האם קיימת הזדמנות בדירות ללא ממ"ד במרכז? בדקנו

מאז ה-7/10 הרבה תובנות שלנו על החיים השתנו, עלינו, על האויבים שלנו השתנו. אחד הדברים שהבנו הוא שצריך מיגון אמיתי. אם פעם ממ"ד היתה אופציה, היום בשביל הרבה מאוד אנשים הוא חובה. האיומים עלינו הם מקיפים, רבים ומגיעים לכלך מקום. ממ"ד הוא כבר חובה לא רק באזורים מול וסמוך לגדר, הוא נדרש גם במרכז ובמקומות נוספים שלכאורה פחות מאוימיים, הוא נדרש בכל מקום בארץ.

המלחמה גרמה להפנמה עד כמה ממ"ד חשוב, והיא יצרה הבדלה בשוק הדירות. יש דירות עם ממ"ד והן מבוקשות ויש דירות בלי ממ"ד והן לא מבוקשות. תחשבו על זה - אנשים עוברים דירה או רוכשים דירה חדשה, אם כבר הם עושים את המהלך המאוד חשוב הזה הם לא רוצים לקנות דירה שלא מספקת אותם ומבחינתם זה הכרחי שיהיה ממ"ד או מיגון מספק אחר. 

 מאז שנות ה-90 המוקדמות הבנייה בארץ מחייבת ממ"ד כלקח ממלחמת המפרץ. אבל יש עדיין קרוב ל-1.3 מיליון דירות שאין בהן ממ"ד. ההתחדשות העירונית פותרת חלקית את עניין הממ"ד. פרויקטי ההתחדשות אומנם הולכים ומתרבים, אבל זה עדיין לא בכמויות שישנו את התמונה - יש כמות אדירה של דירות בלי מיגון.   

הקונים לא מתפשרים. היום זה די ברור שממ"ד בדירה הוא מוצר בסיסי, במיוחד עקב המלחמה וזה מייצר בידול במחיר בין דירות עם ממ"ד ודירות בלי ממ"ד. הפערים באזורי שסופגים רקטות וטילים הם גבוהים וככל שמתקרבים לאזורים "הבטוחים" יותר הפערים יורדים, ועדיין הם מגיעים במרכז לעד 10% מערך הדירה. זה לא היה בעבר.  

• האם אפשר לקחת משכנתא כדי לבנות ממ"ד?

בעלי הדירות שמחזיקים בנכס ללא ממ"ד לא מוצאים קונים וכאשר הם מוצאים - הם נאלצים להתאים את המחיר שלהם כלפי מטה, ומתרחקים מהמגמה הכוללת בשוק הדיור שהיא עליות . מדד מחירי הדירות האחרון שפורסם ביום חמישי שעבר (13/3) הראה כי מחירי הדירות ממשיכים לזנק ועלו בכ-1.2% בחודש פברואר. אבל לפי נתוני סגנית הכלכלן הראשי באוצר, גלית בן נאים, מחירי הדירות בלי ממ"ד ירדו בשנה האחרונה. 

רמת גן - הבדל משמעותי

ברמת גן, שעליית הערך הממוצעת ב-5 השנים האחרונות היא מעל ל-30% ודירה ממוצעת בה תעלה כ-3 מיליון שקל, קיים פער גדול בסכום הרכישה/מכירה בין דירות שנמכרות עם ממ"ד ודירות שלא קיים בהן ממ"ד. כך לדוגמא: דירה ברחוב יוהנה 4 הנמצאת במרכז העיר ג' נמכרה לאחרונה בסכום של 1.2 מיליון שקל, זאת לאחר שרכשה את הדירה 6.5 שנים קודם לכן בכ-1.8 מיליון שקל - ירידה של 33% בתקופה.

מדובר על דירת חדר וחצי בשטח של כ-65 מ"ר בקומה הראשונה. אגב, לפי הנתון היבש של עליית הערך בחמש השנים האחרונות, היינו מצפים לראות בדיוק את ההיפך, כלומר עליית ערך של כ-30% שהם כחצי מיליון שקל. קיבלנו את ההפך הגמור וזאת ככל הנראה בשל כך שבתקופה הזאת אנחנו רואים את הציבור שם דגש על מיגון ואינו רוצה לצאת עם הילדים והמשפחה לחדר מדרגות או לחפש מקלט ציבורי בשעת אזעקה. המחיר למטר בעסקה זו היה כ-18 אלף שקל לעומת המחיר למטר הממוצע בשכונה העומד על כ-38 אלף שקל למטר - הבדל עצום.

דוגמא נוספת בעיר נמצאת במתחם נגבה, ברחוב פנחס 11 נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.1 מיליון שקל, הדירה הזו נרכשה על ידי המוכר שנתיים קודם לכן ב-2.2 מיליון שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-61 מ"ר בבניין בן 4 קומות ושוכן בקומה השלישית. המחיר למטר כאן היה כ-35 אלף שקל, לא רע בהתייחס לממוצע, אבל עדיין לא ברמה של מחירי הדירות הקיימות עם הממ"דים.

