשכיר יכול להעלות שכר דירה במהלך החוזה?

לא, אלא אם סוכם אחרת בחוזה. שכר הדירה קבוע לתקופת החוזה, וכל שינוי דורש הסכמת השוכר.

איך ניתן להתגונן מפני העלאת שכר דירה בהארכת חוזה?

הוסיפו סעיף שמגביל את ההעלאה (למשל, עד 5% או לפי מדד המחירים לצרכן). החוק לא מגביל העלאות בהארכה, אז זה תלוי במו"מ.

מי משלם ארנונה וועד בית?

השוכר משלם ארנונה ותשלומי ועד בית, אלא אם סוכם אחרת בחוזה.

מה קורה אם שכר הדירה לא שולם בזמן?

המשכיר יכול לדרוש פיצוי מוסכם (אם צוין בחוזה) או לפנות לבית משפט לפינוי מהיר אם העיכוב נמשך.

על יציאה מהחוזה

מה קורה אם השוכר רוצה לעזוב לפני תום החוזה?

השוכר מחויב לשכר הדירה עד סוף התקופה, אלא אם יש סעיף יציאה מוקדמת שמאפשר מציאת שוכר חלופי או תשלום קנס מוסכם.

האם המשכיר יכול לפנות את השוכר לפני תום החוזה?

לא, אלא אם השוכר הפר את החוזה (אי תשלום, נזק לדירה). מכירת הדירה לא מאפשרת פינוי – הקונה ממשיך את החוזה.

מה קורה אם המשכיר מוכר את הדירה?

החוזה נשאר בתוקף, והשוכר ממשיך לגור עד תומו, אלא אם הקונה והשוכר מסכימים אחרת.

האם אפשר להאריך את החוזה אוטומטית?

כן, אם יש סעיף הארכה בחוזה. אחרת, צריך חוזה חדש.

על מסירת הדירה

מה קורה אם יש עיכוב במסירת הדירה?

אם הדירה לא מוכנה במועד המוסכם, השוכר יכול לדרוש פיצוי או לבטל את החוזה אם העיכוב משמעותי. כדאי להוסיף סעיף שמכסה עיכובים.

מי אחראי לניקיון הדירה לפני הכניסה?

המשכיר חייב למסור דירה נקייה ומתפקדת, אלא אם סוכם שהשוכר ינקה.

מה לעשות אם יש ליקויים בדירה לאחר הכניסה?

דווחו למשכיר מיד ובכתב. אם הוא לא מתקן, תוכלו לתקן ולקזז מהשכר (עם קבלות).

טיפים לפני חתימה

מה חשוב לבדוק לפני חתימת חוזה?

בדקו את מצב הדירה (צנרת, חשמל, רטיבות), תעדו ליקויים, וודאו שהחוזה כולל את כל ההסכמות. התייעצו עם עו"ד אם הסכום גבוה.

האם כדאי להשתמש בעו"ד לבדיקת החוזה?

כן, במיוחד בחוזים מורכבים או בשכירות יקרה, כדי להימנע מסעיפים בעייתיים.

מה לעשות אם המשכיר דורש תשלום מראש?

החוק מאפשר תשלום של עד שליש מסך השכירות מראש כבטוחה, אבל תשלום מלא מראש אינו חוקי אלא אם סוכם בהסכמה.

שאלות נוספות

מי משלם על תיקון מכשירי חשמל שנוספו על ידי השוכר?

השוכר אחראי, אלא אם המשכיר הסכים לקחת אחריות בחוזה.

האם אפשר לשפץ את הדירה?

רק בהסכמת המשכיר. שיפוץ ללא אישור עלול להיחשב כנזק.

מה קורה אם השוכר משאיר חפצים בדירה?

המשכיר יכול לדרוש פינוי ולחייב בעלויות אם השוכר לא מפנה.

האם המשכיר יכול להיכנס לדירה בלי רשות?

לא. זה פגיעה בפרטיות, והוא חייב לתאם מראש.

שכירת דירה היא תהליך שדורש תשומת לב לפרטים. חוזה ברור, תיעוד מצב הדירה והבנת הזכויות שלכם יכולים לחסוך זמן, כסף ומחלוקות.