כתבנו על מחירי הדירות בעיר לפני כחודשיים - מרמת חן ועד הבורסה: מה קרה למחירי הדירות ברמת גן?

• מחיר למשתכן - האם זה סוף התוכנית?
• המהלך של בנק ישראל והשפעתו על הקבלנים ועל מחירי הדירות?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

תל אביב - ירידה ניכרת

בנווה עופר, נמכרה דירה לאחרונה ברחוב קורקידי 20 - בסכום של כ-2.18 מיליון שקל, זאת לאחר שנרכשה כשבע שנים קודם לכן בסכום של כ-2.2 מיליון שקל. מדובר על דירה בבניין שנבנה בשנות ה-70, הרבה לפני שהחלו לבנות ממ"דים בדירות (בערך בשנות ה-90 לאחר מלחמת המפרץ), הדירה בעלת 4 חדרים בשטח של כ-73 מ"ר בקומה השלישית מתוך ארבע קומות. 

לפי נתוני רשות המסים, עליית המחירים בשכונה ב-5 השנים האחרונות עלו בכ-56%. אבל, לא במקרה שלנו - כאן אנחנו רואים ירידה נומינלית וריאלית (אפקטיבית) שבאה לידי ביטוי במכירת הדירה וכן עיקר הסיבה נובע מהיעדר המיגון בדירה ובבניין. חשוב לציין שבבניין זה גם אין ממ"ק (ממ"ד בקומה) והדיירים נאלצים לשהות בחדר מדרגות במהלך האזעקות או לחפש מקלט ציבורי בזמן קצר מאוד - מה שמאוד מקשה על איכות החיים.

ודוגמא נוספת - בשכונת נוה חן שבדרום העיר, נמכרה לאחרונה דירה ברחוב מעפילי אגוז 70, בניין אשר נבנה בשנת 1970 וכאמור, אינו כולל ממ"ד בדירות. הדירה הזו נמכרה בסכום של כ-2.15 מיליון שקל, לאחר שנרכשה בסכום של כ-2 מיליון שקל באפריל של שנת 2021. מדובר על דירה בעלת 3.5 חדרים בשטח של כ-80 מ"ר הנמצאת בקומה השנייה מתוך 8 קומות. אמנם המוכר שלנו עושה כאן תשואה של כ-6.5% בקרוב ל-4 שנים.

אגב, עליית המחירים ב-5 השנים האחרונות בשכונה עמדה על כ-40%. והמחיר עמד על כ-30 אלף שקל למטר, בעסקה שלנו רואים מחיר של כ-27.5 אלף שקל למטר.

האם מחיר הדירות בלי ממ"ד יעלו?

האם זה יימשך? הפער בין מחירי הדירות בלי ממ"ד לעומת דירות עם ממ"ד הוא ברור, אבל צריך לקחת בחשבון שאזורים רבים עוברים התחדשות עירונית כך שמה שבלי ממ"ד היום יהיה עם ממ"ד בעוד כמה שים. זה לא מספיק לרכושי דירות, אבל זה יכול להיות טוב למשקיעים - תהיה השבחה. נכון, גם שוכרי הדירות לא רוצים לשכור דירה בלי ממ"ד, אבל הכל זה עניין של מחיר - בשכר דירה נמוך יותר הם יסכימו לשכור דירה כזו. 

ואז עולה שאלה - איך זה שהמחירים של הדירות האלו לא עולים, וכמה צריך להיות הפער בין דירות עם ממ"ד לדירות בלי ממ"ד? עקרונית נראה שהפער צריך להיות העלות של ממ"ד. הבעיה שהעלות הזאת נשארת במגירה אם אין מספיק דיירים שיצביעו בעד התקנת ממ"ד. אז אפשר לבנות סוג של ממ"ד אישי, זה פתרון כנראה לא מושלם, ועדיין - מדובר בעלויות של 100 עד 160 אלף שקל לממ"ד, זה בערך צריך להיות ההבדל בין דירה עם לדירה בלי ממ"ד, אולי קצת יותר כי זה ייקח כמה שנים וכמו תמיד יש עלויות מסביב וחוסר נוחות של הדיירים לתקופה מסוימת. 

ואם יש פערים גדולים יותר, אם יש הזדמנויות בדירות האלו? נחזור לשאלה האם זו הזדמנות. יש סיכוי שאם נתרחק מאיומים וממלחמות אז  אנשים בהדרגה יישכחו והפער יצטמצם, אבל יש גם סיכון ענק - אנחנו עוד לא השלמנו את המלאכה באיראן, החות'ים ממשיכים לירות לעברנו טילים, המצב רחוק מלהיות מזהיר. יש כאן סיכון, והסיכון הזה לרוב לא נלקח על ידי רוכשי דירות ראשונות או משפרי-מצמצמי דירות, הוא נלקח על ידי משקיעים. הם בוחנים את הדירות האלו, יש גם כאלו שקונים, הם מקבלים דיסקאונט לעומת דירות עם ממ"ד, אבל הסיכון גדול. אפשר להיתקע עם דירה ללא שוכרים, אפשר להיתקע עם דירה שעל רקע המלחמות לא תושבח.